Сроки, стоимость и налоги аренды земли у администрации
Предоставление государством или местными органами самоуправления земельных участков во временное пользование на условиях аренды — один из важнейших источников дохода государственной казны.
Земельный участок относится к недвижимому имуществу. Сроки и цены зависят от цели использования земельных участков, кадастровой стоимости участка, рыночной цены и прочих факторов. Налогообложение, в свою очередь, имеет определенные особенности в отношении арендуемых земельных наделов.
Нормативно-правовые акты
Согласно статье 606 34-ой Главы Гражданского кодекса РФ у граждан и юридических лиц есть право арендовать земельный участок.
Однако участок, находящийся в муниципальной собственности, предоставляется только по определенному назначению. К примеру, это может быть аренда на период строительства (ИЖС). Как только строительство будет окончено, физическое или юридическое лицо обязано произвести оформление права собственности на земельный надел, если договор аренды по какой-то причине не будет продлен.
Основные понятия и условия предоставления земли государством или администрацией региона закрепляются Земельным кодексом РФ.
В Земельном кодексе:
- Определяется понятие земельного участка;
- Устанавливается общий порядок предоставления участка в аренду местной администрацией;
- Учреждаются категории земель и параметры отнесения к той или иной категории;
- Закрепляются нормы, регулирующие право собственности на земельный участок;
- Фиксируется право постоянного ограниченного пользования чужой землей, описываются особенности данного права;
- Устанавливается порядок аренды и купли-продажи земельных наделов;
- Фиксируются условия приобретения прав на земли, которые принадлежат государству или муниципалитету.
Помимо перечисленных основных правовых актов федерального уровня, местные администрации принимают свои «Правила землепользования и застройки», в которых определяется порядок передачи земельных участков в арендные отношения и цели использования таких земель.
Совет! Прежде чем обращаться в администрацию за арендой земельного участка, необходимо ознакомиться с актами федерального значения, а также с локальной «нормативкой».Максимальные и минимальные сроки аренды земельных участков у администрации
Администрация региона заключает с землепользователем договор аренды на определенный срок.
Государство позволяет брать участок в аренду на период от года до 49 лет.
Сроки аренды зависят от категории земли и целей ее использования:
- Строительство многоэтажного дома или восстановление построек (реконструкция) — до 10 лет;
- Сельскохозяйственные земельные участки под индивидуальное жилищное строительство — до 20 лет;
- Освоение территорий (право на аренду с такой целью имеют только юридические лица) — до 5 лет;
- Сельскохозяйственная земля, арендуемая в целях выпаса скота либо организации крестьянско-фермерского хозяйства — до 3 лет;
- Земля с неоконченным строительством — до 3 лет. При этом следует обратить внимание: если аренда земли закончилась раньше завершения строительства, то государство имеет право выставить объект на аукционные торги. Так администрация предотвращает проблему долгостроев и «замороженных» строений.
Важно! С 2016 года у действующего арендатора изъято преимущественное право на заключение нового договора. По истечении срока договора, новый можно заключить только через торги. Исключение лишь в случае, если бывший арендатор является единственным претендентом на земельный участок.После окончания срока договора на арендованный земельный участок он может быть перезаключен на такой же период либо на больший при условии договоренности по такому положению.
Таким образом, минимальный срок аренды — 1 год, а максимальный составляет 49 лет.
Как определяется стоимость аренды земельного участка и что на нее влияет?
По законодательству пользование землей государственной или муниципальной собственности является платным.
Размер арендной платы и механизм ее внесения обговаривается в обязательном порядке в договоре.
Плата устанавливается на основании законодательных правил и принципов определения арендной платы и различается в зависимости от категории земли, местных условий и других критериев. Законодательство позволяет изменять размер арендной платы как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения.
Однако регулировать размер арендной платы в одностороннем порядке разрешается не больше 1 раза в год.Постановление Правительства РФ от 16 июля 2009 г. № 582 Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации закрепляет основные критерии оценки стоимости земельных участков:
- По кадастровой цене земельного участка — оценивается кадастровой службой региона не ранее, чем за 6 месяцев до заключения договора аренды;
- По результатам торгов на аукционе;
- По размеру земельного налога, налагаемого на земельный надел;
- По рыночной стоимости земельного участка.
