Всероссийская реновация. Каких домов может коснуться и будет ли решение зависеть от жильцов
В Госдуму 18 сентября 2020 года внесли законопроект №1023225-7 о всероссийской реновации, условия которого совпадают с резонансной программой по сносу пятиэтажек и переселению в новые дома, проводимой в Москве. Кстати, термин «реновация» в законопроекте не используется, чтобы не проводились параллели с московским проектом.
Чем региональная программа реновации может обернуться для собственников квартир и чего им стоит опасаться?
💡 Предлагаемые поправки
Законопроект содержит ряд предложений по совершенствованию института комплексного развития территории и механизмов расселения из аварийного жилья и недвижимости, подлежащим сносу и реконструкции по адресным программам. Он предполагает внесение соответствующих поправок в Градостроительный кодекс и другие законодательные акты. Так, Градостроительный кодекс планируется дополнить Главой 10 о комплексном развитии территории, а Жилищный кодекс – статьей 48.2, по которой решение о сносе дома будут принимать как минимум 2/3 собственников.
Предлагаемую инициативу упрощенно называют «реновацией», или инициативой «о всероссийском сносе жилья», но указанные термины в тексте не употребляются.
Принять решение о необходимости комплексного развития территории могут Правительство РФ или органы региональной власти. Органы местного самоуправления вправе действовать при развитии территорий самостоятельно либо на основании договора о комплексном развитии, подписанного по результатам аукциона.
Очередность сноса и реконструкции домов будут определять субъекты РФ, которые планируется наделить широкими полномочиями, включая:
- возможность определения программы по сносу и реконструкции;
- утверждение порядка формирования программы;
- определение источников финансирования;
- утверждение порядка выявления мнения граждан при формировании программы;
- определение технических характеристик многоквартирных домов.
🏠 Каких домов и где это может коснуться
Стоит отметить, что ранее проекты о региональной реновации уже вносились в Госдуму, но не обрели поддержки. Так, по инициативе 2018 года предполагалось направлять дом под снос только по желанию всех жильцов (а не 2/3 голосов). Тогда данные соцопросов показывали, что программу, аналогичную московской, хотели бы видеть у себя до 70% граждан из регионов. Но фактически к ее реализации были готовы далеко не все субъекты: в качестве возможных городов для запуска назывались только Уфа, Казань и Санкт-Петербург.
В первую очередь законопроект направлен на переселение граждан из аварийного и ветхого жилья, бараков и самостроев, где возникают проблемы с коммуникациями, и высоки риски обрушения и возгорания. Но, помимо решения проблемы ветхого жилья, в регионах в рамках законопроекта ставится еще одна задача – комплексное благоустройство территории.
В рамках второй цели попасть под снос может практически любой дом, расположенный на территории под комплексное развитие. В последнем случае допускается принудительное изъятие недвижимости без учета мнения жильцов только по решению местных властей. Условием для принудительного изъятия дома является порог в 50% аварийного жилья или самовольных построек на данной территории. Например, если на определенном пространстве соседствуют новый многоквартирный дом и самострой или барак, то всю эту территорию допускается изъять и снести, вопреки воле жителей многоэтажки. При этом, если принято решение о развитии промзон, жилые дома под снос не пойдут.
Один из авторов инициативы подчеркнул, что речи о принудительном переселении жильцов из многоквартирных домов не идет. Но, по уточнению чиновника, законопроект дает возможность обратиться в суд для понуждения к подписанию договора в случае, если жилец не подписывает документ о переходе права собственности на жилье в течение 90 дней. Использовать подобную принудительную меру пообещали в исключительных случаях.
✅ Условия реконструкции и сноса
Условия программы в российских регионах будут равнозначны тем, которые действовали в Москве:
- Жителям пообещали равнозначное жилье: например, вместо двухкомнатной квартиры переселенцы получат другую квартиру в этом же районе с аналогичной площадью. Но собственники могут попросить квартиру в другом районе.
- Жильца не выселят из квартиры, пока ему не предоставят ключи от другого помещения.
- Жильцы, которые намеревались приобрести квартиру самостоятельно, могут рассчитывать на получение денежной компенсации в размере рыночной стоимости квартиры (но, например, в Москве многие сочли выплаты недостаточными и несправедливыми).
