Основания для отмены сервитута на земельный участок

Сервитут мешает строить или продавать участок, и собственник ищет способ его снять. Ответ зависит от того, кто установил сервитут, согласна ли вторая сторона и сохранилась ли нужда в чужом участке.

Можно ли отменить сервитут: частный и публичный

Сначала определите вид сервитута, он виден в выписке из ЕГРН.

Подробнее о разнице — в материале про публичный и частный сервитут.

Основания прекращения частного сервитута

Земельный кодекс для частного сервитута своих оснований не даёт и отсылает к гражданскому законодательству (п. 1 ст. 48 ЗК РФ). В ГК РФ их два, и оба заявляет собственник обременённого участка.

1. Отпали основания, по которым сервитут был установлен (п. 1 ст. 276 ГК РФ). Сосед получил собственный выезд на дорогу, линию электропередачи перенесли, объект, к которому вёл проезд, снесли.
2. Участок нельзя использовать по целевому назначению (п. 2 ст. 276 ГК РФ). Например, проезд занял столько места, что на участке под жилой дом строить негде.

Неудобство, конфликт с соседом, желание продать участок без обременения или покупка на материнский капитал основаниями не считаются. Если проезд по-прежнему нужен и другого варианта нет, суд обременение сохранит.

Постоянный (бессрочный) сервитут прекращается по тем же двум основаниям. О видах по сроку — статья про срочный и бессрочный сервитут.

Прекращение по соглашению сторон и отказ от сервитута

Соглашение о сервитуте, как и любой договор, можно расторгнуть по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ). О его заключении — материал о том, как устанавливается частный сервитут. Порядок расторжения такой:

1. Подготовьте соглашение о прекращении сервитута в той же форме, в какой заключали договор, то есть письменно (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Укажите кадастровый номер участка, реквизиты прежнего соглашения, дату прекращения и расчёты по плате. Подписывают его обе стороны.
2. Подайте заявление о регистрации прекращения сервитута в Росреестр или МФЦ. Пока запись в ЕГРН не погашена, обременение числится за участком (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

Отказаться от сервитута в одностороннем порядке можно, только если такое право дано законом или самим соглашением. Тогда договор прекращается с момента, когда вторая сторона получила уведомление об отказе (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ).

Если спор уже в суде, его можно закончить мировым соглашением о прекращении сервитута. Утверждённое судом, оно подаётся в Росреестр для погашения записи.

Если вторая сторона не согласна: порядок действий через суд

Алгоритм одинаков для спора с соседом и со сторонней организацией. Шаги 1 и 2 обязательны, когда сервитут установлен соглашением. Если его установил суд, такое предложение не обязательно, но пригодится как доказательство.

1. Направьте письменное предложение расторгнуть соглашение. Укажите основание, приложите проект соглашения и отправьте заказным письмом с описью вложения.
2. Дождитесь отказа или истечения срока ответа. Срок берут из предложения или договора, а если он не указан, ждут 30 дней. До этого суд требование о расторжении не примет (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
3. Соберите доказательства. Выписка из ЕГРН, соглашение о сервитуте или решение суда о его установлении, схема участка, фотографии, документы о новом проезде или переносе сетей. Если спорят, остался ли другой доступ и можно ли использовать участок по назначению, просите суд назначить землеустроительную экспертизу: её заключение обычно главное доказательство.
4. Подайте иск о прекращении сервитута в суд по месту нахождения участка (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ). В суде общей юрисдикции гражданин платит пошлину 3000 рублей, организация 20 000 рублей (пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ). Спор между организациями или предпринимателями рассматривает арбитражный суд, тоже по месту нахождения участка (ч. 1 ст. 38 АПК РФ); пошлина там 15 000 и 50 000 рублей соответственно (п. 1 ст. 333.21 НК РФ).
5. Зарегистрируйте прекращение. Вступившее в силу решение подайте в Росреестр для погашения записи.

Если сервитут установлен договором и вторая сторона его существенно нарушает, например пользуется участком шире, чем разрешено, допустимо требовать расторжения по п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Публичный сервитут: как его снять

Если участок принадлежит гражданину или организации, основание возникает, когда единовременную плату не внесли больше шести месяцев со дня получения собственником проекта соглашения либо когда периодические платежи просрочены более двух раз подряд. Решение о прекращении орган в этом случае принимает по заявлению правообладателя участка (п. 5 ст. 48 ЗК РФ).

Заявление подают в орган, который принял решение о сервитуте, со ссылкой на подходящий пункт ст. 48 ЗК РФ и подтверждениями: фотографиями, сведениями об отсутствии платежей. При отказе бездействие обладателя и неуплату заявляют в суде (п. 6 ст. 48 ЗК РФ).

Смена собственника, залог, банкротство и инвестиционное соглашение

Продажа участка. Сервитут сохраняется при переходе прав на обременённый участок к другому лицу (п. 1 ст. 275 ГК РФ). Сам сервитут нельзя отдельно продать или заложить (п. 2 ст. 275 ГК РФ).

Ипотека и банкротство. Сам залог участка сервитут не прекращает. Исключение: сервитут установлен соглашением уже после договора об ипотеке и без согласия банка. Тогда при обращении взыскания на участок он прекращается: с момента вступления в силу решения суда, а при внесудебном взыскании с момента, когда победитель торгов заключил договор купли-продажи либо банк зарегистрировал своё право собственности (п. 2 ст. 40 Закона об ипотеке № 102-ФЗ). Сервитут, возникший до ипотеки или с согласия банка, остаётся: покупатель с торгов получает участок с ним. Банкротство собственника в ст. 276 ГК РФ среди оснований не названо.

Расторгнуто инвестиционное соглашение. Сервитут, оформленный ради инвестиционного проекта, автоматически не прекращается:

• проверьте соглашение о сервитуте: если в нём записано, что оно прекращается вместе с инвестиционным соглашением или даёт право на односторонний отказ, направьте уведомление и подайте документы на регистрацию;
• если такого условия нет, предложите подписать соглашение о прекращении;
• при отказе идите в суд: собственник участка ссылается на то, что основания сервитута отпали (п. 1 ст. 276 ГК РФ), а любая из сторон договора вправе заявить о существенном изменении обстоятельств, из которых они исходили при его заключении (п. 1 ст. 451 ГК РФ). Эту статью суд применяет лишь при совокупности названных в ней условий, поэтому главный довод собственника — отпавшие основания.

Закон № 43-ФЗ: к каким сервитутам он относится

Федеральный закон от 05.04.2013 № 43-ФЗ иногда называют общим законом о сервитутах. Это ошибка: он касается присоединения территорий к Москве. Его ст. 20 говорит о сервитутах, установленных решением органа исполнительной власти города Москвы; прекращает их тот же орган. К соглашению с соседом или к публичному сервитуту в другом регионе закон не применяется. Как сервитут появляется, объясняет статья про основания установления сервитута.