Правила выделения и расчета долей членам семьи в квартире, купленной с использованием материнского капитала
⚖ Правовые основания наделения ребёнка обязательной долей
Право собственности гарантировано Конституцией. Любой дееспособный гражданин вправе приобретать имущество, в том числе и недвижимость, а также распоряжаться им по своей воле. От имени детей, не достигших 18 лет, правомочия собственника реализуются их родителями с согласия органов опеки.
Выделение обязательной доли детям при покупке квартиры – скорее исключение, чем правило.
Закон устанавливает три возможных варианта, когда приобретение недвижимости обязательно сопровождается этой процедурой:
- если приватизируется квартира, занимаемая на основании договора социального найма, доля несовершеннолетним выделяется обязательно;
- если жильё куплено с привлечением средств материнского капитала. Это правило установлено в п.4 ст.10 Федерального закона от 29.12.2006 №256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»;
- если для приобретения новой квартиры было продано прежнее жильё, в котором имелась доля несовершеннолетнего ребёнка или которое полностью принадлежало ему. Собственник новой квартиры обязан выделить ребёнку долю, равноценную проданной.
Во всех остальных случаях гражданин, приобретающий квартиру, волен оформлять её в собственность на каких угодно условиях, не беря в учёт права детей.
☝️ Правила выделения долей в квартире, купленной на маткапитал
При покупке квартиры полностью или частично на средства материнского капитала нужно помнить несколько основных правил (с учётом Постановления Правительства РФ от 12.12.2007 №862):
- Недвижимость, приобретённая с использованием средств материнского капитала, должна быть оформлена в общую долевую собственность супругов и детей. При покупке в кредит квартиру можно оформить на одного из родителей, но при погашении кредита и выделении доли детям недвижимость переоформляется в общую долевую собственность.
- Если жильё приобретается только на средства маткапитала, то закон требует оформления равного размера долей родителей и детей в собственности.
- В остальных случаях обязательные доли определяются исходя из равенства долей родителей и детей только на средства материнского капитала, но не на всю сумму, уплаченную за приобретённое жильё. Например, квартира стоила 5 млн. рублей, из маткапитала использовано 500 тыс. рублей. Равные доли будут выделять родителям и детям в пределах суммы 500 тыс., а остальные 4,5 млн будут разделены поровну между родителями.
- Выделение долей подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре, куда можно направить документы через МФЦ, через портал Госуслуг или при личном посещении ведомства.
В какой срок необходимо выделить доли
Выделение обязательной доли должно быть оформлено не позднее чем через 6 месяцев после приобретения жилой недвижимости. Если же квартира была приобретена в ипотеку, то право собственности на неё обременяется залогом в пользу кредитора.
В этом случае выделение долей может произойти только после погашения кредита и снятия обременения с недвижимости (согласно п. «в» ч. 15(1) Постановления Правительства РФ от 12.12.2007 № 862).
Кому выделяются доли
При участии средств материнского капитала в покупке недвижимости наступают определённые правовые последствия:
- на ту часть квартиры (дома), которая соответствует доле материнского капитала в общей стоимости покупки, устанавливается режим общей долевой собственности;
- обязательные доли должны быть назначены всем членам семьи.
Выделение долей детям производится на основании соглашения о распределении долей, которое заключается между всеми дееспособными членами семьи. Законодательно нет установленного требования к нотариальной регистрации соглашения, однако Минюст РФ в Письме от 15 июля 2020 г. № 12/79244-МБ дал по этому вопросу разъяснения.
Простая письменная форма соглашения возможна только тогда, когда на собственность супругов в жилом помещении:
- установлен режим совместной собственности, который не изменится после выделения долей;
- уже установлена общая долевая собственность до момента заключения соглашения.
Если жильё приобретается лишь с частичным привлечением средств материнского капитала, то сначала нужно прекратить право совместной собственности супругов на купленную недвижимость. Только при соблюдении этого условия можно будет переоформить квартиру в общую долевую собственность родителей и детей.
Оба юридических действия можно предусмотреть в соглашении. Но в этом случае соглашение будет включать элементы брачного договора или соглашения о разделе общего имущества супругов. Такое соглашение в обязательном порядке должно быть удостоверено нотариально (на основании ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Как определить размер доли
Закон не устанавливает конкретные параметры доли, выделяемой каждому ребенку. Но суды и нотариусы рекомендуют делить собственность так, чтобы размеры долей не были меньше суммы вложенного материнского капитала. Расчёт долей происходит в несколько этапов.
Этап 1. Фиксируется:
- количество членов семьи – 3;
- стоимость квартиры – например, 4 000 000 рублей;
- вложенная сумма из маткапитала – 580 000 рублей.
Этап 2. Определяется стоимость доли каждого члена семьи. Для этого сумма маткапитала делится на их количество: 580 000/3 = 193 333 рублей, при округлении – 200 000 рублей.
Этап 3. Рассчитывается количество долей в собственности. Делится стоимость квартиры на стоимость доли: 4 000 000/200 000 = 20 долей.
Этап 4. Определяется, сколько долей принадлежит детям и родителям. Вложенная сумма маткапитала принимается за 600 000 рублей, следовательно, двум родителям и ребёнку принадлежит 3 доли в квартире (по 1 на каждого), а только родителям – оставшиеся 17.
В соглашении закрепляется, сколько долей передаётся каждому субъекту. Формулируется это примерно так: 1/20 в праве собственности принадлежит каждому члену семьи, и 17/20 становятся собственностью супругов. В денежном выражении каждый член семьи получил бы право обладать частью квартиры стоимостью в 200 тысяч рублей, а родители стали бы обладателями жилой площади, эквивалентной 3 400 000 рублей.
Можно произвести расчёт по-другому, на основании площади жилого помещения.
Возьмём те же цифры, что и в первом примере, добавим площадь квартиры 50 м2:
- 4 000 000/50 = 80 000 – стоит 1 м2 квартиры;
- 580 000/80 000 = 7,25 м2 куплено на маткапитал;
- 7,25/3 = 2,42 м2, или 1/20 квартиры – размер обязательной доли на каждого члена семьи.
🤔 Что будет, если нарушить правила выделения долей
По общему правилу, если при покупке квартиры с участием маткапитала дети не будут оформлены в качестве обладателей её части в установленном порядке, то родителей обяжут осуществить соответствующий выдел из собственности по решению суда. Второй супруг может подать судебный иск о взыскании положенных долей себе и детям.
Второе возможное последствие – родителей могут обязать вернуть средства материнского капитала в СФР.
Третий вариант – уголовное преследование недобросовестных родителей по ст. 159 УК РФ «Мошенничество».
Также необходимо учесть, что сделки по продаже такой недвижимости будут признаны недействительными.
