Квартирное рейдерство: как отбирают жильё и как защитить квартиру

Жильё отбирают по-разному: у одних появляется новый «сосед» с долей, у других — покупатель с договором, которого хозяин не подписывал. Что делать, зависит от того, прошла ли уже регистрация и как квартира ушла от собственника: по его подписи или без неё.

Что такое квартирное рейдерство и чем оно отличается от обычного мошенничества

Слова «рейдерство» в законе нет. Так называют ситуации, когда право на квартиру или долю получают внешне законным путём: по договору, доверенности, решению суда. Если за этим стоит обман, действия квалифицируют как мошенничество, повлёкшее лишение права гражданина на жилое помещение (ч. 4 ст. 159 УК РФ).

Обычный мошенник забирает деньги. Рейдеру нужна запись в реестре: регистрация права в ЕГРН — единственное доказательство его существования, и оспорить её можно только в суде (ч. 5 ст. 1 Закона № 218-ФЗ).

«Диванным рейдером» в быту называют покупателя небольшой доли, который вселяется в квартиру и делает совместную жизнь невыносимой, чтобы остальные собственники продали свои доли дёшево.

Как отбирают жильё: основные схемы

• Поддельная доверенность. От имени хозяина продают квартиру или признают иск в суде. Доверенность на сделки с недвижимостью и на подачу заявлений о регистрации должна быть нотариальной (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ), её подлинность можно проверить у нотариуса. Как устроена продажа квартиры по доверенности и где в ней риски, мы разбирали отдельно.
• Обман при подписании. Пожилому человеку дают «бумаги на помощь по дому», а это дарение или продажа. Сделка, совершённая под влиянием обмана, признаётся недействительной по иску потерпевшего (п. 2 ст. 179 ГК РФ).
• Продажа за бесценок под давлением. Человека в тяжёлых обстоятельствах вынуждают отдать жильё на крайне невыгодных условиях. Это кабальная сделка, её тоже оспаривают в суде (п. 3 ст. 179 ГК РФ).
• Захват через долю. Рейдер покупает или получает в дар долю, вселяется и выживает остальных.
• Выдуманный долг. Собственнику предъявляют расписку или счёт за ущерб, например за затопление соседей, получают решение суда и добиваются продажи жилья с торгов. Единственное пригодное для проживания жильё должника и его семьи от взыскания защищено, если оно не в ипотеке (ч. 1 ст. 446 ГПК РФ).
• Решение суда, о котором хозяин не знал. Иск подают так, чтобы собственник не получил повестку, а «его представитель» с требованиями согласился.

Муниципальную квартиру наниматель продать не вправе: он не собственник. Уводят её чаще всего по поддельным документам о найме или приватизации. Нанимателю нужно сразу сообщить наймодателю — администрации — и в полицию: истребовать жильё будет муниципалитет. У него есть предел: у добросовестного покупателя квартиру не заберут, если прошло три года со дня записи в реестре о праве первого добросовестного приобретателя (п. 4 ст. 302 ГК РФ).

Почему вернуть квартиру бывает сложно: добросовестный покупатель

Рейдеры быстро перепродают жильё человеку, который о схеме не знал. Дальше важно, как квартира ушла от хозяина.

• Квартира выбыла помимо воли собственника — по подделке, без его подписи. Её можно истребовать даже у добросовестного покупателя, заплатившего деньги (п. 1 ст. 302 ГК РФ).
• Собственник подписал договор сам, пусть и обманутый. Сначала придётся оспорить сделку, а забрать жильё у следующего добросовестного покупателя обычно не удаётся: остаются требования к мошеннику.
• Новый владелец получил квартиру безвозмездно, например в дар, от того, кто не имел права её отчуждать. Собственник вправе истребовать её во всех случаях (п. 2 ст. 302 ГК РФ).

При недействительности сделки каждая сторона обязана вернуть другой всё полученное: квартиру — продавцу, деньги — покупателю (п. 2 ст. 167 ГК РФ). Добросовестный покупатель, у которого жильё истребовал суд, сначала взыскивает убытки с продавца. Компенсацию из казны он получит только по отдельному иску к Российской Федерации — если по исполнительному листу за шесть месяцев со дня его предъявления убытки не взысканы или взысканы частично (ч. 1, 2 ст. 68.1 Закона № 218-ФЗ).