- Будут учитывать мнение жильцов дома. Если дом не относится к программе комплексного развития, то пускать его под снос можно будет только после учета мнения населения. За переезд должны будут проголосовать 2/3 собственников пропорционально количеству квартир (без учета площади). Соответственно, если более трети жителей выскажутся против, дом не будет подлежать сносу.
- Выселение жильцов из дома будет возможно по решению местных властей (принудительно). Общероссийская программа включает один пункт, который существенно отличает ее от московской: это «комплексное развитие территории» с возможностью принудительного изъятия недвижимости. На практике это означает, что, если многоквартирный дом окажется на территории под комплексное развитие, то мнения жильцов о переселении не спросят.
❗ Проблемы московской реновации
Программа развития территории в регионах, очевидно, опиралась на опыт реализации реновации в Москве, так как многие ее положения перекликаются со столичной. Так, в Москве переселенцам так же гарантировали равнозначное жилье по количеству комнат, в том же регионе и с улучшенной отделкой.
Когда программа реализовывалась в Москве, первоначально власти планировали использовать пункт «о комплексном развитии территории», как повод для принудительного выселения жильцов. После поднявшейся волны возмущения в 2017 году проект скорректировали, исключив возможности для принудительного выселения, хотя на деле с прозрачностью голосования возникали проблемы. Теперь со схемой принудительного расселения предстоит столкнуться регионам.
В некоторых случаях москвичи радовались переездам в рамках реновации, так как новостройки были лучше полуразвалившегося старого дома, но так было не всегда. В рамках московской реновации жители столкнулись с такими проблемами:
- Люди получали компенсации по нерыночной стоимости.
- Им давали квартиры с тем же количеством комнат, но с меньшей площадью.
- Планировка квартир не соответствовала обещанной.
- В старой квартире был сделан хороший ремонт, при переезде нужно было делать его заново.
Возможно, при работе программы реновации в регионах власти учтут опыт и проблемы, возникшие в столице. Ведь в Москве этот проект принимался в ускоренном режиме без опоры на релевантный опыт других регионов.
🔎 Мнение эксперта: как программа отразится на гражданах в случае, если законопроект примут
Саму суть законопроекта и цели, которые он перед собой ставит, критиковать сложно. Действительно, существенная часть жилого фонда в регионах является морально и физически устаревшей и вместо проведения в нем капитального ремонта целесообразно снести дом и построить новый. Кроме того, за счет активизации строительной отрасли будет стимулироваться экономический рост, а также создаваться новые рабочие места.
Но указанных преимуществ проекта можно добиться при обеспечении прозрачности переселения, гарантий прав граждан и учета их мнений.
Региональную программу часто сравнивают с московским проектом реновации: его результаты достаточно противоречивы, и сам термин «реновация» стал для многих синонимом «несовпадения ожиданий с реальностью». Поэтому при внедрении новых механизмов в регионы достаточно важно учесть ошибки и опыт Москвы.
Среди отрицательных моментов стоит отметить, что представленный проект поправок создает почву для злоупотреблений со стороны субъектов РФ. Региональные власти получат возможность реконструировать и сносить практически любой многоквартирный дом – даже крепкую неаварийную многоэтажку, объясняя это благими целями обновления среды и создания благоприятных условий проживания жильцов.
Стоит учесть, что первоначально власти Москвы планировали проводить программу реновации без учета мнения жильцов, но потом ее скорректировали, поэтому вероятность того, что спорный пункт законопроекта уберут или доработают, остается.
Не до конца понятно, откуда возьмут деньги на программу переселения, так как финансировать ее предполагается из местных бюджетных источников без федерального субсидирования. Тогда как затраты на ее реализацию только в Петербурге составляют до трех годовых бюджетов, а бюджетные возможности регионов еще более скромные и денег у них явно недостаточно.
Сами жители регионов относятся к программе неоднозначно. Так, многие указывают на актуальность проблемы ветхого жилья – и если взамен ветхого и аварийного жилья жители действительно получат новые квартиры в том же районе, то это, безусловно, плюс проекта. Но главным минусом рядовые граждане считают уплотнительную застройку, а многие города на нее попросту не рассчитаны – в частности, отсутствует необходимая транспортная инфраструктура.
