Покупка доли в квартире или доме на материнский капитал

Обычно долю покупают, чтобы стать единственным собственником квартиры, где семья уже живёт, или чтобы купить комнату либо часть дома дешевле целого жилья. Ответ зависит от того, что именно продаётся, кто продавец и откуда остальные деньги.

Можно ли купить долю в квартире на материнский капитал

Да, если в результате семья приобретает жилое помещение. Капитал можно направить на покупку жилья любыми не противоречащими закону сделками, а оплата идёт только безналично: СФР переводит деньги на счёт продавца, в том числе продавца-физлица (п. 1 ч. 1 ст. 10 Закона № 256-ФЗ). Наличными капитал на руки не выдают.

Распоряжается капиталом Фонд пенсионного и социального страхования РФ. Заявление подают в его территориальный орган лично или через МФЦ (ч. 1 ст. 7 Закона № 256-ФЗ). Подробнее о вариантах использования — в статье про материнский капитал на улучшение жилищных условий.

Когда можно подавать заявление:

• при покупке доли за свои деньги и капитал — по истечении трёх лет со дня рождения или усыновления ребёнка, давшего право на сертификат (ч. 6 ст. 7 Закона № 256-ФЗ);
• при покупке в ипотеку или на заём — сразу, на первоначальный взнос или погашение долга и процентов (ч. 6.1 ст. 7 Закона № 256-ФЗ).

Закон применяется к детям, родившимся или усыновлённым по 31 декабря 2030 года включительно (ч. 1 ст. 13 Закона № 256-ФЗ).

Какая доля подходит: квартира, комната, частный дом

Жилищный кодекс относит к жилым помещениям жилой дом и часть дома, квартиру и часть квартиры, комнату (ч. 1 ст. 16 ЖК РФ). Доля в праве собственности отдельным видом жилья там не названа. Поэтому спокойнее всего проходят сделки, после которых семья владеет всей квартирой или домом, либо покупает комнату или часть дома как отдельный объект в ЕГРН. Если покупаете небольшую долю в чужой квартире, заранее уточните в СФР, примут ли заявление.

• Комната в коммунальной квартире. Комната — часть квартиры, предназначенная для проживания (ч. 4 ст. 16 ЖК РФ). Её можно купить на капитал, если она оформлена как отдельный объект. Как составить договор, смотрите в статье о покупке комнаты в коммунальной квартире.
• Комната в общежитии. Если общежитие относится к специализированному фонду, комнату продать нельзя: такие помещения не подлежат отчуждению (ст. 92 ЖК РФ). Купить её на капитал не получится.
• Доля или часть частного дома. Покупка возможна, но нужен документ о пригодности дома, о нём ниже.

Для жилого дома или его части, в том числе дома блокированной застройки, СФР требует заключение о соответствии дома требованиям к жилому помещению и пригодности для проживания. Без него в заявлении откажут (п. 8.1 ч. 2 ст. 8 Закона № 256-ФЗ). Заключение действует один год, правило применяется к заявлениям, поданным с 01.01.2025.

Как купить долю на маткапитал: порядок действий

1. Проверьте объект по выписке из ЕГРН: кто собственники, нет ли арестов, что именно продаётся — доля в квартире, комната или часть дома. Для дома получите заключение о пригодности.
2. Если продавец продаёт долю не сособственнику, он письменно извещает остальных собственников о цене и условиях. Покупать сразу после извещения не стоит: у них есть месяц.
3. Заключите договор купли-продажи у нотариуса. Сделки по отчуждению долей в праве на недвижимость удостоверяются нотариально, главное исключение для обычной покупки — когда все собственники продают свои доли одним договором (ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ). В договоре укажите, какая часть цены оплачивается капиталом и что её перечислит СФР на счёт продавца. Правила оформления — в статье о договоре купли-продажи доли в квартире.
4. Дождитесь регистрации перехода права в ЕГРН и получите выписку.
5. Подайте в СФР или МФЦ заявление о распоряжении. В нём указывают сведения из договора, прошедшего госрегистрацию, и сведения о праве на жильё из ЕГРН (Правила, утв. постановлением Правительства № 862).
6. Ждите решения: до 5 рабочих дней со дня приёма заявления со всеми документами, до 12 рабочих дней, если ведомства задерживают ответы на запросы (ст. 8 Закона № 256-ФЗ).
7. После положительного решения СФР перечисляет деньги продавцу в течение 5 рабочих дней.
8. В течение 6 месяцев оформите жильё в общую собственность с детьми.

