За что выселяют из муниципальных и приватизированных квартир?

По российским законам в квартире имеют право жить: собственник, члены его семьи или наниматели.

В некоторых случаях право пользования жильём утрачивается, но принудить выселить жильца может только суд на основании решения.

Выселение не собственника из частной квартиры

Заинтересованное лицо, а прежде всего это владелец квартиры, имеет право обратиться в суд, чтобы выселить жильца.

Основания и порядок выселения регламентируется Гражданским и Жилищным кодексом.

Так по норме 31‑й статьи Жилищного кодекса уже не имеют права жить в квартире:

• бывшие члены семьи владельца (при разводе);
• бывшие супруги владельца, если срок проживания, установленный судом, истёк.

Важно: не лишат права проживания несовершеннолетних детей владельца квартиры.

Судебная практика при этом однозначна:

• если супруг не имеет доли в квартире, при разводе он теряет право ей пользоваться и выселяется без проблем;
• если бывший супруг испытывает трудности с жильём, суды по его просьбе определяют срок, в течение которого он ещё может пожить в квартире, но с истечением срока обязан выселиться (в среднем на поиски жилья суды дают бывшим супругам около полугода).

При продаже квартиры бывшие владельцы и члены его семьи автоматически теряют право жить там и обязаны выписаться.

Это правило статьи 292 Гражданского кодекса. При этом суды не только признают ответчиков утратившими право жить в проданной квартире, но и взыскивают расходы: вынужденную плату за них по коммунальным платежам, издержки на адвоката и другие расходы.

По норме 35‑й статьи Жилищного кодекса судья может отсрочить выселение из квартиры жильца в случае смерти владельца по завещательному отказу. Но с истечением этого срока жилец обязан выселиться и выписаться из квартиры, которая перейдёт к наследникам.

Жильцы могут жить по договору социального найма, аренды или срочной ренты.

Когда срок действия договора закончится или он досрочно расторгается, но жильцы не съезжают добровольно, судья лишает их права на проживание по правилам статей 698 и 699 Гражданского кодекса.

Из судебной практики можно сделать такой вывод, что при истечении срока договора или при расторжении договора ренты жильцы выселяются беспрепятственно. Однако учитываются и условия договора:

• если оспаривается преимущественное право аренды (в случае, когда владелец намерен досрочно расторгнуть договор и заключить его с другими жильцами на тех же условиях, суд может принудить собственника продлить договор найма);
• при смене владельца договор найма продолжает действие (если в договоре прямо указано на такое обстоятельство, выселение произойдёт только после окончания срока договора);
• если условия договора найма нарушаются, наниматели выселяются.

Выселение из собственной квартиры

Право собственности на жильё охраняется на государственном уровне, однако бывают случаи, когда этого права граждане лишаются.

Незаконная перепланировка

Жилищные отделы местных администраций следят за сохранностью жилого фонда.

И если выяснится, что квартира незаконно перепланирована или переоборудована (по жалобе соседей или в результате рассмотрения аварии в квартире), по правилам статьи 29 Жилищного кодекса может произойти следующее:

1. жилкомиссия может потребовать владельца квартиры вернуть её в прежнее состояние либо он может узаконить перепланировку в суде;
2. если требование проигнорировано, администрация имеет право подать на виновника в суд;
3. судья может принять решение о выселении виновника и о взыскании с него расходов по восстановлению квартиры;
4. квартира после восстановления продаётся на торгах, а владельцу выплачивается сумма от продажи за вычетом восстановительного ремонта.

Использование не по назначению

Таким использованием можно считать:

• устройство в квартире мастерской или производственного участка;
• разрушение квартиры и общедомового имущества;
• бесхозяйственное использование жилья (собственник не ремонтирует коммуникации в квартире, перегружает электропроводку, что может повлечь аварию).

Соседи или сособственники квартиры, чьи права нарушаются таким владением, имеют право пожаловаться на виновника в жилкомиссию.

Со стороны комиссии могут последовать действия:

• дать срок виновнику для ремонта квартиры или восстановления её жилой функции;
• в случае игнорирования требования администрация может обратиться в суд.

При этом судья имеет право лишить владельца его жилья, обязать жилконтору продать квартиру с торгов и выплатить виновнику продажную цену квартиры за вычетом расходов на её восстановление (по правилам статьи 293 ГК).

Изъятие участка

Если участок, на котором стоит дом, изымается государством для своих нужд (например, для строительства ЛЭП, дороги федерального значения, больницы), владельцы квартир выселяются по решению судьи, но им предоставляются другие равноценные квартиры (статья 32 Жилищного кодекса).

Претензии со стороны бывшего собственника

Если квартира была продана незаконно (в следствие мошеннических действий, например), владелец, чьи права нарушены продажей, может обратиться к судье и на основании статьи 302 Гражданского кодекса признать нового владельца утратившим право жить в квартире, как и право собственности.

Судебная практика при этом показывает, что суд не всегда выступает на стороне бывшего владельца: если будет доказано, что покупатель не знал о том, что покупает квартиру у мошенников, решение может быть вынесено и в его пользу.

Например, в 2014 году рассматривалось дело:

Служебные помещения в общежитиях предоставляются определенным категориям граждан.

Во многих операциях с недвижимостью нужна выписка из домоой книги, как ее получить вы узнаете здесь.

Пожизненная рента — отличный способ получить квартиру за низкую стоимость. Подробнее читайте в этой статье.  

Выселение из муниципальной квартиры

Проживающие по договору соцнайма тоже могут быть выселены из квартиры по правилам Жилищного кодекса.

83‑я статья Жилищного кодекса предоставляет право муниципалитету лишать права проживания в квартире жильцов, которые выехали в другое место жительства. При этом новое жильё должно быть постоянным для выехавших. Однако оставшиеся жильцы (члены семьи нанимателя) могут на законных основаниях проживать и дальше в квартире. В этом случае договор соцнайма будет изменён.

Этой же статьёй установлено, что квартиры могут лишиться жильцы в случаях:

• если больше, чем полгода, не оплачивались коммунальные услуги;
• наниматель или члены его семьи разрушают квартиру, относятся к ней бесхозно, что может привести к аварии;
• один из жильцов постоянно нарушает права соседей или совместно с ним проживающих (буянит, дебоширит, курит в квартире: должна быть зафиксирована система нарушений, то есть это должно произойти не единожды);
• квартира используется не по назначению (не для проживания в ней, а, например, как производственное помещение).

При этом жильцы могут быть переселены в общежитие или вовсе в никуда. Но тоже по решению суда.

В случае лишения прав одного из родителей судья может поставить условие, при котором этот родитель не имеет права жить с ребёнком. Такой родитель будет выселен из квартиры по правилу 91 статьи Жилищного кодекса.

При этом судебная практика такова, что суды используют выселение, как крайнюю меру. Если в процессе рассмотрения дела основания выселения отпадают (произведён ремонт, поступила оплата, родителя восстановили в правах), дела автоматически прекращаются.

Пример:

Администрация Арзамасского района обратилась в суд с требованием о выселении из муниципальной квартиры гражданки М. В обоснование иска был предоставлен расчёт долга по коммунальным платежам.

Перед заседанием ответчица погасила часть долга (долг по коммуналке уменьшился: осталось заплатить за 4 месяца). Суд принял во внимание, что долг на момент рассмотрения дела меньше, чем за полгода и отказал в иске.