Продажа квартиры подопечного: как опекун продает жильё

Опекун в лице конкретного человека или государственного учреждения назначается физическому лицу в том случае, если он не может по каким-то причинам самостоятельно распоряжаться своим имуществом.

Когда опекун может продать жильё?

В том случае, если у лица, которому назначен опекун, есть какое-то недвижимое имущество, которое может быть реализовано, сделку проводит опекун собственника.

Опекун участвует в сделке в следующих случаях: возможно в следующих случаях:

• Собственником жилья является несовершеннолетнее лицо, у которого нет родителей или других законных представителей, кроме назначенного опекуна.
• Жилое помещение принадлежит на праве собственности недееспособному лицу, признанному таким по решению суда в силу его физического или психического состояния.

Документы

Грамотно подготовленные документы, сопровождающие сделку, позволят подтвердить законность ее совершения. К таким документам будут относиться:

• паспорта и иные удостоверяющие личности участников сделки документы, которые позволят их идентифицировать (у недееспособных людей тоже есть такие документы);
• решение органа опеки и попечительства о назначении конкретного лица опекуном собственника помещения (либо руководителя администрации муниципального образования, если речь идет о детях-сиротах, у которых нет других законных представителей);
• нотариально заверенная доверенность на представление интересов собственника помещения при осуществлении всех действий с имеющимся недвижимым имуществом (доверителем в этом случае выступает государство в лице уполномоченного должностного лица) с указанием пределов действия и сроков длительности полномочий;
• предварительное разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделки при условии, что при ее совершении интересы лица, находящегося под опекой не будут ущемлены;
• документы, подтверждающие юридическую чистоту сделки (справки об отсутствии задолженностей по всем необходимым платежам, выписки из домовой книги о наличии или отсутствии прописанных и т.д.).

Продажа квартиры опекуном сироте

Данный вариант сделки возможен в том случае, если у опекуна есть дополнительная жилплощадь, которую он может и хочет реализовать своему подопечному. Гражданское законодательство не запрещает осуществление такой сделки, однако предусматривает некоторые нюансы ее совершения:

• от имени лица, находящегося под опекой, при заключении сделки по купле-продаже квартиры или комнаты с опекуном потенциального собственника, должен выступать назначенный органом опеки и попечительства представитель по доверенности (так как опекун не может выступать одновременно и продавцом, и представителем покупателя);
• документальное подтверждение улучшения условий жизни сироты потребуется в том случае, если для приобретения жилья потенциальный покупатель планирует использовать заемные средства (например, субсидию государства).

Государство не запрещает опекуну реализовывать жилплощадь, которая находится в собственности у опекаемого лица или которая будет продана такому лицу, если он будет действовать в интересах опекаемого.

Продажа квартиры администрацией

В том случае, если у сироты есть жилплощадь, но ни одно физическое лицо не было назначено опекуном, такая жилплощадь может быть реализована администрацией муниципального образования, в которой находится квартира, а также в котором установлено опекунство на несовершеннолетнего или недееспособного лица.

Для того, чтобы законность такой сделки была признана во всех инстанциях, её совершение должно быть осуществлено следующим образом:

• сделка осуществляется только в интересах опекаемого лица, например, в том случае, если становится известно о наложении взыскания по имеющимся у опекаемого лица долгам на конкретную квартиру;
• до момента оформления права собственности на нового владельца на имя опекаемого открывается счёт, куда после завершения сделки перечисляются вырученные от продажи квартиры деньги, счёт действует до момента снятия ограничения по дееспособности опекаемого лица, и воспользоваться средствами с него может только опекаемый.

Продать квартиру может как назначенный опекун (если только он не является близким родственником), так и государство, если физическое лицо назначено опекуном быть не может в силу разных причин.

Когда закон допускает продажу недвижимости подопечного

По общему правилу недвижимое имущество подопечного отчуждать нельзя (ст. 20 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ). Исключения:

• принудительное обращение взыскания по долгам, в том числе на предмет залога;
• отчуждение по договору ренты или мены к выгоде подопечного;
• продажа жилья при перемене места жительства подопечного;
• иные исключительные случаи, когда этого требуют интересы подопечного, например оплата дорогостоящего лечения.

Порядок продажи квартиры подопечного

• Получите предварительное разрешение органа опеки и попечительства (заявление рассматривают до 15 дней).
• Подготовьте правоустанавливающие документы, выписку из ЕГРН, проекты договоров и документы о счетах подопечного.
• Подпишите договор купли-продажи и удостоверьте его у нотариуса (ст. 54 Закона № 218-ФЗ).
• Зарегистрируйте переход права в Росреестре через МФЦ.
• Перечислите вырученные деньги на счет подопечного, открытый в его интересах.

Последствия сделки без разрешения органа опеки

Сделку по отчуждению имущества подопечного, совершенную без предварительного разрешения органа опеки, признают оспоримой (ст. 173.1 ГК РФ), а при явном противоречии интересам подопечного — ничтожной. Орган опеки обязан обратиться в суд с требованием о расторжении договора, кроме случаев, когда сделка заключена к выгоде подопечного (ч. 4 ст. 21 Закона № 48-ФЗ).