Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника

Сособственник против, не отвечает или давно живёт в другом месте — продажу это не останавливает. Всё зависит от того, как вы известили остальных владельцев и оформили договор.

Нужно ли согласие других собственников на продажу доли

Не нужно. Участник долевой собственности вправе продать, подарить, завещать или заложить свою долю по своему усмотрению (п. 2 ст. 246 ГК РФ). Правило одно и для двоих, и для четверых владельцев.

Согласие всех требуется в другом случае — когда продаётся квартира целиком. Распоряжение общим имуществом возможно только по соглашению всех участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ). Владелец большей доли не продаст всю квартиру, если против хотя бы один собственник. Об этом — в статье про продажу квартиры в общей долевой собственности.

Что будет, если не подписать согласие у нотариуса? Ничего: ваша подпись для продажи чужой доли не нужна. У вас есть преимущественное право купить эту долю по цене, за которую она продаётся, и на прочих равных условиях (п. 1 ст. 250 ГК РФ). Не воспользуетесь им в срок — долю продадут постороннему.

Если долю покупает другой сособственник, извещать остальных не нужно: преимущественное право действует при продаже постороннему лицу (п. 1 ст. 250 ГК РФ).

Как уведомить сособственников о продаже доли

Продавец обязан письменно известить остальных участников о намерении продать долю постороннему лицу и указать цену и другие условия продажи (п. 2 ст. 250 ГК РФ). Устного разговора недостаточно.

1. Напишите извещение каждому сособственнику: адрес квартиры, размер доли, цена, порядок и срок расчёта, предложение купить долю на этих условиях.
2. Передайте его под подпись на втором экземпляре либо отправьте заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения.
3. Надёжнее поручить это нотариусу. Он передаёт заявление адресату лично под расписку или направляет по почте заказным письмом с уведомлением о вручении (ст. 86 Основ законодательства о нотариате). Попросите у него свидетельство: о передаче документов, если адресат их получил, или о направлении — с причиной, по которой передать не удалось.

Квитанции, опись, уведомление о вручении или вернувшийся конверт сохраните. Объявление на сайте письмо не заменит: на жилые помещения такая замена не распространяется (ч. 4.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ).

Сколько ждать ответа и что делать дальше

У сособственников есть месяц со дня извещения, чтобы купить долю (п. 2 ст. 250 ГК РФ). Считайте его со дня, когда письмо вручено, а если адресат его не забрал — со дня, когда оно вернулось из-за истечения срока хранения, но не со дня отправки. Дальше возможны три варианта.

• Сособственник согласен купить — заключаете договор с ним на заявленных условиях.
• Все остальные участники письменно отказались от покупки — долю можно продать постороннему сразу, не дожидаясь конца месяца (п. 2 ст. 250 ГК РФ).
• Месяц прошёл, долю никто не купил — продавец вправе продать её любому лицу. Молчание, слова «я против» и обещание купить без договора и денег сделке не мешают.

Передать своё преимущественное право другому человеку сособственник не может: уступка не допускается (п. 4 ст. 250 ГК РФ).

Если сособственник не получает письма, недоступен или находится в зоне боевых действий

Закон требует известить, а не добиться ответа. Сообщение считается доставленным и тогда, когда оно поступило адресату, но по зависящим от него обстоятельствам не было вручено или он с ним не ознакомился (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ). Если сособственник просто не ходит на почту, вернувшееся письмо подтверждает извещение.

Что сделать, если человек не отвечает:

• отправьте извещение по адресу регистрации сособственника и по адресу самой квартиры, а если знаете фактический адрес — и туда;
• направьте извещение через нотариуса и получите свидетельство о направлении документов с причиной, по которой передать их не удалось.

Иначе обстоит дело, когда человек не получает почту по причинам, которые от него не зависят: служит в зоне боевых действий, долго лежит в больнице. На правило о доставленном письме здесь полагаться нельзя, вернувшийся конверт сделку не защитит: срок на иск о переводе прав покупателя суд может восстановить, если гражданин пропустил его по уважительным причинам (ст. 205 ГК РФ, п. 14 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22).

Добивайтесь фактического вручения — через представителя по доверенности, командование воинской части, нотариуса — и предупредите покупателя о риске.

