Квартиры по программе московской реновации – юридические и рыночные вопросы для покупателя
Московская реновация, стартовавшая в феврале 2018 года, набирает обороты. Программа, рассчитанная на 15 лет, включает снос более 5 тысяч ветхих пятиэтажных домов и расселение более 1 миллиона человек в современное, комфортабельное жилье.
Столь масштабное переселение, объявленное в рамках программы, наверняка окажет свое заметное влияние на жилищный рынок Москвы.
Стоит ли покупать квартиры по реновации?
Переселяющиеся по программе реновации жители города получают возможность продажи своего нового жилья после оформления на него законных прав. Стоит ли покупать квартиры, выстроенные по программе реновации жилья, существуют ли здесь свои риски и подводные камни?
Ответ на этот вопрос можно разделить на несколько составляющих. Это и юридические нюансы оформления квартир, и качество и востребованность реновационного жилья, и финансовые вопросы его приобретения и продажи.
В вопросах рисков приобретения жилья, построенного по программе реновации, пожалуй, лидируют вопросы, связанные с объектами его социальной инфраструктуры.
Список квартир под реновацию
Ознакомиться с информацией о расположении стартовых площадок программы реновации можно на сайте Мэра Москвы. Список стартовых площадок также опубликован на сайте информационного агентства «РБК».
На сайте Стройкомплекса города Москвы можно узнать адреса сданных новостроек и посмотреть жилые помещения, построенные по программе реновации.
Отличия договора на квартиру по реновации от обычного договора купли-продажи
Согласно статье 7.3. закона «О статусе столицы Российской Федерации», участник программы реновации (собственник жилья) заключает с исполнительной властью города Москвы договор мены о переходе права собственности на новое равнозначное жилье в результате обмена недвижимостью.
При заключении договора собственник предоставляет пакет документов, включающий правоустанавливающие документы на передаваемое городу жилое помещение (договор социального найма, приватизации, купли-продажи, мены), а также выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
После одобрения пакета документов Департаментом городского имущества собственник заключает с Департаментом договор и переезжает в новое жилье.
Можно ли купить квартиру в «реновационном» доме?
После переезда в новое жилье, перерегистрации всех документов и получив запись о приобретенной собственности в ЕГРН (т. е. став собственником нового жилья), владелец новой квартиры получает право продать ее в установленном законом порядке.
Тем не менее, программа только набирает обороты и количество предложений по реновационному жилью на рынке недвижимости еще невелико.
Как отличаются цены квартир?
Издание «РБК-Недвижимость» провело исследование стоимости предоставляемого по программе реновации жилья в Москве.
Власти столицы в рамках проводимой программы предложили переселенцам докупить жилую площадь в уже сданном новом доме в Северном Измайлово с 10%-ной скидкой. Выкупная стоимость, утвержденная мэрией, составила в среднем 165,9 тыс. рублей за кв. м.
Средняя цена на продаваемое в новостройках Москвы жилье с отделкой, в зависимости от расположения, на сегодня находится в пределах 160-180 тыс. рублей за кв. м.
Из этих цифр издание «РБК-Недвижимость» делает вывод, что даже с учетом 10% скидки цены на жилье, продаваемое по программе реновации, уже близки к рыночным.
Можно ли продать квартиру, построенную по программе реновации?
Несмотря на набираемые программой обороты, ожидать наплыва реновационного жилья на рынке недвижимости в ближайшее время, скорее всего, не стоит.
Связано это с тем, что договор мены, заключаемый собственником с городом, приравнивается к договору купли-продажи. Это, в свою очередь, означает, что с продаваемого нового жилья будет взиматься налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13% с учетом налоговых вычетов, если квартира находится в собственности менее 5 лет.
Несмотря на то что по закону НДФЛ будет взиматься с разницы между стоимостью переданной городу старой квартиры и полученной новой, это не решит всех проблем с уплатой налога.
В результате этого многие владельцы квартир могут предпочесть подождать с выставлением квартир на продажу до выхода 5-летнего срока владения недвижимостью, освободив себя от уплаты НДФЛ.
