Имущественный вычет до и после 2014 года: можно ли получить повторно

Ответ зависит от трёх дат: когда оформлено первое жильё, когда оформлено новое и когда получен ипотечный кредит.

Что изменилось в вычетах с 1 января 2014 года

Закон от 23.07.2013 № 212-ФЗ изложил ст. 220 НК РФ в новой редакции. Главные отличия — в таблице.

Новая редакция применяется к правоотношениям, которые возникли после вступления закона в силу (п. 2 ст. 2 Закона № 212-ФЗ). К начатым раньше и не завершённым применяются прежние правила (п. 3 ст. 2). Минфин уточнил: новые нормы действуют для тех, кто впервые обращается за вычетом по жилью, документы на которое датированы начиная с 1 января 2014 года (письмо ФНС России от 21.05.2015 № БС-4-11/8666@).

Смотрят не на дату договора, а на дату возникновения права на вычет. Для готового жилья это государственная регистрация права собственности, для квартиры в строящемся доме — подписание передаточного акта (пп. 2 и 2.1 п. 3 ст. 220 НК РФ).

Как работает вычет сейчас: лимиты 2 и 3 миллиона

Вычет — это часть дохода, с которой не берут НДФЛ. Вернуть можно только подоходный налог, удержанный с зарплаты или уплаченный самостоятельно.

• Покупка или строительство. В вычет идут фактические расходы, но не больше 2 000 000 рублей на один или несколько объектов (пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ). При ставке 13 % это до 260 000 рублей налога.
• Остаток. Если жильё стоило меньше лимита, остаток учитывают при следующей покупке. Предельный размер берут тот, что действовал, когда право на вычет возникло впервые.
• Проценты по ипотеке. В вычет идут уплаченные проценты, но не более 3 000 000 рублей — при ставке 13 % это до 390 000 рублей. Вычет дают только по одному объекту (п. 4 ст. 220 НК РФ).
• Перенос по годам. Если налога за год не хватило, остаток вычета переходит на следующие годы до полного использования (п. 9 ст. 220 НК РФ).

С 1 января 2025 года НДФЛ считают по прогрессивной шкале: 13 % — с дохода до 2,4 млн рублей за год, 15 % — с суммы свыше 2,4 млн и до 5 млн рублей, дальше ставки выше (п. 1 ст. 224 НК РФ, Закон от 12.07.2024 № 176-ФЗ). Поэтому при высоком доходе возврат бывает больше 260 000 рублей. Что ещё менялось в правилах, читайте в обзоре изменений в законодательстве о вычете при покупке квартиры.

Вычет получен до 2014 года: можно ли получить ещё раз

Повторное предоставление вычетов на покупку и на проценты не допускается (п. 11 ст. 220 НК РФ). Исключение — перенос остатка, но он появился только в новой редакции.

1. Вычет получен по жилью до 2014 года, новая квартира куплена без кредита. Вычета на покупку не будет, даже если в первый раз лимит не выбран: по позиции Минфина новые правила касаются только тех, кто обращается за вычетом впервые.
2. Вычет получен по жилью до 2014 года, новое жильё куплено в ипотеку с 2014 года. Можно заявить вычет по процентам, если раньше проценты в состав вычета не включались. Пример из письма Минфина: квартира 2007 года с вычетом на покупку и квартира 2014 года в кредит.
3. Обе квартиры куплены до 2014 года. Повторный вычет не дают ни на покупку, ни на проценты.

Жильё оформлено до 2014 года, а вычет не заявляли. Обратиться можно и сейчас, но по прежним правилам: один объект, без переноса остатка на другое жильё. Лимит — 2 000 000 рублей, если право на вычет возникло с 1 января 2008 года; до этой даты предел был ниже — Закон от 26.11.2008 № 224-ФЗ поднял его с 1 000 000 рублей. По декларации налог вернут, только если со срока его уплаты до подачи декларации прошло не более трёх лет (пп. 1 п. 7 ст. 11.3 НК РФ).

Не помните, какую сумму уже использовали, — поднимите старые декларации 3-НДФЛ, посмотрите личный кабинет налогоплательщика или направьте обращение в свою инспекцию.

Проценты по ипотеке: кредит до и после 2014 года

Здесь важна дата получения кредита, а не покупки.

• Кредит получен до 2014 года. Проценты принимают к вычету без ограничения в 3 000 000 рублей. То же относится к кредиту, которым такой заём рефинансировали в банке (п. 4 ст. 2 Закона № 212-ФЗ).
• Кредит получен с 1 января 2014 года. Действует предел 3 000 000 рублей и правило одного объекта.

Вычет считают с уплаченных банку процентов, а не с суммы кредита.

Примеры расчёта

Остаток лимита. В 2015 году Алексей купил комнату за 1 млн рублей и получил вычет на эту сумму. В 2021 году он купил квартиру за 5 млн рублей. Оба объекта оформлены с 2014 года, поэтому к вычету принимают остаток — ещё 1 млн рублей. Всего за две покупки при ставке 13 % он вернёт 260 000 рублей.

Жильё дороже лимита. Квартира стоит 5 млн рублей, вычета раньше не было. В вычет идут 2 000 000 рублей, остальное не учитывается. Доплачивать налог с превышения не нужно.

Доход выше 2,4 млн рублей. Доход за год — 3 млн рублей: с 2,4 млн налог удержан по ставке 13 %, с 600 тыс. рублей — по 15 %. Вычет 600 тыс. рублей уменьшает налоговую базу до 2,4 млн: снимается часть, которая облагалась по 15 %. Вернут 90 тыс. рублей.

Какие расходы в вычет не входят и что положено пенсионерам

Вычет не дают на ту часть расходов, которую оплатил работодатель или которая покрыта материнским капиталом либо выплатами из бюджета. Не дают его и по сделке с взаимозависимым лицом — супругом, родителями, детьми, братьями и сёстрами (п. 5 ст. 220, ст. 105.1 НК РФ).

Пенсионер вправе перенести остаток вычета на предшествующие годы, но не более чем на три (п. 10 ст. 220 НК РФ). Это пригодится тем, кто берёт ипотеку для пенсионеров.

Супруги и доли: до и после 2014 года

При покупке в общую долевую собственность до 1 января 2014 года вычет делили между совладельцами по долям. Для жилья, купленного с этой даты, такое распределение отменено: каждый собственник заявляет свои фактические расходы в пределах лимита. Жильё, купленное в браке, — совместная собственность: супруги распределяют расходы на покупку заявлением, и каждый заявляет свою часть, но не больше 2 000 000 рублей — это предел для одного налогоплательщика (пп. 1 и 6 п. 3 ст. 220 НК РФ).

Как оформить вычет: декларация, работодатель, личный кабинет

1. Через инспекцию. По окончании года подайте декларацию 3-НДФЛ с документами о праве на жильё, об оплате и об уплаченных процентах (п. 7 ст. 220 НК РФ).
2. Через работодателя. Подайте в инспекцию заявление о подтверждении права на вычет. Его рассматривают не дольше 30 календарных дней и подтверждение направляют работодателю. Вам остаётся написать работодателю заявление о вычете — без него налог удерживать не перестанут (п. 8 ст. 220 НК РФ).
3. В упрощённом порядке. Если сведения о сделке передал банк, декларация не нужна: заявление подписывают в личном кабинете налогоплательщика. Так можно заявить вычет не более чем за три года, предшествующие году подачи заявления (ст. 221.1 НК РФ).