Как продать квартиру в рассрочку и не остаться без денег

Покупатель без всей суммы на руках просит подождать с частью денег, а продавец боится остаться и без квартиры, и без оплаты. Риск зависит от текста договора и от записи в реестре недвижимости.

Что такое рассрочка при продаже квартиры и чем она отличается от ипотеки

Рассрочка — это обычная купля-продажа, в которой цену платят частями после передачи квартиры. Банка в сделке нет: кредитором становится сам продавец. При ипотечном кредите продавец получает всю сумму сразу; при рассрочке риск неплатежа лежит на нём.

Отсрочка — когда покупатель платит не частями, а одной суммой позже, например через полгода. Если деньги в срок не пришли, продавец вправе потребовать оплаты или возврата неоплаченной квартиры (п. 3 ст. 488 ГК РФ).

Соглашаться на рассрочку продавец не обязан, в том числе родственникам. Корректный отказ родным — встречные условия: письменный договор с графиком, залог квартиры до последнего платежа, проценты за просрочку.

Что обязательно прописать в договоре купли-продажи с рассрочкой

Договор продажи недвижимости составляют письменно, одним документом, который подписывают обе стороны (ст. 550 ГК РФ). Нотариус обязателен в двух случаях: среди собственников есть несовершеннолетний, ограниченно дееспособный или подопечный (ч. 2 ст. 54 Закона № 218-ФЗ) либо продаётся доля — кроме случая, когда все сособственники продают свои доли одним договором (ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ). В остальных случаях к нотариусу идут по желанию.

Условие о рассрочке считается согласованным, только когда в договоре есть четыре вещи: цена, порядок, сроки и размеры платежей (п. 1 ст. 489 ГК РФ). Фраза «остаток выплачивается в течение года» этому не отвечает. В тексте должны быть:

• полная цена квартиры и сумма, которую покупатель вносит при подписании;
• график: дата и размер каждого платежа;
• способ оплаты — перевод на счёт продавца;
• проценты: начисляются ли они на остаток цены со дня передачи квартиры и по какой ставке (п. 4 ст. 488 ГК РФ);
• что квартира остаётся в залоге у продавца до полной оплаты;
• последствия просрочки: когда продавец вправе отказаться от договора и в какой срок покупатель освобождает жильё.

Обязательной ставки за рассрочку в законе нет: не записали проценты на остаток — рассрочка беспроцентная. Те же правила действуют для земли, см. договор купли-продажи земельного участка в рассрочку.

Залог и обременение: как продавцу защитить деньги

С момента передачи квартиры покупателю и до полной оплаты она признаётся находящейся в залоге у продавца (п. 5 ст. 488 ГК РФ). Отдельный договор залога не нужен, но на фразу «залог в пользу продавца не возникает» не соглашайтесь.

Ипотека как обременение, в том числе возникающая в силу закона, возникает с момента её государственной регистрации (п. 2 ст. 11 Закона об ипотеке № 102-ФЗ). Её регистрируют одновременно с правом покупателя — по договору и заявлению любой из сторон, так что подать его может и сам продавец (ч. 2 ст. 53 Закона № 218-ФЗ). После сделки закажите выписку из ЕГРН и убедитесь, что запись об ипотеке в вашу пользу есть.

Пока запись стоит, обременение увидит любой, кто закажет выписку перед покупкой у вашего покупателя (подробнее — можно ли продать квартиру с обременением ипотекой). После последнего платежа запись погашают в течение трёх рабочих дней по заявлению продавца или совместному заявлению сторон (п. 1 ст. 25 Закона об ипотеке № 102-ФЗ).

