Что можно строить на участке ИЖС: дом, баня, гараж и порядок оформления

Что именно разрешено на конкретном участке, зависит от двух вещей: вида разрешённого использования в выписке ЕГРН и правил землепользования и застройки (ПЗЗ) вашего муниципалитета.

Что такое ИЖС и что на нём можно построить

Объект индивидуального жилищного строительства — отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более трёх и высотой не более 20 м. Его нельзя делить на самостоятельные объекты недвижимости, то есть квартиры (п. 39 ст. 1 ГрК РФ). Понятия «объект ИЖС», «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом» законы применяют в одном значении, поэтому те же пределы действуют для любого жилого дома на таком участке.

Кроме дома, на участке можно ставить постройки для бытовых нужд: баню, гараж, сарай, летнюю кухню, теплицу. Сад и огород при доме допустимы, но сами по себе не заменяют строительство: участок для жилищного строительства без дома рискует считаться неосвоенным (об этом ниже). Собственник вправе строить на своей земле, но при соблюдении градостроительных и строительных норм и целевого назначения участка (п. 1 ст. 263 ГК РФ). Использовать участок нужно в соответствии с его категорией и разрешённым использованием (ст. 42 ЗК РФ). Обычно ИЖС находится на землях населённых пунктов.

Нужно ли разрешение: уведомительный порядок

Разрешение на строительство и реконструкцию объекта ИЖС не требуется (п. 1.1 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ). Исключение — дом, который строят на деньги участников долевого строительства. Вместо разрешения застройщик направляет уведомление о планируемом строительстве (ч. 1 ст. 51.1 ГрК РФ). Его подают:

• лично в орган, который выдаёт разрешения на строительство (обычно администрация района или города);
• через МФЦ;
• почтой с уведомлением о вручении;
• через портал Госуслуг.

В уведомлении указывают планируемые параметры дома: этажность, высоту, площадь застройки и отступы от границ участка (п. 6 ч. 1 ст. 51.1 ГрК РФ). Подробнее о документах — в статье о порядке оформления строительства на участке под ИЖС.

Пошагово: от уведомления до записи в реестре и регистрации права

1. Закажите выписку ЕГРН и узнайте в администрации, какие отступы и процент застройки установлены ПЗЗ для вашей зоны.
2. Подайте уведомление о планируемом строительстве. Орган проверяет его в течение 5 рабочих дней и вносит запись в реестр уведомлений с выпиской либо присылает уведомление о несоответствии (ч. 7 ст. 51.1 ГрК РФ). В историческом поселении федерального или регионального значения срок — до 20 рабочих дней, а к уведомлению прикладывают описание внешнего облика дома (п. 4 ч. 3, ч. 8 ст. 51.1 ГрК РФ).
3. Стройте по заявленным параметрам. Запись в реестре считается согласованием и даёт право строить 10 лет со дня направления уведомления (ч. 13 ст. 51.1 ГрК РФ).
4. Закажите у кадастрового инженера технический план готового дома.
5. Подайте уведомление об окончании строительства и приложите к нему технический план (ч. 16 ст. 55 ГрК РФ). Готовит и прикладывает его сам застройщик.
6. Орган проверяет уведомление об окончании 5 рабочих дней и вносит запись в реестр либо направляет уведомление о несоответствии (ч. 19 ст. 55 ГрК РФ). Заявление о кадастровом учёте и регистрации права орган сам направляет в Росреестр не позднее 5 рабочих дней (ч. 1.2 ст. 19 закона № 218-ФЗ).

Проект и экспертиза: нужны ли и от какой площади

Не нужны при любой площади дома. Подготовка проектной документации не требуется при строительстве объекта ИЖС, гаража и хозяйственных построек (ч. 3 ст. 48 ГрК РФ). Экспертиза проекта не проводится, если для строительства не нужно разрешение (ч. 3 ст. 49 ГрК РФ), а для ИЖС оно не нужно. Порога в 500 кв. м, о котором пишут в интернете, в законе нет. Заказать проект по желанию можно, например для банка при ипотеке.

