Важные нюансы оформления сделки по приобретению комнаты в Москве в доме под реновацию

Москвичи, владеющие комнатами в коммунальных квартирах, имеют возможность в рамках программы реновации получить вместо своей комнаты отдельную квартиру. Реализовать подобные намерения можно при соблюдении ряда условий.

Цель покупки

Программа реновации позволяет изменить жилищные условия не только собственникам или нанимателям квартир в ветхих домах, но и собственникам или нанимателям комнат.

Коммунальная квартира – это объект недвижимости, в котором на основании отдельных договоров найма, пользования либо на основании права собственности проживают люди, не являющиеся по отношению друг к другу родственниками. Каждый жилец проживает в своей комнате, но имеет полный доступ к остальным местам общего пользования (санузел, кухня). У каждой комнаты свой лицевой счет, свой кадастровый номер.

Например, муж и жена после развода могут проживать в одной квартире, поделенной на доли. У каждого собственника будет свой лицевой счет на оплату коммунальных услуг, а места общего пользования будут доступны обоим в равной степени. Разделение лицевых счетов происходит в судебном порядке.

Алгоритм действий

Для получения квартиры в новостройке вместо комнаты в старом доме необходимо:

1. Подобрать комнату в коммунальной квартире, расположенной в идущем под снос доме.
2. Убедиться в том, что дом включен в программу реновации. Сделать это можно на официальном сайте мэрии Москвы.
3. Подготовить пакет документов для оформления сделки купли-продажи.
4. Получить документы, подтверждающие право собственности на объект (выписку из ЕГРН).
5. Дождаться очереди на переселение.
6. Подготовить документы по новой квартире.
7. Переехать в новое жилье.

Для оформления сделки по покупке комнаты потребуется следующий пакет документов от владельца объекта:

• выписка из ЕГРН о зарегистрированных правах;
• правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, договор дарения и т. д.);
• выписка из ЕГРН об основных характеристиках объекта;
• технический паспорт;
• лицевые счета с отсутствием задолженности;
• паспорт;
• справка о составе семьи;
• согласие супруга;
• согласие органов опеки (при наличии детей);
• заверенные нотариально отказы соседей от реализации их первоочередных прав на комнату.

Покупатель должен предоставить:

• паспорт;
• квитанцию об оплаченной пошлине (за регистрацию объекта в Росреестре);
• заявление (подается в Росреестр).

Этапы купли-продажи:

• проверяется юридическая чистота объекта;
• составляется договор;
• заключается сделка;
• производится расчет;
• регистрируется переход права собственности.

Плюсы и минусы

Преимущества:

1. Получение выгоды. Комната среднего размера в доме под реновацию обойдется покупателям примерно в 2,5 миллиона, если говорить не о центре города. Вместо данного помещения владельцам будет предоставлена полноценная квартира (студия). Новая квартира в современном доме будет иметь рыночную стоимость на порядок больше, чем комната в хрущевке – около 4 млн. рублей. Соответственно, разница в цене составит примерно 2 миллиона.
2. Возможность получения изолированного жилья. Москвичи, проживающие в коммуналках, получат изолированное жилье. Право собственности на комнату в старом доме будет заменено на право собственности на новую полноценную квартиру.
3. Возможность увеличения площади. Средняя площадь комнат в старых домах – 14 квадратов. Средняя площадь студий в новостройках - 20-24 квадрата. Разница в площади составляет 6-10 квадратов.

Недостатки:

1. Отсутствие конкретных сроков. Программа реновации рассчитана на длительный срок на практике же реализация проекта может затянуться еще больше ввиду нехватки финансирования и возникновения дополнительных сложностей. По этой причине приобретающие в старых домах комнаты горожане не могут быть наверняка уверены в скорости осуществления запланированного обмена комнаты на студию. В случае приобретения комнаты гражданами, не имеющими других альтернативных объектов недвижимости для проживания, возникает вероятность «задержки» в хрущевке на несколько лет. При неблагоприятном стечении обстоятельств (экономический кризис) перспективы на переселение могут полностью исчезнуть.
2. Необходимость проживания с соседями. При отсутствии других вариантов для проживания покупатели комнат в ожидании переселения вынуждены пребывать в ветхом жилье с соседями по квартире. Ситуация усугубляется условиями проживания в коммунальных пятиэтажках: отсутствие лифтов, маленькие кухни, проблемы с канализацией и т. д.
3. Искусственное завышение цен. После опубликования на официальном сайте мэрии списков домов, вошедших в программу, поднялся ажиотаж среди желающих приобрести квартиры или комнаты в идущем под снос жилье. Владельцы комнат в коммунальных квартирах искусственно завышают цены в поисках прибыли. В итоге конечная разница в цене между старым и новым объектом значительно сокращается.

Где найти информацию по объектам

Проще всего искать варианты на сайтах объявлений. Главный из них – Avito. В разделе о недвижимости можно найти объекты по заданным критериям:

1. Москва или МО.
2. Комната в коммунальной квартире.

Помимо Avito, можно посетить крупные сайты по недвижимости и ознакомиться с предложенными на них вариантами:

• ЦИАН;
• МГСН;
• ЕГСН;
• Domofond.

Кто и что получает вместо комнаты

Вместо комнаты в коммунальной квартире собственнику предоставляют равнозначное благоустроенное жилое помещение — отдельную квартиру, чаще студию, в доме-новостройке (Закон города Москвы от 17.05.2017 № 14).

Жилая площадь и число комнат должны быть не меньше прежних, общая площадь — больше, а дом расположен в том же районе.

Сроки переселения

Точный срок указывают в графике поэтапного переселения; программа реновации в Москве рассчитана на длительный период.

Этап и адрес стартовой площадки можно проверить на mos.ru в разделе о реновации.