Как оформить дарение части земли и части дома

Порядок зависит от трёх вещей: что записано за вами в документах — доля в праве или выделенная часть, общее ли это имущество супругов и кем вам приходится одаряемый.

Доля или часть дома: что именно вы дарите

Откройте выписку из ЕГРН на дом и участок. В ней будет один из двух вариантов.

• Доля в праве (например, 1/2 дома и 1/2 участка). Дом и земля общие, у вас доля в праве собственности на них. Такую долю участник долевой собственности вправе подарить по своему усмотрению, без выдела (п. 2 ст. 246 ГК РФ).
• Часть дома — отдельный объект со своим кадастровым номером. Закон относит часть жилого дома к самостоятельным жилым помещениям (п. 1 ст. 16 ЖК РФ), её дарят как обычный объект вместе с участком под ней.

Если вы хотите подарить не долю, а конкретные комнаты с отдельным входом, сначала нужен выдел. Каждый участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли, а если сособственники не договорились — выдел проводит суд (п. 2, 3 ст. 252 ГК РФ). Когда выделить часть без несоразмерного ущерба дому нельзя, выделяющийся собственник получает денежную компенсацию, а не комнаты (п. 3 ст. 252 ГК РФ).

С землёй так же. При выделе участка у собственника возникает право на образованный участок (п. 2 ст. 11.5 ЗК РФ): его ставят на кадастровый учёт и регистрируют как отдельный объект, и только после этого дарят. Выдел невозможен, если новый участок выйдет меньше минимального размера по градостроительному регламенту (п. 1 ст. 11.9 ЗК РФ), — тогда остаётся дарить долю. Подробнее — в статье про дарение доли земельного участка.

Можно ли подарить долю земли без дома

Если дом стоит на этом участке и участок в собственности дарителя, нельзя. Долю в праве на дом или часть дома отчуждают вместе с долей в праве на земельный участок под ним (п. 4 ст. 35 ЗК РФ). Если земля в аренде или не оформлена, дарят только долю дома. Поэтому в договоре указывают оба объекта: долю (часть) дома и долю земли, каждый с кадастровым номером и адресом.

Если дом и участок принадлежат одному человеку, подарить землю без дома тоже не получится: закон не допускает отчуждение участка без здания, которое на нём стоит и принадлежит тому же лицу (п. 4 ст. 35 ЗК РФ). Как описать оба объекта в одном документе, разобрано в материале о том, как составить договор дарения земли с жилым домом.

Нужен ли нотариус при дарении доли дома

Нужен всегда, когда даритель и одаряемый — граждане. Договор дарения недвижимого имущества между гражданами подлежит нотариальному удостоверению (п. 3 ст. 574 ГК РФ). Правило ввёл закон от 13.12.2024 № 459-ФЗ; он вступил в силу через 30 дней после опубликования, то есть с 13.01.2025 (ст. 2 закона № 459-ФЗ). Исключения для близких родственников нет. Раньше без нотариуса родным можно было подарить целый дом или участок, но не долю.

Отчуждение долей в праве на недвижимость нотариус удостоверяет и по закону о регистрации (ч. 1.1 ст. 42 закона № 218-ФЗ).

Согласие сособственников и супруга на дарение доли

Остальных сособственников спрашивать не нужно: свою долю участник вправе подарить по своему усмотрению (п. 2 ст. 246 ГК РФ). Преимущественное право покупки действует только при продаже доли постороннему (п. 1 ст. 250 ГК РФ), поэтому извещать их о дарении и ждать отказа не требуется. Согласие всех участников нужно, только когда дарят имущество из совместной собственности (п. 2 ст. 576 ГК РФ), — обычно это общее имущество супругов.

Если доля или часть дома приобретена в браке, на дарение нужно нотариально удостоверенное согласие второго супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ). Без такого согласия супруг может оспорить дарение в суде в течение года с того дня, когда узнал о сделке. Доля, которую даритель сам получил по наследству или в дар, — его личное имущество (п. 1 ст. 36 СК РФ).

Как оформить дарение доли дома и земли: пошагово

1. Закажите выписки из ЕГРН на дом и участок и проверьте, что за вами записано: доля или часть, кадастровые номера, обременения. Свидетельства о праве собственности больше не выдают, права подтверждает выписка из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 закона № 218-ФЗ).
2. Решите, что дарите — долю или выделенную часть. Если нужна обособленная часть, сначала оформите выдел дома и земли.
3. Если имущество общее с супругом, получите его нотариальное согласие на дарение.
4. Запишитесь к нотариусу и согласуйте договор: стороны, доля или часть дома и земли, кадастровые номера. Встречных обязательств одаряемого быть не должно, иначе это не дарение (п. 1 ст. 572 ГК РФ).
5. Придите к нотариусу вдвоём с паспортами и документами-основаниями права дарителя (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве).
6. Подпишите договор. Нотариус удостоверяет его и обычно сам подаёт заявление о регистрации в Росреестр.
7. Дождитесь регистрации перехода права: 3 рабочих дня, при электронной подаче — 1 рабочий день, через МФЦ — 5 рабочих дней (п. 9, 10 ч. 1 ст. 16 закона № 218-ФЗ). Итог — выписка из ЕГРН на одаряемого.

Полный набор бумаг для дарения земли собран в перечне документов для дарственной на участок. Если хотите зафиксировать передачу ключей и состояние дома, составьте акт приёма-передачи участка по договору дарения.

Госпошлина и расходы при дарении доли

Дом и участок — разные объекты, поэтому госпошлину за регистрацию платят за каждый.

Подробнее — в разборе трат на оформление дарения земли.

Налог при дарении доли дома родственникам и посторонним

Если даритель и одаряемый — члены семьи или близкие родственники (супруги, родители и дети, дедушка, бабушка и внуки, братья и сёстры), подарок НДФЛ не облагается (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Подробнее об этом случае — в статье о дарении земли с домом родственникам.

Остальные одаряемые — тёти, племянники, друзья — платят НДФЛ: освобождение на недвижимость от неродственника не распространяется (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Ставка для резидента — 13 % при годовой базе до 2,4 млн руб. и 15 % с суммы сверх неё, дальше шкала растёт (п. 1 ст. 224 НК РФ). Одаряемый сам рассчитывает налог и подаёт декларацию (пп. 7 п. 1 ст. 228 НК РФ) не позднее 30 апреля следующего года (п. 1 ст. 229 НК РФ): за подарок, полученный в 2026 году, — до 30.04.2027.

Отказ от дара и отмена дарения

Одаряемый вправе письменно отказаться от дара до его передачи (п. 1 ст. 573 ГК РФ). Доля считается переданной с регистрации перехода права на одаряемого (п. 2 ст. 223 ГК РФ): после неё отказаться уже нельзя, вернуть долю можно только новой сделкой, например обратным дарением.

Отменить дарение даритель может только по основаниям из закона: одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения, либо обращается с подаренным, представляющим для дарителя большую неимущественную ценность, так, что оно может быть безвозвратно утрачено (п. 1, 2 ст. 578 ГК РФ). В договор можно включить условие об отмене дарения, если даритель переживёт одаряемого (п. 4 ст. 578 ГК РФ). При споре отмену решает суд.