Как покупателю квартиры вернуть деньги при отмене сделки: поручительство

Покупатель платит за квартиру сразу, а оспорить сделку могут спустя годы — наследник, бывший супруг или прежний собственник. Вернуть деньги удастся, если у продавца или поручителя есть имущество и покупатель не пропустил сроки.

Что происходит с деньгами, если сделку с квартирой отменили

Сделка бывает недействительной двумя способами: оспоримая — после того как её признает таковой суд, ничтожная — независимо от решения суда (п. 1 ст. 166 ГК РФ). Последствие одно: каждая сторона возвращает другой всё полученное. Квартира возвращается продавцу, деньги — покупателю (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

На практике возврат денег после отмены сделки упирается не в право, а в продавца: деньги потрачены, имущества нет, решение суда остаётся на бумаге. Поэтому покупателю нужен второй человек, с которого тоже можно взыскать долг, — поручитель.

Если продавец не возвращает деньги добровольно:

1. Заявите требование о возврате денег в том же деле о недействительности или отдельным иском — к продавцу и, если он есть, к поручителю.
2. После вступления решения в силу получите в суде исполнительный лист и передайте его судебным приставам.
3. Если поручителя нет, взыскивайте с продавца, а при изъятии квартиры требуйте и убытки (п. 1 ст. 461 ГК РФ).

Что решил Пленум ВС в постановлении № 45 и что в нём не новость

В старых публикациях разъяснение называют «постановлением № 24». Правильно — постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.12.2020 № 45 «О некоторых вопросах разрешения споров о поручительстве». В его п. 3 сказано: поручительством можно обеспечить обязательство по возврату неосновательного обогащения или полученного по недействительной сделке.

Сама защита появилась раньше. По п. 3 ст. 329 ГК РФ при недействительности договора, из которого возникло основное обязательство, обеспеченными считаются обязанности вернуть полученное по нему. Правила о поручительстве в редакции Федерального закона от 8 марта 2015 года № 42-ФЗ действуют с 01.06.2015 и не применяются к договорам, заключённым раньше (п. 54 постановления № 45). Пленум ничего не ввёл, а объяснил судам, как применять закон.

Кто может быть поручителем и как оформить договор

Поручитель отвечает перед кредитором за исполнение обязательства другого лица (п. 1 ст. 361 ГК РФ). Значит, продавец сам себе поручителем быть не может. Обеспечить можно и обязательство, которое возникнет в будущем, — именно таким будет обязанность вернуть деньги, если сделку когда-нибудь признают недействительной.

1. Договоритесь о поручителе до подписания договора купли-продажи и проверьте его доходы и имущество.
2. Оформите поручительство письменно: без письменной формы оно недействительно (ст. 362 ГК РФ). Отдельный договор подписывают покупатель и поручитель.
3. Либо включите условие о поручительстве в сам договор купли-продажи — тогда его подписывают трое, и форма тоже соблюдена (п. 5 постановления № 45).
4. Пропишите, что поручитель отвечает за возврат цены квартиры, в том числе при признании договора недействительным, при расторжении и при изъятии квартиры.
5. Укажите солидарную ответственность, конкретный срок поручительства и не соглашайтесь на потолок суммы ниже цены квартиры.

Солидарно или субсидиарно: к кому идти за деньгами

Если договор не говорит иное, поручитель и продавец отвечают солидарно (п. 1 ст. 363 ГК РФ). Покупателю достаточно факта, что деньги не вернули: требование можно сразу предъявить поручителю, не обращаясь сначала к продавцу (п. 11 постановления № 45).

Субсидиарная ответственность действует, только если её прямо предусмотрели. Тогда сначала требуют с продавца, а к поручителю иск удовлетворят, если продавец отказался платить добровольно или не ответил в разумный срок (п. 12 постановления № 45). Подробнее о видах ответственности поручителя.

Поручитель отвечает в том же объёме, что и продавец, включая проценты, судебные издержки и другие убытки покупателя, если договор не ограничил объём (п. 2 ст. 363 ГК РФ). Заплатив, поручитель сам взыскивает потраченное с продавца (п. 47 постановления № 45).

Срок поручительства: когда защита исчезает

Поручительство прекращается по истечении срока, указанного в договоре (п. 6 ст. 367 ГК РФ). Если срока нет, действуют правила закона, и они для покупателя квартиры неудобны:

• если срок исполнения основного обязательства известен, поручительство прекращается через год с этого дня, если покупатель за это время не подаст иск к поручителю;
• если срок исполнения не определён или определён моментом востребования, поручительство прекращается через два года со дня заключения договора поручительства, если иск к поручителю не предъявлен.

Когда наступит обязанность вернуть деньги, заранее неизвестно, поэтому часто действует двухлетнее правило. А сделку с квартирой нередко оспаривают позже. Формулировка «до фактического исполнения обязательства» сроком не считается (п. 43 постановления № 45), поэтому впишите в договор конкретную дату или срок — больше срока, в течение которого сделку могут оспорить, с запасом на сам судебный спор. Иск к поручителю подавайте сразу, не дожидаясь отказа продавца, — можно в том же деле, что и требование о возврате денег.

При расторжении договора купли-продажи поручительство продолжает обеспечивать обязанность вернуть полученное (п. 31 постановления № 45).

Сроки оспаривания сделки и поручительства в одной таблице

Сроки давности — по ст. 181 ГК РФ, сроки поручительства — по п. 6 ст. 367 ГК РФ.

Почему поручительство не решает всех проблем

Заставить продавца найти поручителя нельзя: граждане свободны в заключении договора, понуждение не допускается (п. 1 ст. 421 ГК РФ).

Поручитель без денег и имущества защиты не даст. При этом нехватка имущества у поручителя в момент подписания сама по себе не делает договор недействительным (п. 48 постановления № 45). Платёжеспособность поручителя проверяйте сами до сделки.

Другие способы защитить деньги при покупке квартиры

Если квартиру изымают у покупателя по основаниям, возникшим до продажи, продавец обязан возместить убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать об этих основаниях (п. 1 ст. 461 ГК РФ). Это требование можно предъявить и поручителю, если договор поручительства его охватывает.

На деньги, которые продавец должен вернуть, начисляются проценты по ст. 395 ГК РФ — с момента, когда он узнал или должен был узнать о неосновательности получения (п. 2 ст. 1107 ГК РФ).

Чтобы деньги не ушли продавцу раньше времени, используют два способа расчёта:

• аккредитив — банк по поручению покупателя платит продавцу только после представления документов, указанных в аккредитиве (ст. 867 ГК РФ), например выписки о переходе права;
• банковская ячейка — хранение ценностей в индивидуальном банковском сейфе (п. 1 ст. 922 ГК РФ), условия доступа продавца к деньгам определяет договор.

Оба способа защищают при расчёте, но не от того, что сделку оспорят позже.