Нотариус и регистрация сделки

Договор купли-продажи доли постороннему лицу удостоверяется нотариально (ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ). Договор без нотариуса ничтожен (п. 3 ст. 163 ГК РФ). Исключение — когда все участники продают свои доли по одной сделке: тогда достаточно простой письменной формы. Подготовка договора описана в материале о купле-продаже долевой собственности.

Что будет, если продать долю без уведомления

Сделку не отменят, но покупателя могут заменить. Любой другой участник долевой собственности вправе в течение трёх месяцев потребовать в суде перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ). Срок идёт со дня, когда сособственник узнал или должен был узнать о сделке (п. 14 постановления № 10/22). Истец платит за долю ту же цену: суды требуют внести эту сумму на депозитный счёт при подаче иска.

Подать такой иск может только собственник другой доли, но не родственники без доли и не прописанные жильцы. Уголовной ответственности за продажу без извещения нет: это гражданский спор.

Дарение, залог, мена: можно ли обойти преимущественное право

Подарить или завещать долю без ведома сособственников можно: преимущественное право покупки действует только при продаже постороннему лицу и при мене (п. 1 и 5 ст. 250 ГК РФ).

Опасны схемы, где дарение или залог прикрывают продажу: покупатель получает «в дар» малую часть доли и как новый сособственник выкупает остальное. Притворная сделка ничтожна, к ней применяются правила той сделки, которую стороны имели в виду (п. 2 ст. 170 ГК РФ). Докажет сособственник, что за «подарок» заплатили, — суд переведёт права покупателя на него.

Когда согласие или разрешение всё-таки требуется

• Продаётся вся квартира. Нужно соглашение всех собственников (п. 1 ст. 246 ГК РФ).
• Доля куплена в браке. Если она относится к общему имуществу супругов, для продажи необходимо нотариально удостоверенное согласие второго супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ). Без него супруг может оспорить сделку в течение года со дня, когда узнал или должен был узнать о ней.
• Доля принадлежит ребёнку или подопечному. Опекун не вправе продавать имущество подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ). Это же правило действует для родителей, которые продают долю ребёнка. Порядок описан в статье о продаже квартиры с несовершеннолетним собственником.

Если ребёнок — второй собственник, а продаёте вы свою долю, разрешение опеки на продажу не требуется: извещение получают его законные представители. Но досрочный письменный отказ от покупки за ребёнка — это отказ от его права, и без разрешения опеки он не годится (п. 2 ст. 37 ГК РФ, п. 3 ст. 60 СК РФ). Проще выждать месяц.

В письменном отказе сособственника от покупки указывают: кто отказывается, адрес квартиры, размер доли, цену и условия продажи, слова об отказе от преимущественного права покупки, дату и подпись. Оформляйте его у нотариуса, который ведёт сделку. Старый образец согласия совладельца на продажу квартиры для отказа не подходит.

Маленькая доля и выкуп через суд

Если покупателя на долю нет, остаётся суд. Участник вправе требовать выдела своей доли, а когда выдел в натуре невозможен без несоразмерного ущерба имуществу — выплаты её стоимости другими собственниками (п. 3 ст. 252 ГК РФ). Такой иск удовлетворяют не всегда: суд смотрит, готовы ли и могут ли остальные собственники заплатить, и заставить их купить долю удаётся редко.

Принудительно выкупить долю у несогласного владельца суд разрешает при трёх условиях одновременно: доля незначительна, её нельзя реально выделить, собственник не имеет существенного интереса в использовании квартиры (п. 4 ст. 252 ГК РФ). На публичных торгах преимущественное право покупки не действует, но без согласия всех участников торги возможны лишь в случаях, названных в законе (ст. 255 ГК РФ).

Налог с продажи доли

Доход от продажи освобождается от НДФЛ, если доля находилась в собственности не меньше минимального срока владения (п. 2 ст. 217.1 НК РФ). Срок составляет три года, когда доля получена по наследству, в дар от члена семьи или близкого родственника, по приватизации либо это единственное жильё (п. 3 ст. 217.1 НК РФ). В остальных случаях — пять лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ). Общие правила сделки — в статье о том, как продать вторичное жильё.