Арендная плата устанавливается путем перемножения следующих показателей с учетом категории арендуемых земель:
- базовой ставки, определяемой для каждого субъекта РФ в соответствии с местной экономической политикой и другими условиями развития региона;
- зонального коэффициента — устанавливается кадастровой оценкой участка и прилегающих территорий;
- поправочного коэффициента — зависит от категории земли и цели использования земельного участка;
- площади земельного надела.
Как правило, оформление земельного участка во временное пользование проводится посредством торгов, и начальная цена аренды земли будет равняться определенному проценту от кадастровой оценки.
Если кадастровая оценка не была проведена, то стоимость аренды рассчитывается исходя из рыночной цены.
Важно! Если земля арендуется у физического или юридического лица, землепользователю необходимо уплачивать налог на добавленную стоимость (НДС) в соответствии с положениями Налогового кодекса России.Каждому потенциальному арендатору важно знать, какова стоимость арендуемой земли. Это необходимо в целях расчета земельного налога и для выяснения размера годовой арендной платы за участок.
Земельная оценка может быть произведена одним из следующих методов:
- Услуги оценочной компании. На сегодняшний день на рынке действует множество компаний, оказывающих услуги оценки земельной собственности на профессиональном уровне. Для того, чтобы выяснить примерную стоимость арендуемого участка, наниматель приглашает специалиста из фирмы. Специалист проводит оценку расположения участка, систему коммуникаций, расстояние до транспортных магистралей и прочие весомые факторы. По окончании оценки специалист предоставляет сертифицированное заключение. Срок проведения экспертного оценивания в основном занимает 3-5 рабочих дней.
- Поиск в Интернете. Если у арендатора нет необходимости в точном предоставлении информации о стоимости арендуемого им участка, он может просто просмотреть интернет-форумы, веб-ресурсы с объявлениями о продаже или аренде земельных участков, посетить официальный сайт Российской Федерации с размещенными сведениями о проводимых торгах. При просмотре выставленных участков можно указывать необходимые параметры и характеристики объекта аренды, выяснить их цены, выданные по результатам запроса.
- Кадастровая служба. Региональные отделения Росреестра хранят сведения относительно цены всех подведомственных им территорий. Узнать цену той или иной земли можно, обратившись в кадастровую службу по месту расположения объекта аренды.
Государственная регистрация договора аренды земельного участка является обязательной процедурой.Иностранные граждане, прибывшие в Россию, должны пройти процедуру временной регистрации. Как это сделать правильно, вы узнаете здесь.
От каких факторов зависит налоговая ставка на квартиру? Подробно об этом рассказано в нашей статье.
Цены на аренду участков в разных регионах России
Таблица арендной стоимости земельных участков различных категорий и в разных регионах России по информации о проводимых торгах по состоянию на ноябрь 2016:
| Местонахождение земельного участка | Вид разрешенного использования земли | Площадь участка | Начальная стоимость (арендная плата за год пользования) |
| Московская обл, Красногорский р-н, Ильинское село | Среднеэтажная жилая застройка, для комплексного освоения территории | 698 293 м² | 626 901 000 руб. (самый дорогой земельный участок в России) |
| Московская обл, Балашихинский р-н | Жилая застройка, предпринимательство | 600 500 м² | 547 300 000 руб. |
| Москва г, Чечерский проезд | Комплексное освоение территории | 5,71 га | 369 039 000 руб. |
| Башкортостан Респ, Шаранский р-н, Дюртюлинский сельсовет | Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках | 21 058 м² | 735,98 руб. |
| Архангельская обл, Верхнетоемский р-н, Двинской поселок | Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках | 300 м² | 2 490 руб. |
| Челябинская обл, Сосновский р-н, деревня Томино | Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках | 90 900 м² | 13 594,1 руб. |
| Липецкая обл, Липецк, Ленина улица | Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках | 1 106 м² | 67 100 руб. (самая высокая цена в России по данному виду земелпользования) |
