Как вернуть деньги за найм квартиры, если жильё оказалось с тараканами и жить там невозможно
- Возможность взыскания убытков с владельца квартиры зависит от того, был ли заключён договор найма в нужной форме и какие условия в нём прописаны. Для начала необходимо зафиксировать факт невозможности использования квартиры по назначению в связи с наличием в ней тараканов.
⚖ Ответственность наймодателя за состояние жилого помещения
Если договор найма квартиры заключен между двумя физическими лицами, он регулируется нормами гл. 35 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ). Согласно ч. 1 ст. 676 ГК РФ хозяин квартиры, выступающий наймодателем и заключивший договор, обязан передать вам жилое помещение в состоянии, пригодном для использования по назначению.
На основании норм жилищного законодательства, квартира должна удовлетворять бытовые или иные нужды гражданина, связанные с проживанием в ней.
Жилое помещение должно иметь такое состояние, чтобы пользование им соответствовало санитарно-гигиеническим требованиям, установленным законом (на основании ч. 4 ст. 17 Жилищного кодекса РФ, ч.1 ст. 23 Федерального закона от 30.03.1999 №52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»).
Заражение жилого помещения тараканами является нарушением санитарно-гигиенических норм. Поэтому наниматель вправе предъявить претензию собственнику относительно невозможности безопасного использования жилого помещения в целях постоянного проживания и удовлетворения бытовых нужд.
Общие правила аренды, в частности, ст. 612 ГК РФ, возлагают на наймодателя ответственность за все недостатки имущества. В том числе, за наличие тараканов в квартире, даже в том случае, если хозяин при заключении договора не знал об их наличии.
Подтвердить свою невиновность собственник может только одним способом: если докажет, что про эти недостатки заранее знал сам арендатор, либо должен был обнаружить их при осмотре квартиры. Хозяин квартиры может сослаться на то, что квартиросъёмщик внимательно осмотрел все хозяйственные помещения и шкафы в квартире, но тараканов не обнаружил.
🤔 Право нанимателя на досрочное расторжение договора
На следующем этапе необходимо определить возможность одностороннего отказа от договора, основания для этого и порядок действий арендатора с учётом положений ст. 687 ГК РФ. Нужно обратить внимание: правила расторжения договоров аренды (ст. 620 ГК) отличаются от условий, предусмотренных для найма жилых помещений.
Договор найма требует того, что не предусмотрено общими правилами аренды. Ч. 1 ст. 687 ГК РФ разрешает нанимателю расторгнуть договор найма в любое время, но с обязательным письменным предупреждением собственника не менее, чем за три месяца до предполагаемого срока выселения. Расторгнуть договор в иные сроки получится только по соглашению сторон.
❌ Порядок расторжения договора по инициативе нанимателя
Наниматель, который решил расторгнуть договор найма квартиры, должен придерживаться несложного алгоритма. Прежде чем обратиться в суд, необходимо учесть положения ст. 452 ГК РФ о досудебном регулировании спора.
Шаг 1. Наниматель должен направить наймодателю предложение о расторжении договора, в котором ему следует изложить следующее:
- основания и сроки расторжения договора;
- предлагаемые сроки выселения из квартиры;
- требования о возмещении убытков, причинённых нанимателю.
Предложение необходимо отправить наймодателю по почте или вручить лично таким образом, чтобы сохранилось письменное доказательство отправки письма.
Если наймодатель согласится с претензиями нанимателя по поводу состояния квартиры и примет предложение о досрочном расторжении договора, то стороны должны заключить между собой соответствующее соглашение. На его основании у нанимателя возникает обязанность освободить квартиру, а у наймодателя – обязанность возврата неиспользованных денежных средств, внесённых в качестве платы по договору.
Шаг 2. Если соглашение сторон не достигнуто или же от наймодателя в течение 30 дней не поступило никакого ответа, наниматель имеет право обратиться в суд.
Исковое заявление подаётся в районный суд по месту жительства ответчика. К иску необходимо приложить:
- документы, обосновывающие требования и претензии истца;
- документы, подтверждающие попытку досудебного решения спора;
- квитанцию об уплате госпошлины и иные документы, предусмотренные гражданско-процессуальным законодательством.
В самом заявлении наниматель должен изложить обстоятельства дела: почему он решил расторгнуть договор и какие требования предъявляет к истцу, в частности, требования о возмещении убытков.
Ст. 15 ГК РФ даёт право на возмещение убытков, причинённых нанимателю, в полном объёме, если только в заключённом договоре не зафиксированы иные условия. Чаще всего в таких случаях выдвигается требование возврата арендной платы, уплаченной за проживание, за вычетом фактического времени пользования квартирой.
При этом нужно учесть коммунальные платежи, не уплаченные нанимателем. При наличии внесённого депозита наниматель имеет право на его возврат в том случае, если по своей вине не нанёс никакого ущерба имуществу собственника.
👩⚖ Как подобные вопросы решают суды
Ситуация, аналогичная описанной, рассматривалась в суде г. Москвы. Истица Елена заключила договор найма квартиры с ответчицей Татьяной. Хозяйка не предупредила съёмщицу о наличии в квартире тараканов, поэтому через две недели Елена приняла решение отказаться от договора в одностороннем порядке и съехать.
Истица предупредила о своём намерении ответчицу, одновременно попросив вернуть уплаченную арендную плату за вычетом фактически прожитого периода и коммунальных платежей. Ответчица отказалась вернуть деньги, что стало поводом для подачи иска в суд (дело № 02-0534/2022).
Суды всех инстанций поддержали требования истицы. Татьяна настаивала на том, что Елена нарушила порядок одностороннего отказа от договора.
Однако суды признали, что уведомление о расторжении договора было сделано истицей в надлежащем порядке, и обязали ответчицу вернуть деньги. Даже кассационная жалоба не изменила решения суда (дело № 8Г-11287/2023), и кассационная инстанция постановила удовлетворить иск в пользу Елены.
☝️ Советы потенциальным нанимателям: на что обращать внимание перед тем, как снять квартиру
По закону за все недостатки имущества, в данном случае – квартиры, отвечает собственник, выступающий наймодателем. Освободить его от ответственности может только злой умысел нанимателя, то есть ситуация, когда при осмотре квартире наниматель увидел существующие тараканов, но сознательно о них умолчал.
Поэтому во избежание дальнейших споров и конфликтов, обе стороны должны:
- составить подробный акт приёма-передачи. В особой фиксации нуждаются существующие недостатки, а также перечень имущества, передаваемого в пользование вместе с квартирой;
- поинтересоваться у наймодателя, как долго прожили прошлые жильцы и почему съехали;
- как можно подробнее осмотреть квартиру при её передаче в аренду, хозяйственные помещения, места общего пользования в доме, особенно лестницы и мусоропроводы;
- внимательно читать договор;
- изучить все документы на квартиру.
