Сервис безопасных расчётов Сбербанка при покупке квартиры

Покупатель боится отдать деньги и не получить квартиру, продавец — переоформить квартиру и остаться без оплаты. Безопасные расчёты снимают оба риска, но условия, тариф и порядок возврата денег определяет конкретный банк, поэтому договор с ним нужно прочитать до подписания.

Что такое сервис безопасных расчётов

СБР — платная услуга банка по договору оказания услуг. Специального закона о ней нет: граждане вправе рассчитываться наличными без ограничения суммы или в безналичном порядке, а банк лишь берёт на себя техническую часть безналичного расчёта (п. 1 ст. 861 ГК РФ). Кто оказывает услугу (банк или его партнёр), где лежат деньги и сколько это стоит, сказано в оферте сервиса.

Смысл сервиса держится на двух правилах ГК РФ. Переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ), а собственником покупатель становится с момента регистрации, а не с момента подписания договора (п. 2 ст. 223 ГК РФ). Поэтому банк и ждёт выписку о регистрации: пока её нет, квартира ещё принадлежит продавцу, и деньги ему не положены.

Для продавца плюс в том, что покупатель не может забрать деньги со счёта в одностороннем порядке, пока идёт регистрация. Для покупателя — в том, что продавец не получит оплату, если переход права не состоится. Ни одной из сторон не нужно возить наличные и пересчитывать их в банке.

Как проходит сделка с СБР пошагово

1. Стороны согласуют условия и подписывают договор купли-продажи. Он заключается в письменной форме одним документом, подписанным обеими сторонами (ст. 550 ГК РФ). В договоре обязательно указывают цену: без неё договор считается незаключённым (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Если продавец действует через представителя, проверьте полномочия по правилам для договора купли-продажи квартиры по доверенности.
2. Покупатель и продавец заключают с банком договор на услугу безопасных расчётов. Банку нужны паспорта сторон, договор купли-продажи и реквизиты счёта продавца; точный список зависит от банка.
3. Покупатель вносит на счёт, указанный в договоре услуги, полную сумму по договору — со своего счёта, наличными в кассе или кредитными средствами.
4. Документы подают на регистрацию перехода права в Росреестр или через МФЦ; их перечень — в статье документы для регистрации купли-продажи. Если договор с банком это предусматривает, документы в электронном виде подаёт банк.
5. После регистрации банк получает подтверждение из ЕГРН и переводит деньги продавцу по реквизитам из договора.

Сколько деньги пролежат на счёте, зависит прежде всего от срока регистрации. Его устанавливает ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ:

К сроку регистрации прибавляется время, за которое банк получит сведения из ЕГРН и проведёт перевод; это время указано в договоре с банком. Тот же порядок применяют, когда покупают не квартиру, а дом: купля-продажа земли с домом или земли со строением тоже завершается регистрацией в ЕГРН.

Что будет с деньгами, если сделку не зарегистрируют

Если Росреестр приостановил регистрацию, стороны устраняют причину, а деньги остаются на счёте до конца срока, установленного договором с банком. Если регистрация не состоялась или стороны расторгли сделку, банк возвращает деньги покупателю на его счёт. Сколько дней даётся на регистрацию, когда и как деньги возвращаются, нужно ли согласие продавца — всё это пишется в договоре услуги, поэтому до подписания прочитайте именно эти пункты.

СБР, аккредитив, эскроу, депонирование у нотариуса и ячейка: сравнение

Аккредитив и эскроу закреплены в ГК РФ как отдельные расчётные формы и договоры. СБР ближе к ним по результату, но правила возврата и выплаты определяет сам банк. Ячейка — самый старый вариант: нужны наличные, их пересчёт и проверка на подлинность, а контроль за соблюдением условий доступа лежит на сторонах.

Сколько стоит сервис безопасных расчётов и кто платит

Закон не устанавливает ни цену услуги, ни того, кто её оплачивает. Тариф определяет банк, и он меняется: актуальную цену смотрите в оферте сервиса в день сделки, а не в старых статьях. Кто платит — покупатель, продавец или оба пополам, — стороны решают сами; договорённость лучше записать в договор купли-продажи или в предварительный договор, чтобы не спорить в банке.

СБР при покупке квартиры в ипотеку

При покупке с кредитом СБР используют часто: на счёт банка поступают и собственные деньги покупателя, и кредит. Одновременно с переходом права регистрируется ипотека квартиры в пользу банка; на регистрацию ипотеки жилья закон отводит 5 рабочих дней в Росреестре и 7 рабочих дней через МФЦ (пп. 11, 12 ч. 1 ст. 16 закона № 218-ФЗ). Условия кредита и программы описаны в статье «Ипотека в Сбербанке».

Можно ли указать в договоре меньшую сумму

Технически банк переведёт продавцу ту сумму, которая указана в договоре, а остальное стороны передадут друг другу вне сервиса. Но тогда защита СБР распространяется только на часть денег, а сама схема создаёт три риска.

• Договор с заниженной ценой может быть признан притворной сделкой, прикрывающей сделку на иных условиях, а такая сделка ничтожна (п. 2 ст. 170 ГК РФ). Тогда к сделке применят правила, относящиеся к той, которую стороны имели в виду, то есть к продаже по реальной цене, но реальную цену и передачу денег сверх договора придётся доказывать.
• Продавец, который не освобождён от НДФЛ по сроку владения, не сэкономит на налоге, если цена в договоре ниже 70 % кадастровой стоимости: доход для НДФЛ всё равно считают как кадастровую стоимость, применяемую с 1 января года регистрации перехода права, умноженную на 0,7 (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).
• Покупатель получит имущественный вычет только с суммы, указанной в договоре и подтверждённой платёжными документами.

Пример: кадастровая стоимость квартиры — 5 000 000 рублей, в договоре написали 3 000 000 рублей. Доход продавца для НДФЛ составит 3 500 000 рублей (5 000 000 × 0,7), а не 3 000 000.

Налоги: вычет покупателя и НДФЛ продавца

Покупатель вправе заявить имущественный вычет с расходов на покупку жилья в пределах 2 000 000 рублей (пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ). Платёжные документы банка по СБР подтверждают оплату, их стоит сохранить вместе с договором.

Продавец освобождается от НДФЛ, если владел жильём не меньше минимального срока: в общем случае это 5 лет, в отдельных случаях, перечисленных в п. 3 ст. 217.1 НК РФ, — 3 года (п. 4 ст. 217.1 НК РФ). Без минимального срока освобождается продажа жилья, если продавец или его супруг — родители не менее двух детей до 18 лет (24 лет при очном обучении) и соблюдены остальные условия п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ.