Как оформить арендованную землю в собственность: выкуп и приватизация

Аренда земельного участка, хотя и позволяет получить этот объект в пользование, все-таки предоставляет владельцу участка весьма ограниченные права на него.

Для получения полных прав не только на пользование, но и на распоряжение землей арендатору необходимо оформить права собственности на нее.

В зависимости от типа участка и оснований для его получения арендатор может сделать это несколькими способами, каждый из которых описан ниже.

Законодательство

В существующей практике есть два варианта, при помощи которых можно перевести землю из аренды в собственность:

• выкупить ее;
• получить на бесплатной основе (приватизировать).

Первый вариант распространяется на ситуации, когда земля находится в частной собственности. В этом случае оформление прав на нее возможно только при наличии согласия на это владельца. Оформляться такая сделка будет обычным договором купли-продажи.

В соответствии со ст. 624 ГК РФ это допускается также, если в договоре аренды или дополнительном соглашении к нему имеется пункт о переходе прав собственности на арендатора при условии выполнения таких требований:

• окончание установленного срока;
• досрочная выплата стоимости недвижимости (с учетом или без учета арендных платежей).

В таком случае стоимость земли и подробные условия ее внесения будет определять собственник совместно с арендатором, закрепляя все это документально.

Размер цены при этом обычно определяется на уровне примерной рыночной стоимости для аналогичных объектов недвижимости.

О выкупе участка может идти речь и в том случае, если он является собственностью государственного или муниципального органа. Собственники расположенных на участке зданий и сооружений вправе выкупить его без торгов по ст. 39.20 ЗК РФ, а для остальных арендаторов продажа публичной земли проходит на торгах (ст. 39.3 ЗК РФ).

В данной ситуации существуют некоторые особенности в определении цены на землю — она устанавливается на уровне кадастровой стоимости, однако по решению местных органов самоуправления может быть и снижена. Как правило, в этом случае сделка является более выгодной для будущего собственника по сравнению с выкупом частного участка.

Также преимущественное право на приобретение арендованного участка имеют граждане, которые построили на нем какой-либо объект недвижимости (это установлено ст. 39.20 ЗК РФ). Например, это может быть дом, сарай, гараж, баня и т. п.

При этом в некоторых случаях не обязательно даже завершать строительство — достаточно наличия на участке фундамента будущего здания.

Что касается второго варианта — то есть приватизации на бесплатной основе — то такая возможность распространяется только на ситуации, когда объектом аренды является государственный или муниципальный участок. Установлено ограничение и по количеству таких бесплатных сделок — каждый гражданин имеет на это право только раз в жизни.

В законодательстве выделяется ряд участков, которые могут быть оформлены в собственность бесплатно.

В частности, к ним относятся такие, которые были переданы в аренду в следующих целях:

• для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ);
• для индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

Важным требованием при этом является то, что они должны быть получены в аренду до 2001 года (то есть до введения в действие земельного кодекса). Если заключение сделки приходится на более поздний период, оформление прав собственности является очень спорным. Это возможно, только если на участке для ЛПХ или ИЖC имеется введенный в эксплуатацию дом.

В том случае, если участок был оформлен под другие цели (например, для садоводства или огородничества), достаточно наличия бани, сарая или гаража.

Арендаторы сельскохозяйственной земли, являющиеся участниками различных кооперативов или товариществ (садоводческих, дачных) попадают под упрощенный порядок оформления ее в собственность (до 1 марта 2031 года).

Существуют также ситуации, когда оформление прав собственности на землю не допускается законом вообще ни при каких условиях. Например, это распространяется на кладбища, заповедники, парки, земли военных сил и некоторые другие категории земель, которые охраняются законом.

Порядок оформления

Чаще всего сложности и различные вопросы возникают при оформлении в собственность муниципального или государственного участка. Поэтому стоит рассмотреть алгоритм необходимых действий именно для данной ситуации:

Заключение договора аренды

Данный этап является скорее предварительным и в большинстве случаев требует проведения торгов, в ходе которых и определяется победитель, имеющий право получить землю во временное пользование. Помимо договора, на этом этапе также необходимо получить соответствующее решение от администрации (акт о предоставлении земли).

Подготовка необходимых документов

Если есть основания для бесплатной приватизации или арендатор готов заплатить за участок определенную сумму, он может приступать к оформлению документов. Их перечень включает в себя:

• паспорт;
• заявление в администрацию;
• договор аренды;
• акт о передаче участка во временное владение;
• выписка из ЕГРН;
• выписка из ЕГРН.

Если выписки из ЕГРН у арендатора нет, то предварительно он должен провести две другие процедуры — межевание участка (определение границ) и его постановку на кадастровый учет. Для первой процедуры можно обратиться в специализированный орган (может быть как государственным, так и частным). После, на основании межевого плана, можно поставить землю на кадастровый учет.

Однако данные действия вряд ли понадобятся на практике, поскольку постановка на кадастровый учет — это обязательное условие для оформления договора аренды.

Но если сделка заключалась много лет назад, это могло происходить и без выполнения данного условия.

Помимо документов на участок, могут понадобиться также и бумаги на постройки, если они присутствуют на участке. Для дома это должен быть кадастровый паспорт и правоустанавливающий документ, для сарая или бани достаточно будет фотографий этих построек.

