Порядок предоставления земельных участков сельскохозяйственного назначения

Чаще всего человек хочет взять у администрации поле под хозяйство или выкупить землю, которую уже арендует. Путь зависит от того, есть ли у вас право на участок без торгов, и от того, нужна ли аренда или собственность.

Как предоставляют землю сельхозназначения: торги или без торгов

Своей процедуры заявок и публикаций в законе № 101-ФЗ больше нет: прежние правила (пп. 2–3 ст. 10) утратили силу с 1 марта 2015 года. Участки предоставляют по главе V.1 ЗК РФ (ст. 39.1–39.20), а закон № 101-ФЗ добавляет особенности — для фермеров, для аренды под сенокос и выпас, для выкупа (п. 1 ст. 10 закона № 101-ФЗ). Статья 34 ЗК РФ задаёт только принципы, сроков в ней нет.

• Аренда — по общему правилу на аукционе; без торгов только в случаях п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ. Гражданину без торгов дают участок для сенокошения, выпаса, огородничества или для ЛПХ за границами населённого пункта (пп. 19 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).
• Покупка — на аукционе, кроме случаев п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ. Конкурсов при продаже земли нет.

Подробнее об общих правилах — в материале о предоставлении земельного участка без торгов.

Кто может получить землю сельхозназначения

Землю используют граждане для личного подсобного хозяйства, садоводы и огородники, крестьянские (фермерские) хозяйства, коммерческие и некоммерческие организации, казачьи общества, научные и учебные организации, общины коренных малочисленных народов (п. 1 ст. 78 ЗК РФ).

Иностранцы, лица без гражданства и компании, где доля иностранного капитала больше 50 %, могут владеть сельхозземлёй только на праве аренды (ст. 3 закона № 101-ФЗ). Исключение — случаи закона № 119-ФЗ об участках в Арктике, на Севере, в Сибири и на Дальнем Востоке.

Пошагово: как получить участок без торгов

Порядок установлен п. 1 ст. 39.14 ЗК РФ. Если участок ещё не образован, сначала идёт предварительное согласование.

1. Подготовьте схему расположения участка на кадастровом плане территории, если участок предстоит образовать и для этой территории нет утверждённого проекта межевания.
2. Подайте заявление о предварительном согласовании в администрацию района или другой уполномоченный орган. Способ выбираете сами: лично, почтой на бумаге или в электронной форме через интернет (п. 2 ст. 39.14 ЗК РФ). Орган рассматривает его не более 20 дней. Если схему нужно согласовать с другим органом, срок могут продлить до 35 дней, о чём вас уведомят (п. 7.1 ст. 39.15 ЗК РФ).
3. После решения о согласовании закажите кадастровые работы и поставьте участок на кадастровый учёт.
4. Подайте заявление о предоставлении участка. Его рассматривают не более 20 дней: присылают проект договора или отказ, где названы все основания (п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ).
5. Подпишите проект договора и верните его в орган в течение 30 дней со дня получения (п. 7 ст. 39.17 ЗК РФ).

Если участок уже стоит на кадастровом учёте с установленными границами, шаги 1–3 пропускают и сразу подают заявление о предоставлении.

Когда земля идёт с аукциона

Если права на землю без торгов у вас нет, участок продают или сдают в аренду на аукционе (п. 1 ст. 39.3 и п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ). Извещение размещают на официальном сайте торгов не менее чем за десять рабочих дней до аукциона (ст. 39.11 ЗК РФ). Как подать заявку и что происходит на торгах, разобрано в статье про аукцион по продаже земельного участка.

Земля для фермерского хозяйства: аренда без торгов до 5 лет

Гражданин или крестьянское (фермерское) хозяйство может получить участок из госсобственности в аренду без торгов на срок до пяти лет для деятельности КФХ. Заявления рассматривают в порядке поступления (ст. 10.1 закона № 101-ФЗ, пп. 12 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).

Ограничение: такой участок нельзя сдать в субаренду, уступить права по договору или внести арендные права в уставный капитал (п. 9 ст. 9 закона № 101-ФЗ). Подробнее — в статье о предоставлении участков для фермерского хозяйства.

Срок аренды и выкуп арендованной земли через три года

Чтобы выкупить землю из аренды без торгов, нужно одновременно:

• арендовать участок, предназначенный для сельхозпроизводства;
• пользоваться им не меньше трёх лет с заключения договора или с перехода к вам прав по нему;
• не иметь выявленных при государственном земельном надзоре и неустранённых нарушений (п. 4 ст. 10 закона № 101-ФЗ);
• подать заявление до окончания срока аренды.

Цена выкупа — не рыночная: её устанавливает закон субъекта РФ в пределах 15 % кадастровой стоимости. Тот же закон региона определяет, в каких случаях землю передают бесплатно. Те же условия о нарушениях действуют, если арендатор хочет заключить новый договор аренды без торгов.

Выкупить нельзя участки, взятые в аренду гражданами под сенокошение и выпас скота, а также переданные в аренду религиозным организациям, казачьим обществам, научным и образовательным организациям, общинам коренных народов (абз. 2 п. 5 ст. 10 закона № 101-ФЗ).

Предельный размер сельхозугодий у одного лица

Сколько сельхозугодий может быть в собственности одного гражданина или компании в пределах одного муниципального района, решает закон субъекта РФ. Потолок он устанавливает равным не менее чем 10 % общей площади угодий района (п. 2 ст. 4 закона № 101-ФЗ). В разных регионах лимит разный, но не ниже этой доли.

Почему могут отказать в предоставлении участка

Основания отказа в предоставлении участка без торгов перечислены в ст. 39.16 ЗК РФ. Фермеру, который просит землю по ст. 10.1 закона № 101-ФЗ, могут отказать ещё в двух случаях: площадь не укладывается в предельные размеры по закону региона или участок уже отдали по заявлению, поступившему раньше (п. 7 ст. 10.1 закона № 101-ФЗ). Основания отказа в предварительном согласовании — в п. 8 ст. 39.15 ЗК РФ. Самое частое — заявитель не имеет права получить землю без торгов: например, участок без аукциона просит тот, кого нет в перечне п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ. В отказе орган обязан указать все основания (п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ). Как оспорить отказ, описано в статье об отказе в предоставлении земельного участка.

Можно ли строить на землях сельхозназначения

Строить можно, но только то, что соответствует назначению земли. В составе сельхозземель допускаются объекты капитального строительства, некапитальные строения и сооружения для производства, хранения и первичной переработки сельхозпродукции (п. 2 ст. 77 ЗК РФ).

Собственник вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания в соответствии с целевым назначением участка и его разрешённым использованием, соблюдая градостроительные и иные нормы (пп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ). Перед стройкой проверьте вид разрешённого использования в выписке из ЕГРН. На полевом участке ЛПХ за границей населённого пункта здания возводить нельзя (п. 3 ст. 4 закона № 112-ФЗ).