Если СФР отказал

Причины отказа СФР обязан указать в уведомлении (ч. 4 ст. 8 Закона № 256-ФЗ). Если причину можно устранить — не хватает документа, нет заключения по дому, — исправьте её и подайте заявление снова. Если отказ считаете незаконным, обжалуйте его в вышестоящий орган СФР или в суд (ч. 6 ст. 8 Закона № 256-ФЗ). К жалобе приложите уведомление об отказе, договор и выписку из ЕГРН.

Покупка доли у посторонних: преимущественное право и риски

Когда долю продают постороннему, остальные собственники вправе купить её первыми по той же цене. Продавец обязан письменно известить их о цене и условиях. Если в течение месяца они не купят долю в недвижимости, её можно продать любому лицу (ст. 250 ГК РФ).

Если извещения не было или долю продали дешевле, чем предлагали сособственникам, любой из них в течение трёх месяцев вправе потребовать в суде перевести на него права и обязанности покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ). Для семьи с капиталом это значит долгий спор о возврате денег. Попросите у продавца копии извещений или нотариальные отказы сособственников от покупки.

Покупка доли у родственников на материнский капитал

Прямого запрета покупать долю у родителей, братьев, сестёр или супруга в законе нет. Но покупка у супруга почти всегда заканчивается отказом: купленное с капиталом жильё оформляют и на супруга (ч. 4 ст. 10 Закона № 256-ФЗ), значит, продавец получит обратно часть проданной доли. Жилищные условия семьи от такой сделки не меняются, и СФР такие заявления обычно не одобряет. Опасна другая ситуация: когда сделку совершают только ради того, чтобы получить деньги капитала, а семья никуда не переезжает и продавец возвращает деньги. Сделка, совершённая лишь для вида, без намерения создать правовые последствия, мнимая и ничтожна (п. 1 ст. 170 ГК РФ).

За получение социальных выплат путём ложных сведений предусмотрена уголовная ответственность по ст. 159.2 УК РФ.

Как выделить доли детям после покупки

Владелец сертификата обязан оформить жильё, купленное с капиталом, в общую собственность с супругом и всеми детьми. Размер долей определяют соглашением (ч. 4 ст. 10 Закона № 256-ФЗ), но не произвольно: доли считают исходя из равенства долей родителей и детей на средства капитала, а не на всю цену покупки (п. 13 Обзора судебной практики, утв. Президиумом ВС РФ 22.06.2016). Доля каждого ребёнка не может быть меньше его равной части в сумме капитала, иначе соглашение можно оспорить. Если покупаете долю в квартире, где уже есть ваша часть, в соглашение включают именно купленную долю.

Срок — 6 месяцев (п. 15(1) Правил № 862). Он считается:

• со дня, когда СФР перечислил деньги продавцу, если доля куплена без кредита;
• со дня снятия обременения, если доля куплена в ипотеку или на целевой заём.

После подписания соглашения права детей и супруга регистрируют в Росреестре. Начните готовить соглашение сразу после перечисления денег, чтобы не пропустить срок.

Налоговый вычет при покупке доли с материнским капиталом

Имущественный вычет не дают на ту часть цены, которая оплачена капиталом. Его получают только с собственных денег или кредита (п. 5 ст. 220 НК РФ). По той же норме вычета нет, если продавец и покупатель — взаимозависимые лица. К ним относятся супруги, родители и дети, полнородные и неполнородные братья и сёстры (подп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ).

Пример: часть цены доли оплачена капиталом, остальное — своими деньгами. Если продавец не родственник, вычет считают только с суммы своих денег. Если долю продаёт мать или брат, вычета не будет вовсе. Бабушка, дедушка и внуки в этот перечень не входят: при покупке у них вычет со своих денег положен. Как оформить вычет, рассказано в статье о налоговом и ипотечном вычетах.

Что изменилось по сравнению с прежними правилами

• Заявления принимает Социальный фонд, а не ПФР: теперь это Фонд пенсионного и социального страхования РФ.
• Деньги не ждут месяцами: решение — за 5 рабочих дней (до 12), перечисление — ещё за 5 рабочих дней.
• Для дома или его части с заявлениями, поданными с 01.01.2025, нужно заключение о пригодности для проживания.
• Программа продлена: капитал положен за детей, родившихся по 31 декабря 2030 года.