Расторжение договора аренды земельного участка: основания и порядок

Расторгнуть аренду хочет то арендатор, которому участок не нужен, то собственник, которому не платят. Порядок зависит от того, согласна ли вторая сторона, на какой срок заключён договор и что в нём записано.

Три способа расторгнуть договор аренды земли

Договор аренды земельного участка прекращается по основаниям и в порядке гражданского законодательства, а по инициативе арендодателя — ещё и по основаниям из п. 2 ст. 45 Земельного кодекса (п. 1–2 ст. 46 ЗК РФ).

1. Соглашение сторон. Обе стороны согласны — подписывают соглашение, причина не важна (п. 1 ст. 450 ГК РФ).
2. Односторонний отказ. Возможен, только если такое право дано законом или договором. Достаточно уведомить другую сторону, договор прекращается с момента получения уведомления (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ).
3. Суд. Если согласия нет, расторгнуть договор по требованию одной стороны можно только решением суда: при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, прямо названных в законе или договоре (ст. 450 ГК РФ).

Существенное нарушение — такое, из-за которого другая сторона в значительной степени лишается того, на что рассчитывала при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ). Ещё одно основание для суда — существенное изменение обстоятельств: если бы стороны могли его предвидеть, договор не заключили бы или заключили на иных условиях (п. 1 ст. 451 ГК РФ).

Расторжение по соглашению сторон

Соглашение о расторжении составляют в той же форме, что и договор аренды, — письменно (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Нотариальное заверение закон не требует.

Что записать в соглашении:

• стороны и реквизиты договора аренды: дату, номер, кадастровый номер участка;
• дату, с которой договор прекращается;
• как и когда арендатор возвращает участок, в каком состоянии;
• расчёты: долг по арендной плате, переплата или отказ от взаимных претензий;
• подписи сторон.

Договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации (ст. 609 ГК РФ). Если аренда была записана в ЕГРН, после подписания соглашения подайте его в Росреестр через МФЦ или Госуслуги, чтобы запись об аренде погасили.

Если арендатор хочет уйти, а собственник против расторжения, иногда проще переуступить право аренды другому лицу, если договор и закон это позволяют.

Односторонний отказ без суда: когда возможен

Главный случай — договор, в котором срок аренды не указан. Он считается заключённым на неопределённый срок, и каждая сторона вправе в любое время отказаться от него, предупредив другую за три месяца, если закон или договор не устанавливает иной срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

1. Напишите уведомление об отказе от договора: реквизиты договора, участок, дата прекращения не раньше чем через три месяца.
2. Вручите его под подпись или отправьте заказным письмом с описью вложения; сохраните чек и опись.

Право на односторонний отказ может дать и сам договор (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ). Но если предприниматель только одна сторона, договор может дать такое право лишь другой, если закон не разрешает иное (п. 2 ст. 310 ГК РФ). Поэтому перед любым шагом перечитайте условия договора аренды: там бывают свои основания, сроки уведомления и штрафы.

Когда арендодатель может расторгнуть договор

По иску арендодателя суд расторгает договор, если арендатор (ст. 619 ГК РФ):

• пользуется участком с существенным нарушением договора или его назначения либо нарушает условия неоднократно;
• существенно ухудшает участок;
• более двух раз подряд после срока платежа, установленного договором, не вносит арендную плату — то есть три и более пропущенных платежа подряд, а не два месяца просрочки.

Для земли добавляются основания из Земельного кодекса (пп. 1 п. 2 ст. 45, п. 2 ст. 46 ЗК РФ): участок используют не по целевому назначению, способом, который ведёт к порче земель или причиняет вред окружающей среде, на нём возведена самовольная постройка. Ещё одно основание — участок для сельхозпроизводства или строительства не используют по назначению в течение трёх лет, если федеральный закон не установил более длительный срок; в этот срок не включают время, когда участок нельзя было использовать из-за стихийных бедствий, и время освоения участка (кроме сельхозземель, оборот которых регулирует специальный закон об их обороте). Так бывает, например, при аренде земли у государства под строительство дома.