Как защититься заранее: что можно сделать в Росреестре

1. Запретите регистрацию без личного участия. Подайте заявление в МФЦ или через личный кабинет на сайте Росреестра. Запись вносят в срок не более пяти рабочих дней со дня приёма заявления (ч. 1 ст. 36 Закона № 218-ФЗ). После этого документы, которые принёс кто-то другой, вернут без рассмотрения (ч. 3 ст. 36), даже с доверенностью.
2. Укажите в ЕГРН электронную почту и телефон. Тогда о каждом запросе сведений о квартире вам сообщат письмом или СМС (ч. 18 ст. 62 Закона № 218-ФЗ).
3. Не разрешайте электронные сделки без нужды. Пока в реестре нет вашей записи о возможности регистрации по документам с электронной подписью, заявление о переходе права, поданное в электронном виде, возвращают без рассмотрения (ч. 4 ст. 36.2 Закона № 218-ФЗ). Запрет не действует, если документы подаёт нотариус или стороны через банк; при сделке по нотариальной доверенности нотариуса остановит только отметка из шага 1 (ч. 6 ст. 36.2).
4. Следите за судами. Проверяйте почту по адресу регистрации и картотеки дел на сайтах судов по своей фамилии.

Заявление «о приостановке сделки» чужую сделку не остановит. Приостановить регистрацию по заявлению могут лица, названные в ст. 15 Закона № 218-ФЗ, то есть сами участники сделки, — однократно и не более чем на шесть месяцев (ч. 1 ст. 30). Порядок и документы описаны в материале про регистрацию права собственности на квартиру.

Защита доли и квартиры с детьми

Сделки по отчуждению долей в недвижимости удостоверяет нотариус; исключения есть, главное — когда все собственники продают свои доли одной сделкой (ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ).

У остальных собственников есть преимущественное право покупки. Продавец обязан письменно известить их о продаже доли постороннему. Если долю продали в обход этого правила, любой сособственник вправе в течение трёх месяцев потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей покупателя (п. 2, 3 ст. 250 ГК РФ). Рейдеры обходят правило дарением: на дар оно не распространяется, и тогда приходится доказывать, что под видом дарения была продажа.

Против владельца мелкой доли, который в квартире не нуждается, работает другая норма. Если доля незначительна, не может быть реально выделена и у собственника нет существенного интереса в общем имуществе, суд может без его согласия обязать остальных выплатить ему компенсацию (п. 4 ст. 252 ГК РФ). Пока такой сосед живёт в квартире, порядок пользования ею определяют по соглашению всех собственников, а без согласия — через суд (п. 1 ст. 247 ГК РФ). Когда долю можно обособить, читайте, как выделить долю в квартире.

Родители распоряжаются имуществом детей по правилам об имуществе подопечного (п. 3 ст. 60 СК РФ), а отчуждать его можно только с предварительного разрешения органа опеки (п. 2 ст. 37 ГК РФ). Подробнее — в статьях о сделках с участием несовершеннолетних и о продаже доли ребёнка.

Что делать, если сделка уже прошла или идёт

1. Закажите выписку из ЕГРН и посмотрите, кто записан собственником и есть ли заявления на регистрацию.
2. Если право ещё ваше — сразу подайте заявление о невозможности регистрации без личного участия.
3. Если собственником уже записан другой — подайте в Росреестр заявление о возражении в отношении зарегистрированного права. Запись вносят в срок не более пяти рабочих дней, и она предупреждает покупателей о споре (ч. 1 ст. 35 Закона № 218-ФЗ). Запись погасят через три месяца, если в Росреестр не поступит копия определения суда о принятии иска, — отнесите её сами. Повторное возражение в эти три месяца вернут без рассмотрения (ч. 3, 6 ст. 35).
4. Подайте иск. Требование зависит от ситуации: признать сделку недействительной и вернуть полученное, истребовать квартиру у нового владельца. Вместе с иском просите суд об обеспечительных мерах — аресте квартиры и запрете Росреестру регистрировать сделки с ней (ст. 139, 140 ГПК РФ). Так действия рейдеров блокируют через суд.
5. Напишите заявление в полицию о мошенничестве (ч. 4 ст. 159 УК РФ). Приложите выписку, договор, которого вы не подписывали, переписку.
6. Не выезжайте и не подписывайте «мировых» соглашений и расписок без юриста.

Сроки: когда успеть обратиться в суд

Для оспоримых сделок — совершённых под влиянием обмана, угроз, на кабальных условиях — срок исковой давности один год. Он идёт со дня, когда человек узнал или должен был узнать об обмане, а при насилии или угрозе — со дня, когда они прекратились (п. 2 ст. 181 ГК РФ).

Для ничтожных сделок срок три года со дня начала исполнения. Если истец не был стороной сделки, срок считают со дня, когда он узнал или должен был узнать о начале её исполнения, но не дольше десяти лет со дня начала исполнения (п. 1 ст. 181 ГК РФ). Иск об истребовании квартиры у нового владельца подают в общий срок — три года со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о нарушении права и о том, кто ответчик (п. 1 ст. 196, п. 1 ст. 200 ГК РФ). Годичный срок легко пропустить, поэтому с иском не ждут окончания проверки в полиции.

Таблица: инструмент защиты, срок, предел