В простонародье под обменом понимается любой тип сделки с недвижимостью, при котором новое жильё приобретается за счёт старого. Однако, с точки зрения законодательства, это ошибочное мнение.
Под обменом понимаются сделки, совершаемые только между арендаторами неприватизированной (социальной) недвижимости. В случае, если такая операция совершается между квартирами, находящимися в собственности, то используется термин мена.
Обратите внимание, что неприватизированное жильё может быть реализовано только путём обмена, тогда как для недвижимости, находящейся в собственности доступен любой тип сделки. Для социальных квартир допускаются следующие разновидности обмена:
- Сделка с доплатой.
- Обмен недвижимости, находящейся в разных населённых пунктах.
- Расселение.
- Обмен дома на квартиру или наоборот.
Обмен между неприватизированными квартирами
В соответствии с действующим Жилищным Кодексом (ЖК России) обмен может совершаться только с разрешения арендодателем недвижимости. Ими могут выступать муниципальные власти или иные собственники жилья. Разрешение на совершение обмена или отказ выдаётся в течение десяти рабочих дней после подачи заявления в письменной форме.
Отказ может быть спровоцирован следующими обстоятельствами:
- В случае внесения изменений в договор о социальном найме недвижимости или его расторжении.
- Судебные разбирательства, объектом которого выступает обмениваемое жильё.
- Наличие действующего постановления о непригодности помещения для проживания.
- В случае принятия решения о переоборудовании недвижимости для других целей, капитальном ремонте или сносе здания.
- Если обмениваемое жильё относится к коммунальному типу и реализуется лицу, страдающему хроническими заболеваниями.
- Отсутствие разрешения от органов опеки, в случае проживания в этой недвижимости несовершеннолетнего, недееспособного или ограниченно дееспособного члена семьи.
Кроме того, для обмена нужно получить согласие всех членов семьи, проживающих вместе с арендатором. В случае, если таковое получить невозможно, нужно подать заявление о принудительном обмене. Это можно сделать только в судебном порядке.
При оформлении обмена между неприватизированными квартирами потребуются следующие документы:
- Письменное разрешение арендодателя недвижимости.
- Заявление от арендатора, подписанное всеми членами семьи, кроме несовершеннолетних.
- Ордер, договор найма или иной документ, подтверждающий право социальной аренды этой недвижимости.
- Справка о количестве проживающих лиц, включая детей.
- Справка об отсутствии задолженностей по оплате за коммунальные услуги.
Мена приватизированных квартир
В наши дни мена жилья – это довольно редкое явление. Чаще всего используются альтернативные сделки.
В таком случае оформляются парные договоры купли-продажи на обе квартиры. Однако это не исключает возможности прямой мены.
При заключении договора две стороны меняются недвижимостью. В нём могут быть также прописаны особые условия. К примеру, доплата. Если одна из сторон предлагает большую по площади недвижимость, то вторая выплачивает разницу, в размере, достигнутом по устной договорённости или в соответствии с оценкой БТИ.
Обычно к прямой мене прибегают владельцы недвижимости, состоящие в родственной связи, так как такая процедура значительно уменьшает расходы на оформление сделки.
Вариант обмена с застройщиком недвижимости
Мечтой многих граждан является обмен старой недвижимости на новостройку. И этот вариант существует. Если сделка заключается между физическим и юридическим лицом об обмене одной недвижимости на другую, то он называется взаиморасчёт.
Схема этой операции довольно простая, однако в большинстве своём реализуется только при посредничестве риелторов. Клиенты агентств недвижимости могут подобрать подходящий вариант квартиры в новом доме, провести оценку старого жилья и выставить его на продажу.
В отличие от купли-продажи на время взаиморасчёта квартира в новостройке, выбранная клиентом, бронируется на определённый срок или до того как будет найден покупатель на старую недвижимость. Так же как и в случае любого другого варианта обмена при взаиморасчёте может взиматься доплата, состоящая от разницы стоимости старой и новой недвижимости.
Трейд ин
Второй подвид взаиморасчёта пришёл с рынка автомобилей. Он называется трейд ин (trade in – англ.). Этот вариант обмена также производится при посредничестве риелторов.
Агентство недвижимости выкупает старую квартиру с небольшой скидкой от рыночной стоимости, а клиент на эти деньги (с доплатой или без неё) приобретает новое жильё. Позднее риелторы реализуют старую недвижимость.
Мена недвижимости регламентируется статьями №567–571 ГК (Гражданский Кодекс) России.
Для оформления мены между приватизированными квартирами потребуются следующие документы:
- Удостоверения личности всех сторон, являющихся участниками сделки, включая несовершеннолетних.
- Документы о браке или разводе.
- Согласие супруга, в случае, если недвижимость приобреталась во время брака. Его нужно получать даже в случае, если брак уже расторгнут.
- Документы, подтверждающие право собственности на эту недвижимость.
- Кадастровый паспорт с указанием плана недвижимости.
- Единый жилищный документ, который включает в себя информацию из домовой книги и данные о финансовом состоянии лицевых счетов.
- Разрешение органов опеки, в случае если в сделке есть несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные лица.
- Разрешение совладельцев недвижимости, в случае мены долей.
В соответствии с действующим законодательством подобные варианты обмена недвижимости не предусматриваются. Это указано в части 3 статьи №72, а также в статье № 82 ЖК России. Единственный возможный вариант обмена может быть использован только после проведения процедуры 
Если обмен производится между квартирой и долей в квартире или между двумя долями, то одна или две стороны должны получить согласие от владельцев других долей в этой недвижимости о проведении такой сделки. Оно должно быть приложено к договору при его заключении.