Что делать, если покупатель перестал платить

1. Посчитайте все платежи, поступившие от покупателя, вместе с первым взносом. Сравните сумму с половиной цены квартиры.
2. Направьте покупателю письменное требование погасить просроченный платёж: укажите договор, дату и сумму платежа, срок для оплаты.
3. Если получено не больше половины цены, вы вправе отказаться от исполнения договора и потребовать вернуть квартиру (п. 2 ст. 489 ГК РФ). Если покупатель добровольно её не возвращает, подавайте иск о расторжении договора и возврате квартиры: решение суда — основание для регистрации вашего права (п. 65 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22).
4. Если получено больше половины, вернуть квартиру по этому основанию нельзя. Остаётся взыскивать долг и проценты через суд, а при неуплате — требовать обратить взыскание на заложенную квартиру.

Порог считают по сумме всех платежей, а не по первому взносу. Договором можно предусмотреть иное.

На просроченную сумму начисляются проценты по ключевой ставке Банка России, если договор не устанавливает другой размер (п. 4 ст. 488, п. 1 ст. 395 ГК РФ). Пени начисляются, только если неустойка записана в договоре.

Когда покупатель станет собственником и можно ли вселять его до полной оплаты

Право собственности переходит к покупателю не с последним платежом и не с вселением, а после государственной регистрации перехода права (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Долг при этом остаётся — поэтому и важен залог.

Регистрация занимает до 7 рабочих дней при подаче документов в Росреестр и до 9 рабочих дней — через МФЦ; по нотариально удостоверенному договору — три рабочих дня, через МФЦ — пять (ч. 1 ст. 16 Закона о регистрации недвижимости № 218-ФЗ).

Квартиру передают по передаточному акту или иному документу о передаче, который подписывают обе стороны (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Вселять покупателя до полной оплаты можно, но ключи без акта не отдавайте: с даты передачи отсчитывается залог.

Задаток или аванс при рассрочке

Платежи по графику и первый взнос — части цены, а не задаток: его вносят до сделки, чтобы стороны от неё не отказались.

Соглашение о задатке должно быть письменным при любой сумме; если его нет или оно составлено неясно, деньги считаются авансом (п. 2 и 3 ст. 380 ГК РФ). Если сделку сорвал покупатель, задаток остаётся у продавца, а если продавец — он платит двойную сумму (п. 2 ст. 381 ГК РФ). Аванс при срыве сделки просто возвращается.

Согласия и документы: супруг, дети, опека

До подписания договора соберите согласия — без них сделку могут оспорить.

• Супруг продавца. Если квартира — общее имущество, нужно нотариально удостоверенное согласие второго супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ). Без него супруг вправе требовать признать сделку недействительной в течение года со дня, когда узнал или должен был узнать о ней.
• Ребёнок или подопечный среди собственников. Продавать имущество подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства нельзя (п. 2 ст. 37 ГК РФ). Договор удостоверяет нотариус (ч. 2 ст. 54 Закона № 218-ФЗ).
• Выписка из ЕГРН. Она подтверждает право продавца и показывает аресты и чужие обременения. Покупатель, проводя предварительную проверку квартиры, попросит те же документы.

Налог с продажи в рассрочку: когда не платить и как подать декларацию

На освобождение от НДФЛ рассрочка не влияет — важен срок владения квартирой. Если продавец владел ею не меньше минимального предельного срока, доход налогом не облагается (п. 2 ст. 217.1 НК РФ).

Если налог платить нужно, доход учитывается в том году, когда деньги фактически поступили: датой получения считается день выплаты (пп. 1 п. 1 ст. 223 НК РФ). Если платежи приходятся на разные годы, декларацию подают и налог платят за каждый такой год отдельно.

Рассрочка у застройщика и ДДУ — это разные вещи

Всё сказанное относится к готовой квартире. В строящемся доме привлекать деньги граждан на строительство можно только способами, перечисленными в ч. 2 ст. 1 Закона № 214-ФЗ, прежде всего по договору участия в долевом строительстве; в обход них — запрещено (ч. 2.1 ст. 1 Закона № 214-ФЗ).

ДДУ заключают письменно, он подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента регистрации (ч. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ). Рассрочка от застройщика — это график оплаты внутри такого договора.