| Воронежская обл, Богучарский р-н, Красногоровка село | Ведение огородничества | 95 866 м² | 3 699 руб. |
| Краснодарский край, Новокубанский р-н, Новокубанск, Чапаева улица | Ведение огородничества | 4 400 м² | 6 400 руб. |
| Свердловская обл, Тугулымский р-н, Тугулым пгт, Западная улица | Ведение огородничества | 597 м² | 4 540 руб. |
| Тверская обл, Калининский р-н, Кривцово деревня | Ведение огородничества | 1 000 м² | 135 200 руб. (самая высокая цена в России по данному виду землепользования) |
| Саратовская обл, Саратов, Ершовская улица | Ведение садоводства | 799 м² | 36 000 руб. |
| Калининградская обл, Правдинский р-н, Железнодорожный пгт, Крупской улица | Ведение садоводства | 2 540 м² | 2 953 руб. |
| Кабардино-Балкарская Респ, Прохладненский р-н, Дальнее село | Ведение садоводства | 86 га | 346 580 руб. (самая высокая цена в России по данному виду землепользования) |
| Ростовская обл, Тарасовский р-н, Мартыновка хутор | Выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур | 91 га | 79 579,5 руб. |
| Самарская обл, Приволжский р-н, Новоспасский поселок | Выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур | 2 834 746 м² | 243 500 руб. |
| Еврейская Аобл, Октябрьский р-н, Садовое село, Школьная улица | Выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур | 18 904 028 м² | 5 614 496,32 руб. (самая высокая цена в России по данному виду землепользования) |
| Москва, Михельсона улица | Для индивидуального жилищного строительства | 27 га | 8 603 000 руб. |
| Московская обл, Рузский р-н | Для индивидуального жилищного строительства | 202 600 м² | 4 138 510,2 руб. |
| Краснодарский край, Геленджик, Криница село, Первомайская улица | Для индивидуального жилищного строительства | 1 000 м² | 1 644 887 руб. |
| Санкт-Петербург, 1-й Озерковский пер. | Для индивидуального жилищного строительства | 94 м² | 9 840 000 руб. |
| Свердловская обл, Екатеринбург, Амундсена улица | Для индивидуального жилищного строительства | 1 748 м² | 455 000 руб. |
| Ростовская обл, Ростов-на-Дону, Гераневая улица | Для индивидуального жилищного строительства | 721 м² | 256 808,66 руб. |
| г. Уфа, р-н Кировский, улица Чернышевского | Для индивидуального жилищного строительства | 403 м² | 780 000 руб. |
| Татарстан Респ, Казань, Займищенская улица | Для индивидуального жилищного строительства | 2 875 м² | 1 324 000 руб. |
| Свердловская обл, Нижний Тагил | Для индивидуального жилищного строительства | 27 га | 8 603 000 руб. (самая высокая цена в России по данному виду землепользования) |
| Санкт-Петербург, Ольминского улица | Предпринимательство | 1 469 м² | 14 800 000 руб. (самая высокая цена в России по данному виду землепользования) |
| Ростовская обл, Волгодонск, Тургенева пер | Предпринимательство | 34 000 м² | 7 427 000 руб. |
| Волгоградская обл, Волгоград | Предпринимательство | 10 777 м² | 4 417 700 руб. |
| Башкортостан Респ, Уфа, Правды улица 3 | Предпринимательство | 10 189 м² | 332 000 руб. |
Важно! Информацию о стоимости земельных участков можно узнать в администрации по месту нахождения земли. Данные об аукционах по земельным наделам России доступны на официальном сайте РФ о проводимых торгах.Земельный налог и НДС в отношении арендованных земельных участков
Статья 388 о налогоплательщиках Налогового кодекса РФ не признает в качестве налогоплательщиков граждан и организации, получившие земельный участок на основании договора аренды.
Плата за аренду земельного участка облагается налогом на добавленную стоимость (далее — НДС) в соответствии с пунктом 1 статьи 146 Налогового кодекса РФ только, если земля принадлежит на праве собственности физическому или юридическому лицу.
Пункт 5 статьи 155 НК РФ при заключении договора с передачей арендных прав определяет налоговую базу по статье 154 Налогового кодекса. Налоговая база является стоимостью всех товаров (работ или услуг), подсчитываемая по ставкам, определенным статьей 40 НК с учетом акцизов.
Согласно подпункту 17 пункта 2 статьи 149 НК арендная плата за пользование земельным наделом государственной или муниципальной собственности освобождается от уплаты НДС.
Тем не менее, если земля, принадлежащая государству или муниципалитету, передается в субаренду, то плата за аренду облагается НДС в законодательно определенном порядке.
