Реконструкция частного дома. Как юридически правильно оформить увеличение площади

– Недавно приобрёл дом, но он для моей семьи явно мал. Я хочу его перестроить, расширив жилую площадь. Как это сделать так, чтобы потом меня не наказали за самострой?

– То, что вы хотите сделать, называется реконструкцией. Это вполне законная деятельность, к самострою она отношения не имеет. Однако внесённые изменения в конструкцию дома вам придётся правильно оформить.

📄 Разрешение на реконструкцию частного дома с увеличением площади

Формально любая реконструкция является одним из видов строительства, а на него нужно получать разрешение. До недавнего времени это касалось и увеличения площади.

Однако с 2018 года действует ст. 51.1 Градостроительного кодекса (ГрК) РФ, согласно которой, разрешительный порядок заменён на уведомительный. Теперь гражданин должен направить в соответствующий надзорный орган план реконструкции – а там могут лишь запретить строительство, если оно нарушает закон. Перечень оснований для запретов перечислен в п. 10 ст. 51.1 ГрК РФ:

• параметры строительства не соответствуют правилам землепользования и застройки;
• по закону на этом участке запрещено строительство;
• уведомление направлено не застройщиком либо у застройщика нет прав на земельный участок;
• запрещено перестраивать дом, если он является объектом культурного наследия.

В любом случае есть отличие разрешения от согласования: если надзорный орган в течение 7 дней (плюс срок на пересылку документов по почте) не выразил своей воли – реконструкция считается одобренной, и владелец здания вправе приступать к работе. Именно этим согласование и отличается от получения разрешения.

🔨 Как должна выглядеть законная реконструкция

Как и куда обращаться

Сама процедура различается в зависимости от региона (тут она отдана на усмотрение региональному, а не федеральному законодательству), но в целом она выглядит так:

1. Владелец дома затевает реконструкцию и заказывает у проектной организации план расширения дома.
2. Сам план вместе с прилагающимися к нему документами направляется в надзорную организацию.
3. Если организация не имеет ничего против и одобрила план реконструкции, строители приступают к работе.
4. По итогам реконструкции составляется технический паспорт и другие документы на объект недвижимости.
5. Документы направляются в местное отделение Росреестра, которое вносит изменение в ЕГРН (Единый госреестр прав на недвижимость).

Таким образом, обращаться надо:

• в местный надзорный орган по строительству и архитектуре;
• в органы Росреестра, которые внесут изменения в ЕГРН.

[niceseo_opros]

Необходимые документы

Подавать в надзорные органы нужно:

1. Выписку из ЕГРН о праве собственности на строение и участок.
2. Технический план реконструкции.
3. Заявление об уточнении характеристик дома.
4. Заявление о завершении реконструкции и вводе дома в эксплуатацию. Приёмная комиссия должна осмотреть дом и подтвердить, что внесённые изменения не противоречат техническим и юридическим требованиям к жилому строению – и что дом можно внести в ЕГРН в его новом виде.

Однако конкретный пакет документов зависит от региональных норм – и поэтому их следует уточнять в местных органах власти ещё до начала строительства.

По окончании работ для внесения изменения в ЕГРН нужно предоставить:

1. Решение местного надзорного органа о том, что реконструкция не противоречит нормам закона.
2. Решение комиссии о принятии реконструированного объекта недвижимости в эксплуатацию.
3. Новые документы на дом и на участок, сделанные кадастровыми инженерами.

🙅‍♀️ Что будет, если увеличение площади выполнено без соблюдения правовых норм

В том случае, если изменение площади частного дома было произведено без ведома местных надзорных организаций, последствия могут быть следующими:

1. Обязанность владельца дома привести его в тот вид, который указан в регистрационных документах, за свой счёт – ликвидировав любые нововведения и пристройки. Особенно часто такой вид ответственности применяется тогда, когда перестраивается объект культурного наследия, либо строительство ведётся в тех зонах, где запрещена такого рода деятельность – например, в зоне вокруг аэропортов или аэродромов может быть запрещено возведение дополнительных этажей над домом.
2. Административная ответственность, предусмотренная ст. 9.5 Кодекса об административных правонарушениях РФ – это штраф до 5 тысяч рублей.

[wn_grid id="60360"]

✨ Заключение

Резюмирую:

1. Ныне действующие нормы строительства не предполагают обязательного получения разрешения на реконструкцию частного дома.
2. Однако они учитывают необходимость согласования строительства с надзирающими органами, которые могут как одобрить план строительства, так и запретить строительную деятельность на конкретном участке.
3. В результате прежде, чем начинать расширение своего жилья в отдельно стоящем доме, надо провести согласование проекта переустройства и реконструкции.