Предельную площадь дома федеральный закон не задаёт. Её ограничивают высота и этажность из определения ИЖС, отступы от границ и максимальный процент застройки по ПЗЗ.

Баня, гараж, сарай: вспомогательные постройки

На строения и сооружения вспомогательного использования разрешение не нужно (п. 3 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ), уведомление о них тоже не подают: ст. 51.1 ГрК касается объектов ИЖС и садовых домов. Критерии вспомогательных построек утверждены постановлением Правительства РФ от 04.05.2023 № 703. Для участков ИЖС постройка считается вспомогательной, если в ней не больше 3 надземных этажей и высота не превышает 20 м.

Отдельных федеральных пределов площади бани или гаража нет. Ограничения те же: процент застройки и отступы по ПЗЗ. Подробнее — в статье про баню на участке под ИЖС.

Расстояния до границы и красной линии

Минимальные отступы от границ участка, предельную этажность и максимальный процент застройки устанавливают правила землепользования и застройки (ч. 1 ст. 38 ГрК РФ). Единой федеральной цифры отступа для ИЖС в Градостроительном кодексе нет. Распространённые значения для дома, хозпостроек и красной линии взяты из сводов правил и ПЗЗ конкретных городов, а не из закона.

Поэтому перед стройкой откройте ПЗЗ своего муниципалитета на сайте администрации, найдите свою территориальную зону и выпишите отступы. Ошибка в отступах — основание для уведомления о несоответствии. Расстояния между постройками разобраны в статье о нормах расстояний на участке ИЖС.

Гостиница, офис, автостоянка на участке ИЖС

Принцип «закон не запрещает» здесь не работает. Строить можно только то, что допускает разрешённое использование участка (п. 1 ст. 263 ГК РФ, ст. 42 ЗК РФ). Объект ИЖС — жилой дом для проживания, не предназначенный для раздела на самостоятельные объекты. Гостиница, офис, стоянка для автобусов или реабилитационный центр под это определение не подпадают.

Здание на участке, разрешённое использование которого не допускает такого объекта, считается самовольной постройкой (п. 1 ст. 222 ГК РФ). Для коммерческого объекта сначала узнайте в администрации, какие виды использования допускает ПЗЗ для вашей зоны, и при возможности смените вид разрешённого использования. Отдельно решается вопрос, как изменить категорию земли.

Срок освоения участка и изъятие

Срок освоения участка из земель населённых пунктов — три года (ст. 85.1 ЗК РФ, действует с 1 марта 2025 года). Если участок предназначен для жилищного строительства и не используется по назначению три года, его могут изъять у собственника (ст. 284 ГК РФ). Время, нужное на освоение, в этот срок не включается.

Отказ в согласовании и самовольная постройка

Уведомление о несоответствии орган может направить только по закрытому перечню оснований (ч. 10 ст. 51.1 ГрК РФ):

• параметры дома не соответствуют предельным параметрам ПЗЗ или обязательным требованиям;
• вид разрешённого использования или ограничения не допускают размещения дома;
• уведомление подал не правообладатель участка;
• в историческом поселении орган охраны культурного наследия сообщил, что внешний облик дома не соответствует требованиям.

Получив такой ответ, проверьте, на какое основание сослался орган. Если параметры можно поправить, подайте новое уведомление. Если основание надуманное, отказ оспаривают в суде в течение трёх месяцев с того дня, когда о нём стало известно (ч. 1 ст. 219 КАС РФ). Дом, построенный без согласований или с нарушением норм, может быть признан самовольной постройкой (п. 1 ст. 222 ГК РФ), и тогда встаёт вопрос о сносе.

Перед покупкой земли под ИЖС сразу проверьте вид разрешённого использования и зону по ПЗЗ: от них зависит, что получится построить.