Подача документов в соответствующий орган

Таким органом может быть, в частности, районная администрация того населенного пункта, к которому относится участок. После подачи необходимо ожидать решения в течение определенного времени. Данный срок составляет 14 дней, однако на практике стоит быть готовым к более длительному ожиданию — от одного до нескольких месяцев.

Получение решения

В течение срока рассмотрения уполномоченный орган на основании поданных документов принимает либо отрицательное, либо положительное решение. В последнем случае может быть решено передать участок как на бесплатной основе, так и на условиях оплаты.

Если необходимо вносить определенную сумму денежных средств, то также происходит расчет точной цены для уплаты.

Заявитель должен внести данную сумму и обязательно сохранить квитанцию об ее уплате.

Принятое решение о предоставлении участка в собственность арендатора оформляется соответствующим решением. Также готовится договор купли-продажи, который подписывается с арендатором (только в случае передачи земли на платной основе).

Регистрация права собственности

На последнем этапе необходимо обратиться в регистрационный орган для того, чтобы зарегистрировать право собственности на участок.

В этом случае могут понадобиться такие документы:

• заявление на регистрацию;
• паспорт заявителя;
• документы на участок (кадастровый паспорт);
• договор купли-продажи;
• квитанция об уплате госпошлины.

В течение установленного срока рассмотрения данные бумаги изучаются и, если с ними все в порядке, в итоге заявителю выдается должным образом оформленное выписка из ЕГРН.

Происходит это обычно в течение одного месяца после обращения.

Особенности оформления в некоторых ситуациях

В зависимости от способа получения государственного участка в аренду могут существовать и некоторые особенности при дальнейшем оформлении прав собственности на него. В частности, при получении его в общем порядке (то есть через торги) процедура будет стандартной — либо бесплатная приватизация (при наличии оснований), либо выкуп также при помощи аукциона.

Если же участок оформлялся без торгов, то для арендатора могут быть установлены особенные условия оформления прав собственности на него.

В частности, стоит рассмотреть ситуации, когда он был предоставлен:

• религиозным организациям — они могут не только получить его в бесплатную аренду, то и оформить права собственности без оплаты;
• гражданам для ведения ЛПХ — при условии его целевого использования он передается в собственность через 5 лет;
• гражданам для ИЖС — земля также передается в собственность через 5 лет и при условии использования в разрешенных целях, однако при этом арендатор также должен продолжать работать по определенной специальности (что и было основанием для предоставления ему земли);
• для лиц, имеющих троих и более детей — земля может быть предоставлена им в качестве одной из мер социальной поддержки государства;
• другим категориям граждан или организаций, которые определены в местных нормативно-правовых актах конкретного субъекта РФ.

Поскольку перечень оснований для передачи участка в аренду без торгов достаточно широк, то и особенностей оформления его в собственность также существует множество.

С подробным перечнем подобных условий можно ознакомиться при помощи отдельных статей Земельного кодекса РФ.

Как происходит выкуп арендованной земли

Если у арендатора нет права на бесплатное оформление земли или оснований для ее первоочередного выкупа, то сделать это можно будет только на общих основаниях. В частности, для этого придется пройти обязательную процедуру торгов, которая практически аналогична аукциону на право аренды.

После подачи арендатором заявления в соответствующий государственный орган в течение определенного срока (один-два месяца) проводится тщательная проверка данного участка.

После этого решаются вопросы относительно проведения торгов: время, место, конкретная дата, список участников и т. п.

Также устанавливается минимальная цена на землю, которая в ходе проведения торгов может значительно возрастать.

Победителем будет тот из участников, кто предложит за объект продажи максимальную цену. И не факт, что это будет именно арендатор. Однако даже в случае проигрыша он все равно сохранит свое право на пользование землей вплоть до окончания срока аренды.

В случае победы он получит право на выкуп участка по той цене, которая была им за него предложена в процессе аукциона. Для этого сначала составляется протокол торгов, после (на его основе) оформляется акт от имени администрации, а на окончательном этапе — договор купли-продажи.

После подписания последнего договора арендатору останется только подготовить необходимые документы и обратиться с ними в регистрационный орган. В течение установленного срока он получит выписка из ЕГРН.

В законодательстве существует несколько способов, при помощи которых можно оформить права собственности на земельный участок.

Причем в зависимости от различных условий и факторов сделать это можно как при условии внесения определенной платы за него, так и на абсолютно бесплатной основе. Для каждой из этих ситуаций придется подготовить определенные документы и пройти непростую процедуру оформления прав собственности.

Сколько стоит оформление и как долго ждать

С 1 января 2025 года госпошлина за регистрацию права собственности для граждан составляет 700 рублей, если участок предназначен для ИЖС, ЛПХ, садоводства, огородничества или гаражного строительства, а также для земель сельхозназначения. Для участков с иным видом разрешённого использования — 4 000 рублей (ст. 333.33 НК РФ в редакции ФЗ от 12.07.2024 № 176-ФЗ).

Регистрация права в Росреестре занимает 7 рабочих дней при прямой подаче и 9 через МФЦ. Для участков под ИЖС, ЛПХ, садоводство, огородничество и гараж сроки сокращены до 3 и 5 рабочих дней (ст. 16 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Что делать при отказе в предоставлении участка

Решение об отказе оформляют письменно с указанием причин. Типичные основания — неполный пакет документов, отсутствие оснований для бесплатной приватизации, несоответствие вида разрешённого использования.

Необоснованный отказ обжалуют в вышестоящем органе власти или в районном суде. Незаконные действия администрации также можно обжаловать через прокуратуру.