Как расторгнуть предварительный договор покупки жилья?

Предварительный договор призван закрепить условия планируемого приобретения квартиры, но в ряде случаев субъекты сделки желают существенно изменить такие условия или отменить сделку вообще.

Правила расторжения предварительного соглашения меняются в зависимости от причин, побудивших к расторжению, а также от наличия обоюдного желания сторон отменить сделку.

Основания для расторжения

Причинами для разрыва предварительного соглашения могут стать:

• появление более привлекательной недвижимости на рынке;
• невозможность найти денежные средства в нужном объеме;
• желание продать жилье за более высокую цену;
• возникновение иных обстоятельств, препятствующих сделке.

К предварительным соглашениям применяются общие правила, касающиеся расторжения гражданских контрактов и сделок. Согласно ст. 450 ГК, законным основанием для разрыва является:

• решение субъектов соглашения о его разрыве;
• постановление суда;
• незаключение сделки до истечения оговоренного срока.

В предварительном соглашении указывается дата заключения основной сделки. Если на момент наступления такой даты ни один из субъектов договора не направил своему контрагенту требование об исполнении своих обязательств, то предварительный договор считается расторгнутым автоматически (п. 6 ст. 429 ГК).

Это является разновидностью разрыва договора по решению обеих сторон.

Постановление суда требуется для разрыва соглашения по желанию одного из субъектов. Суд удовлетворяет требования истца-инициатора расторжения без дополнительных компенсаций только при следующих факторах:

• наступлении обстоятельств, аннулирующих выгоду инициатора разрыва от планируемой сделки;
• внезапной болезни или ухудшении материального состояния участника сделки;
• обнаружение существенных недостатков продаваемого жилья;
• иное действие непреодолимой силы.

При отсутствии перечисленных обстоятельств в деле суд постановляет разорвать соглашение только при погашении истцом убытков от разрыва договора своему контрагенту.

Порядок расторжения

Разрыв предварительного соглашения имеет схожий порядок с расторжением обыкновенного договора покупки.

Процедура упрощается за счет того, что при обоюдном решении не оформлять запланированную сделку сторонам не нужно обращаться в Росреестр с заявлением о прерывании регистрации, так как предварительные соглашения не регистрируются.

Для расторжения по обоюдному решению необходимо выполнить следующие действия:

1. Составить соглашение о расторжении.
2. Отменить исполненные условия.
3. Зарегистрировать соглашение в МФЦ или Росреестре.

Исполненным условием может быть перечисление авансового платежа или перестройка квартиры по желанию покупателя.

Соглашение о разрыве выполняется в письменном виде и содержит следующие пункты:

• ФИО, адрес и данные паспортов субъектов сделки;
• дата и причина разрыва соглашения;
• сведения о выполненных обязательствах;
• размер аванса (или задатка) и срок для его возврата;
• информация о штрафе за просрочку возврата аванса;
• распределение расходов по регистрации разрыва соглашения.

Бланк соглашения можно скачать здесь.

Если продающая сторона в соответствии с изначальными договоренностями начала перестраивать квартиру по проекту покупателя, то стороны могут договориться о возвращении помещению первоначального облика за счет покупателя.

Данная процедура необходима каждой из сторон как подтверждение расторжения по доброй воле контрагента.

В Росреестр необходимо представить три копии подписанного соглашения о разрыве, копии паспортов сторон и квитанцию об оплате пошлины (350 рублей). Фиксация расторжения происходит в течение 7-ми дней.

Программа ипотеки для молодой семьи поможет молодым людям приобрести собственный дом.

Мечтаете о земельном участке в Крыму? Узнайте, кто и на каких условиях имеет право на бесплатное получение. Читайте нашу статью.

Некоторые категории владельцев земельного участка имеют право выкупить землю без торгов. Подробнее здесь.  

Расторжение в судебном порядке

Если разрыв происходит по решению суда, то истцу необходимо сначала предложить контрагенту расторгнуть предварительное соглашение добровольно. При отказе или отсутствии ответа контрагента в течение 30-ти дней, инициатор расторжения может обращаться в суд с заявлением. В тексте следует указать:

• ФИО, адрес и данные истца;
• причину расторжения;
• доказательства попыток досудебного урегулирования;
• сведения о квартире;
• условия предварительного договора.

При указании причины подачи иска следует подробно описать возникшие обстоятельства и обосновать невыгодность заключения сделки при данных условиях.

Заключение

Разрыв предварительного соглашения означает отказ от совершения запланированной сделки по покупке квартиры. Если такой разрыв происходит по инициативе только одной стороны, то другая сторона может потребовать возмещения понесенных расходов, а также компенсации в виде суммы задатка.

Чтобы избежать судебных разбирательств при разрыве предварительного соглашения, в нем следует прописывать условия и процедуру расторжения.