Как внести изменения в кадастровый паспорт земельного участка

Что именно придётся делать, зависит от того, какие сведения об участке изменились: одни данные попадают в реестр без участия владельца, для других нужен кадастровый инженер и заявление всех собственников.

Кадастровый паспорт сегодня: что это и когда его нужно менять

С 1 января 2017 года действует Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ч. 1 ст. 72). Статьи ниже без названия акта — из этого закона. Сведения об участке хранятся в ЕГРН, поэтому менять нужно не бумагу на руках, а запись в реестре. Старый кадастровый паспорт переделывать не требуется: после изменения записи закажите выписку из ЕГРН.

Запись меняется по заявлению и на основании документов (ч. 1 ст. 14). Сведения об участке делятся на два вида:

• основные сведения — характеристики, по которым участок определяется как индивидуально-определённая вещь, прежде всего границы и площадь (ч. 2 ст. 8);
• дополнительные сведения — те, что меняются на основании решений и актов органов государственной власти или местного самоуправления (ч. 3 ст. 8).

Когда изменения вносятся без вашего заявления, а когда нужно обращаться

Покупка, дарение, наследство. Смена владельца не меняет характеристики участка. Новая запись о праве появляется при регистрации перехода права. Отдельно переоформлять кадастровый паспорт на нового собственника не нужно.

Кадастровая стоимость, категория земель, вид использования. Это дополнительные сведения: они меняются по актам органов власти (ч. 3 ст. 8). Исключение — вид разрешённого использования участка, который правообладатель по закону вправе выбрать сам: тогда он подаёт заявление о кадастровом учёте в связи с выбором вида (п. 4.3 ч. 2 ст. 15). В остальных случаях сначала нужно решение органа власти.

Адрес. Это тоже дополнительные сведения (п. 21 ч. 5 ст. 8). Новый адрес Росреестр получает сам: оператор государственного адресного реестра передаёт сведения в срок не более 5 рабочих дней после их внесения в этот реестр (ч. 5 ст. 32). Если в выписке из ЕГРН остался прежний адрес, подайте заявление о внесении сведений (ч. 1 ст. 33). Документ о присвоении адреса прикладывать не обязательно: Росреестр запросит его сам в течение 3 рабочих дней (ч. 2 ст. 33).

Границы и площадь. Здесь без владельца ничего не произойдёт: заявление о кадастровом учёте в связи с изменением основных характеристик подаёт собственник (п. 4 ч. 2 ст. 15).

Изменение границ и площади: межевой план и кадастровый инженер

Основание для учёта изменений границ или площади — межевой план (п. 7 ч. 2 ст. 14). Его готовит кадастровый инженер на основе кадастрового плана территории или выписки из ЕГРН (ч. 1 ст. 22). Порядок такой:

1. Заключите договор с кадастровым инженером на межевание участка. Срок и цену работ определяет договор.
2. Получите межевой план с обоснованием уточнённых границ и подайте с ним заявление о кадастровом учёте.

Границы при уточнении определяют по документу, подтверждающему право на участок, а если его нет — по документам, составленным при образовании участка. Когда и в них сведений о границах нет, границами считаются те, что существуют на местности 15 лет и более (ч. 1.1 ст. 43).

Дом, баня или гараж — отдельные объекты недвижимости: их ставят на учёт по техническому плану, сведения об участке от постройки не меняются.

Раздел и объединение участков

Раздел, объединение и перераспределение — это не изменение прежней записи, а образование новых участков с новыми кадастровыми номерами. При разделе и перераспределении кадастровый учёт и регистрация прав идут одновременно по всем образуемым участкам (ч. 2 ст. 41). Исходные участки одновременно снимаются с учёта, права на них прекращаются (ч. 3 ст. 41). Государственную или муниципальную землю присоединяют тоже перераспределением — по соглашению с уполномоченным органом (п. 2 ст. 39.28 Земельного кодекса).

Кто подаёт заявление и куда

Заявление подаёт собственник. Уточнить границы государственного или муниципального участка вправе и тот, кому он предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, в аренду или безвозмездное пользование на срок более 5 лет (п. 4.1 ч. 2 ст. 15). Если участок находится в общей долевой собственности, обращаются все, кому он принадлежит, если иное не установлено федеральным законом (ч. 4.1 ст. 15). Заявление от ненадлежащего лица — основание для приостановления (п. 2 ч. 1 ст. 26). Представителю нужна нотариально удостоверенная доверенность (ч. 4 ст. 15).

Способы подачи (ч. 1 ст. 18):

• на бумаге — лично в отделении публично-правовой компании «Роскадастр» или в МФЦ, в том числе при выездном приёме;
• в электронной форме — через портал Госуслуг или личный кабинет на сайте Росреестра.

Заявление об изменении основных сведений отправляют онлайн без усиленной квалифицированной электронной подписи правообладателя (п. 1 ч. 1.2 ст. 18).

Сроки и стоимость

За кадастровый учёт взимается государственная пошлина (ст. 17). При изменении сведений об объекте это 1000 рублей для граждан и 2000 рублей для организаций (пп. 22.3 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса). Если по истечении 5 рабочих дней с даты подачи сведений об оплате нет, заявление вернут без рассмотрения (п. 3 ст. 25).

Исправление ошибок в сведениях

Техническая ошибка — описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка, которую допустил орган регистрации прав. Подайте заявление об исправлении технической ошибки — её исправят в течение 3 рабочих дней (ч. 1 ст. 61). Кадастровый инженер не нужен.

Реестровая ошибка — ошибка из межевого плана или другого документа, которую реестр воспроизвёл. Её исправляют по решению регистратора в течение 5 рабочих дней со дня получения документов, подтверждающих ошибку и содержащих верные сведения, либо на основании решения суда (ч. 3 ст. 61). На практике это новый межевой план от кадастрового инженера.

Если исправление может причинить вред или нарушить законные интересы тех, кто полагался на запись в реестре, ошибку исправляют только по решению суда (ч. 4 ст. 61). Так бывает при споре с соседями о меже — см. материал о защите границ участка в суде.

Приостановление и отказ: что делать

Сразу не отказывают. При недостатках в документах учёт приостанавливают до устранения причин, но не более чем на три месяца (ч. 2 ст. 26). Отказ следует, только если за это время причины не устранены (ч. 1 ст. 27). Действуйте так:

1. Прочитайте уведомление о приостановлении: в нём названы причины.
2. Если причина в межевом плане, передайте уведомление кадастровому инженеру и получите исправленный план. Если не хватает подписи сособственника или доверенности — донесите документы.
3. Если с приостановлением не согласны, обжалуйте его — на выбор в апелляционную комиссию в течение 15 рабочих дней с даты решения (ч. 1 ст. 31.2) или сразу в суд: комиссия — не обязательный досудебный этап (ч. 12.1 ст. 29). После обращения в суд она заявление не примет (ч. 3 ст. 31.2).
4. Если комиссия отклонила заявление, её решение можно обжаловать в суд одновременно с решением о приостановлении (ч. 17 ст. 31.2).

Отказ в учёте тоже оспаривается в суде. Когда суд признал отказ незаконным и указал, что учёт нужно осуществить, Росреестр делает это без подачи нового заявления (ч. 2 ст. 27).