Прекратить аренду за использование участка не по целевому назначению, существенное снижение плодородия сельхозземель или вред окружающей среде нельзя в период полевых сельскохозяйственных работ и в иных случаях по федеральным законам (п. 3 ст. 46 ЗК РФ).

Если участок в государственной или муниципальной собственности сдан на срок более пяти лет, досрочно расторгнуть договор по требованию арендодателя можно только через суд и только при существенном нарушении договора арендатором, если ЗК или другой федеральный закон не предусматривает иное (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).

Перед иском арендодатель обязан письменно предупредить арендатора и дать разумный срок, чтобы заплатить или устранить нарушение (ст. 619 ГК РФ). Без предупреждения иск оставят без рассмотрения или в нём откажут.

Когда расторгнуть может арендатор

Арендатор вправе требовать расторжения через суд, если (ст. 620 ГК РФ):

• арендодатель не передаёт участок или мешает пользоваться им по договору и по назначению;
• у участка есть недостатки, которые не были оговорены и не могли быть обнаружены при осмотре и которые мешают пользоваться им;
• участок оказался непригоден для использования по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает.

Изъятие участка для государственных нужд

Если участок изымают для государственных или муниципальных нужд, аренда прекращается досрочно. Основание — соглашение об изъятии или вступившее в силу решение суда об изъятии (пп. 3 п. 1 ст. 56.11 ЗК РФ). Изъятие регулируют ст. 49 и глава VII.1 ЗК РФ; старая ст. 55 ЗК утратила силу.

Порядок: от претензии до решения суда

1. Предупреждение. Арендодатель, который ссылается на нарушения из ст. 619 ГК РФ, сначала письменно требует их устранить в разумный срок.
2. Предложение расторгнуть договор. Направьте другой стороне письмо с предложением расторгнуть договор и проектом соглашения. Укажите срок для ответа.
3. Ожидание ответа. Идти в суд можно после письменного отказа либо если ответа нет в срок из предложения, закона или договора, а если срок нигде не установлен — 30 дней (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
4. Иск. В иске опишите договор, нарушения, приложите договор, предупреждение, предложение о расторжении с доказательствами отправки и квитанцию о пошлине. Образец можно скачать: исковое заявление о расторжении договора аренды.

Куда подавать. По общему правилу иск подают по месту жительства ответчика, к организации — по её адресу (ст. 28 ГПК РФ). Иски о правах на земельные участки подают по месту нахождения участка (п. 1 ст. 30 ГПК РФ). Относится ли к ним иск только о расторжении аренды, суды решают по-разному. Если вы одновременно требуете вернуть участок, разумно подавать иск по месту участка. Спор, где обе стороны — организации или предприниматели, рассматривает арбитражный суд.

Госпошлина. За иск о расторжении договора без требования вернуть имущество в суде общей юрисдикции гражданин платит 3000 руб., организация — 20 000 руб. (пп. 4 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).

Районный суд рассматривает дело до двух месяцев со дня поступления заявления (ст. 154 ГПК РФ).

Когда договор считается расторгнутым и что дальше

При расторжении через суд обязательства прекращаются с момента вступления решения в законную силу, если суд не назначил другую дату (п. 3 ст. 453 ГК РФ). Решение вступает в силу после истечения срока на апелляцию, если его не обжаловали (ст. 209 ГПК РФ). Срок на апелляционную жалобу — месяц со дня принятия решения в окончательной форме (п. 2 ст. 321 ГПК РФ). Если жалобу подали, решение вступит в силу после её рассмотрения.

1. Получите в суде копию решения с отметкой о вступлении в силу.
2. Если аренда была зарегистрирована, подайте решение в Росреестр через МФЦ, чтобы запись об аренде погасили.
3. Верните участок по акту приёма-передачи: зафиксируйте его состояние, постройки и расчёты по арендной плате.

Договор может давать арендодателю больше оснований, чем закон, например право расторгнуть его после первой же просрочки (ст. 619 ГК РФ). Исключение — государственная и муниципальная земля, сданная больше чем на пять лет: там нужен суд и существенное нарушение (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).