Налоговый вычет при покупке квартиры у родственников

Ответ зависит от того, кем именно продавец приходится покупателю: закон делит родственников на тех, кто признаётся взаимозависимыми, и всех остальных.

У кого из родственников вычет не положен

Имущественный вычет не предоставляется, если договор купли-продажи квартиры, комнаты, жилого дома или доли в них заключён между взаимозависимыми физическими лицами (п. 5 ст. 220 НК РФ). Кто считается взаимозависимым, определяет пп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ. Для покупателя это:

• супруг или супруга;
• родители, в том числе усыновители;
• дети, в том числе усыновлённые;
• полнородные и неполнородные братья и сёстры;
• опекун (попечитель) и подопечный.

Для инспекции перечень исчерпывающий: расширить его может только суд (п. 7 ст. 105.1 НК РФ). Если продавец в него входит, налоговая откажет в вычете, даже когда деньги реально переданы, а сама купля-продажа квартиры у родственника оформлена безупречно. Отдельные правила действуют для жилья, которое муж и жена покупают вместе у постороннего продавца: о них — в материале про вычет при приобретении квартиры супругами.

Таблица: кто из родственников взаимозависим

Отношения свойства в перечне не названы, поэтому покупка у супруги родного брата вычету не мешает.

Суд признаёт лиц взаимозависимыми вне перечня, если отношения между ними могли повлиять на условия или результат сделки. Поэтому при покупке у дальнего родственника держите под рукой доказательства настоящей сделки: договор, расписку или банковский документ о переводе денег.

Что не меняют цена, ипотека и разные фамилии

В п. 5 ст. 220 НК РФ нет исключений. Запрет действует, даже если квартира продана по рыночной цене, оплачена ипотечным кредитом или куплена не целиком, а долей. Вычет по ипотечным процентам при такой сделке тоже не дают. Покупка доли у брата или сестры вычета не даёт: доли прямо названы в норме.

Разные фамилии и разные адреса регистрации родство не отменяют. Налоговая служба ведёт единый реестр записей актов гражданского состояния, в котором есть сведения о рождении и браке, а при камеральной проверке вправе запросить у заявителя пояснения о связи с продавцом. Если инспекция спросит, отвечайте как есть и приложите документы об оплате.

Что изменилось по сравнению с прежними годами

По прежней редакции ст. 20 НК РФ взаимозависимыми признавались лица, состоящие в браке, в отношениях родства или свойства, и под отказ попадали сделки с дальней роднёй. Сейчас применяется ст. 105.1 НК РФ с точным перечнем, приведённым выше.

Изменился и размер. Встречающееся в старых текстах правило «13% от стоимости до 2014 года и 260 000 рублей после» неточно: 260 000 рублей — это налог по ставке 13% с предельных 2 000 000 рублей расходов. Закон от 23.07.2013 № 212-ФЗ разрешил добирать лимит на нескольких объектах, но только тем, чьё право на вычет впервые возникло по жилью, оформленному с 2014 года. Повторно вычет не дают (п. 11 ст. 220 НК РФ).

Сколько можно вернуть, если продавец не взаимозависим

Вычет уменьшает доход, с которого посчитан налог, поэтому за год вернётся не больше, чем НДФЛ удержан с зарплаты. При ставке 13% максимум за всё время — 260 000 рублей. Общие условия, не связанные с родством, разобраны в статье о получении имущественного вычета при приобретении квартиры.

Как оформить вычет: ФНС, личный кабинет или работодатель

1. Декларация 3-НДФЛ. Подаётся по окончании года, в котором возникло право на вычет (п. 7 ст. 220 НК РФ). К ней прикладывают договор купли-продажи, выписку из ЕГРН и документы об оплате. Передать можно через личный кабинет налогоплательщика, лично или почтой с описью вложения — тогда днём подачи считается дата отправки (п. 4 ст. 80 НК РФ). Камеральная проверка идёт до трёх месяцев со дня представления декларации (п. 2 ст. 88 НК РФ).
2. Упрощённый порядок. Заявление подписывают в личном кабинете, без декларации, не более чем за три года, предшествующие году подачи (п. 1, 2 ст. 221.1 НК РФ). Данные для заявления налоговая размещает в кабинете не позднее 20 марта следующего года либо в течение 20 рабочих дней, если сведения поступили позже (п. 4 ст. 221.1 НК РФ). Решение принимают в течение трёх дней после окончания проверки (п. 5 ст. 221.1 НК РФ). Способ доступен, если сделка или ипотека шли через банк, который участвует в обмене сведениями с налоговой и получил от покупателя документы (п. 8.1 ст. 220 НК РФ). При расчёте наличными по расписке подают декларацию.
3. Через работодателя. Ждать конца года не нужно. В налоговую подают заявление о подтверждении права на вычет, его рассматривают не более 30 календарных дней (п. 8 ст. 220 НК РФ). Работодателю пишут заявление о предоставлении вычета; подтверждение ему направляет сама инспекция. После этого НДФЛ из зарплаты не удерживают, пока вычет не будет выбран.

Схема через постороннего покупателя: чем опасна

Иногда советуют продать квартиру знакомому, который затем перепродаст её сыну или дочери продавца. Уменьшить налог или вернуть его можно только при условии, что возврат не был основной целью сделки (пп. 1 п. 2 ст. 54.1 НК РФ). Цепочка из двух продаж по одной цене с коротким промежутком показывает обратное. К отказу в вычете добавляются обычные риски: посредник становится собственником и может не довести дело до конца, а у продавца возникают свои налоговые вопросы — о них в статье «Продажа квартиры родственнику: удастся ли избежать уплаты налога».

Если вычет не дали или он уже получен

1. Прочитайте решение инспекции и найдите основание отказа. Если указано родство, сверьте продавца с перечнем из пп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ.
2. Продавец в перечне есть — оспаривать отказ бессмысленно: закон не оставляет инспекции выбора. Право на вычет при этом не сгорает: если оно не использовано раньше, его можно заявить при покупке другого жилья у постороннего продавца.
3. Продавца в перечне нет (бабушка, дядя, двоюродный брат, жена брата) — подайте жалобу в вышестоящий налоговый орган, а при отказе обращайтесь в суд. Приложите документы о родстве, из которых видна его степень, договор и подтверждение оплаты.
4. Вычет уже получен по сделке с близким родственником — деньги придётся вернуть в бюджет с пенями, возможен и штраф (п. 1 ст. 122 НК РФ). От штрафа освобождают, если уточнённая декларация подана до того, как инспекция нашла ошибку, а на едином налоговом счёте уже лежит сумма налога и пеней (пп. 1 п. 4 ст. 81 НК РФ).