Обмен квартиры на строительство дома

Оплатить строительство собственного дома при отсутствии необходимых средств можно разными способами – за счет банковского кредита, государственной субсидии или имеющейся недвижимости. Строительство дома за счет личной квартиры предполагает заключение сделки со сложными двусторонними обязательствами.

Законодательное регулирование

Обмен квартиры на строительство дома предполагает, что собственник квартиры заключает договор подряда на постройку дома, а в качестве оплаты услуг подрядчик получает право собственности на квартиру заказчика после завершения строительства.

Выгода собственника квартиры заключается в том, что он может проживать в квартире до окончания постройки дома, а выгода подрядчика в приобретении квартиры по цене ниже рыночной за счет получения комиссии.

Данная сделка не может считаться обменом, так как договор мены предполагает передачу контрагентами товаров, эквивалентных по стоимости, а не товара в обмен на услугу (ст. 567 ГК РФ).

Передача квартиры после строительства дома классифицируется как отсроченное исполнение обязательства по договору. Законодательное регулирование сделки по строительству дома в обмен на квартиру осуществляется:

• главами 21, 26 Гражданского кодекса;
• законом № 218 «О государственной регистрации недвижимости».

Глава 21 ГК РФ описывает понятие обязательств, а глава 26 регулирует порядок исполнения и зачета обязательств, отсроченных по времени.

Закон № 218 определяет процедуру регистрации полученной недвижимости в собственность сторон.

Порядок оформления

Сделка по постройке дома за счет квартиры оформляется в виде двусторонней сделки, при которой одна сторона обязуется осуществить строительство по утвержденному проекту, а другая – передать квартиру в собственность контрагенту.

Строителем дома часто выступает юридическое лицо — застройщик в пригородных поселках, так как располагает собственными средствами, позволяющими выполнить работы до получения недвижимости заказчика.

Заключение сделки происходит в следующем порядке:

1. Владелец квартиры заказывает оценку её стоимости и выбирает место для строительства дома.
2. Происходит поиск лица или организации, готовой выполнить строительство за счет получения квартиры.
3. Разрабатывается проект постройки с учетом стоимости квартиры.
4. Заключается соглашение.
5. Выполняется постройка дома и прием работ по акту.
6. Регистрируется передача квартиры в собственность подрядчика одновременно с регистрацией прав на дом.

Узнать рыночную стоимость квартиры можно в фирмах, осуществляющих независимую оценку, а также в риэлтерских компаниях.

Как правило, участок для строительства выбирается в одном из пригородных поселков, имеющих сеть необходимых коммуникаций. Такие поселки имеют основную фирму-застройщика, у которой необходимо выяснить возможность оплаты строительства квартирой.

После обсуждения условий застройщик разрабатывает архитектурный проект дома с учетом цены недвижимости заказчика. В конечную цену включается:

• разработка проекта;
• стоимость материалов и земельного участка;
• стоимость строительных работ;
• комиссия застройщика.

Комиссия — страховка организатора работ и аналог процентов за кредит.

Что указать в договоре?

В договоре должны быть следующие условия:

• описание объектов сделки;
• полные паспортные данные и ФИО сторон (для юридических лиц – наименование и номер ЕГРЮЛ);
• обязательства сторон;
• сроки исполнения обязательств и ответственность;
• порядок разрешения споров;
• гарантии и компенсации.

При описании квартиры указывается её точный адрес и кадастровый номер, а также внутренние параметры. Описание будущего дома содержится в проекте, прилагаемом к договору.

Для обеспечения дополнительных гарантий регистрация прав на дом и на квартиру происходит при одновременном обращении сторон в отделение Росреестра и представлении трех экземпляров подписанного договора, акта приема-передачи дома и техпаспорта на квартиру.

Пошлина за регистрацию прав для граждан составит 4 000 рублей. Через 5-8 дней после обращения стороны могут получить выписки из ЕГРН о правах на недвижимость. Неучастие одной из сторон в регистрации является основанием для обращения в суд с требованием принудительной регистрации и компенсации за задержку.

Список документов

Для заключения сделки сторонам потребуются следующие бумаги:

• паспорта РФ;
• выписка из ЕГРН о правах на квартиру;
• технический паспорт на квартиру;
• документы о правах на земельный участок под строительство;
• выписка из ЕГРН об основных характеристиках земельного участка;
• проект строительства;
• оценочная ведомость на квартиру;
• выписка из ЕГРН об отсутствии обременений.

В выписке из ЕГРН на участок должно быть указано целевое назначение земли – под индивидуальное строительство. Техпаспорт на квартиру оформляется в БТИ в течение 7-10 дней, стоимость оформления – 1500-3000 рублей. Справку об отсутствии обременений можно заказать у нотариуса.

Возможные риски

Сделка по строительству за счет будущей передачи недвижимости несет для заказчика риски, связанные с вероятностью банкротства подрядчика и не завершения строительства в срок, а подрядчик рискует остаться без оплаты, если заказчик откажется принимать дом или продаст квартиру до завершения строительства.

Для снижения рисков в договор включаются пункты, запрещающие заказчику осуществлять любые сделки по отчуждению недвижимости на период действия договора с перечислением компенсаций и пени, подлежащих оплате при нарушении данного пункта.

За время строительства рыночная стоимость квартиры может измениться, и стороны должны указать в договоре возможность доплаты со стороны заказчика при уменьшении стоимости жилья.

Заключение

Оплата строительства дома жилой недвижимостью предполагает заключение сложной сделки, требующей обсуждения множества условий и предоставления юридических гарантий. Чтобы снизить риски, рекомендуется доверить составление договора квалифицированным юристам и заверить сделку в нотариальной конторе.

Налоги при передаче квартиры подрядчику

Передача квартиры в счёт строительных работ — это возмездная реализация, поэтому у собственника может возникнуть обязанность по НДФЛ. Налог не платят, если квартира была в собственности не менее минимального срока (как правило, 5 лет, в отдельных случаях — 3 года).

Чтобы снизить нагрузку, в договоре фиксируют равноценность обмена: рыночную стоимость квартиры и смету строительства дома.

Что будет, если заказчик продаст квартиру до сдачи дома

В договор включают запрет распоряжаться квартирой до завершения строительства и регистрации прав на дом, а за нарушение предусматривают пени и компенсации.

Если условие нарушено, подрядчик вправе требовать возмещения убытков через суд; для заказчика риск — остаться и без дома, и без квартиры.