Как покупатель квартиры сможет вернуть деньги при отмене сделки. Условие о поручительстве продавца в договоре купли-продажи
До недавнего времени при покупке квартиры существовала опасность того, что сделка будет признана недействительной. В этом случае покупатель просто терял квартиру без гарантии, что ему вернут деньги. Однако недавнее Постановление Пленума Верховного Суда (ВС) РФ изменило эту ситуацию.
👩⚖ Постановление Пленума ВС РФ. Информация для продавцов и покупателей квартир
При покупке квартир всегда был риск того, что вмешается третья сторона и через суд признает сделку недействительной в порядке, предусмотренном §2 главы 9 Гражданского кодекса (ГК) РФ. Последствия такого шага следующие:
- Договор купли-продажи расторгается.
- Продавцу возвращают проданную квартиру.
Формально должен был быть и пункт третий – продавец возвращает покупателю полученные деньги (ч. 2 ст. 167 ГК РФ). Однако на практике возврат всегда был сопряжён с проблемами. Обычно покупателю приходилось самому обращаться в суд, чтобы взыскивать с продавца уплаченные ему по сделке деньги.
Поручительство может быть оформлено как отдельным договором, так и в виде отдельного пункта в договоре купли-продажи. Последнее не очень удобно, поскольку придётся подписывать документ втроём: покупатель, продавец и поручитель.
[niceseo_opros]Новый пункт в договоре купли-продажи. Действие на практике
Пункт 3 Постановления Пленума ВС РФ предусматривает возможность исполнения обязательств, возникших по недействительной сделке. Выглядеть это будет примерно так:
- Стороны подписывают основной договор, касающийся квартиры.
- Продавец находит себе поручителя. Сам он быть поручителем по своим же обязательствам не может.
- Поручитель и покупатель подписывают договор поручительства, в котором поручитель будет обязан нести ответственность вместе с продавцом в случае, если основная сделка позднее будет оспорена и признана недействительной.
- В том случае, если сделка всё-таки была отменена судом, покупатель идёт требовать свои деньги с продавца и поручителя. В зависимости от условий договора он может подать требование как к любому из них (если указана солидарная ответственность), так и сначала к продавцу, а уж если он не заплатил в срок – к поручителю (если ответственность субсидиарная).
Для сторон эти изменения означают следующее:
- Продавцу теперь придётся искать себе поручителя.
- Покупатель получает дополнительную гарантию возврата уплаченной суммы в случае, если сделка будет расторгнута через суд.
✅ Мнение эксперта: эффективность процедуры поручительства. Могут ли у покупателя на практике всё же возникнуть трудности с возвратом денег
С виду новости выглядят хорошими, однако, есть одна маленькая тонкость. ВС РФ не может обязать продавца и покупателя заключать сделку именно с условиями о поручительстве – в силу принципа свободы договора, закреплённом в ст. 421 ГК РФ. Позиция Пленума авторитетна для судов, но не для обычных участников гражданско-правовых отношений.
Более того, обеспечивать сделку по купле-продаже недвижимости поручительством можно было и ранее – опять-таки в силу ст. 421 ГК РФ. На практике это применялось редко, но такая возможность была едва ли не с самого принятия ГК РФ и введения его в действие.
Однако положительный момент для покупателей в Постановлении есть. Ранее суды часто считали, что, если основная сделка недействительна, то и производная от неё – поручительство – тоже, и поручитель не несёт никакой ответственности по обязательству. Пленум чётко разъяснил, что это далеко не так. И теперь действительно возможна дополнительная ответственность сторон по договору.
Есть вероятность, что распространение новой процедуры серьёзно изменит рынок недвижимости. Квартиры часто продаются по «цепочке» от одного лица к другому. Дополнительная ответственность может эту «цепочку» встряхнуть, заставив стороны внимательнее подходить к тому, насколько чиста, с правовой точки зрения, сделка.
