Безвозмездная аренда земли: как оформить договор безвозмездного пользования
Родственник, знакомая фирма или администрация готовы пустить на участок без денег, а как назвать и оформить договор, стороны не знают. Ответ зависит от того, чья земля.
- Безвозмездной аренды нет: что есть вместо неё
- Кто может передать участок бесплатно
- Государственная и муниципальная земля: кому и на какой срок
- Как оформить договор безвозмездного пользования участком
- Нужна ли регистрация договора
- Можно ли передать участок другому лицу или потребовать плату
- Налоги и содержание участка
- Как закончить договор
Безвозмездной аренды нет: что есть вместо неё
По договору аренды имущество предоставляют за плату (п. 1 ст. 606 ГК РФ). Если платы нет, это другой договор — безвозмездного пользования, или ссуды: одна сторона (ссудодатель) передаёт вещь во временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а та обязуется её вернуть (п. 1 ст. 689 ГК РФ).
Для земли такой договор прямо предусмотрен: его заключают по правилам Гражданского и Земельного кодексов (п. 1.1 ст. 24 ЗК РФ). Поэтому в заголовке документа пишут «Договор безвозмездного пользования земельным участком», а не «договор безвозмездной аренды».
Кто может передать участок бесплатно
Отдать землю в безвозмездное пользование вправе собственник, а также лицо, которому это разрешил закон или сам собственник (п. 1 ст. 690 ГК РФ). Участки граждан и организаций передают другим гражданам и организациям по договору, в том числе как служебный надел (п. 1 ст. 24 ЗК РФ).
Есть запрет для бизнеса. Коммерческая организация не вправе отдавать имущество бесплатно своему учредителю, участнику, руководителю, члену органов управления или контроля (п. 2 ст. 690 ГК РФ). Таким лицам участок фирмы оформляют в аренду.
Государственная и муниципальная земля: кому и на какой срок
Публичную землю дают бесплатно только в случаях из закона. Договор гражданин или организация заключает с уполномоченным органом, а о служебном наделе — с организацией-работодателем, у которой участок в постоянном (бессрочном) пользовании (п. 1 ст. 39.10 ЗК РФ). Срок заявитель указывает сам в заявлении, но в пределах, которые установлены для его случая (п. 3 ст. 39.10 ЗК РФ).
| Кому и для чего | Срок | Норма ЗК РФ |
|---|---|---|
| Органам власти и местного самоуправления, государственным и муниципальным учреждениям, казённым предприятиям | До одного года | пп. 1 п. 2 ст. 39.10, п. 2 ст. 39.9 |
| Работникам отдельных отраслей (транспорт, лесное и охотничье хозяйство, заповедники, нацпарки и др.; категории определяют акты РФ и региона) — служебный надел по заявлению и решению организации | На срок трудового договора | пп. 2 п. 2 ст. 39.10, п. 2 ст. 24 |
| Религиозным организациям — под здания религиозного или благотворительного назначения | До десяти лет | пп. 3 п. 2 ст. 39.10 |
| Гражданину — под жилой дом, личное подсобное или фермерское хозяйство в муниципальных образованиях, которые определил региональный закон | Не более шести лет | пп. 6 п. 2 ст. 39.10 |
| Садоводческим и огородническим товариществам | Не более пяти лет | пп. 11 п. 2 ст. 39.10 |
| Гражданину — участок в Арктической зоне, на Севере, в Сибири и на Дальнем Востоке | По закону № 119-ФЗ | пп. 18 п. 2 ст. 39.10 |
В таблице — частые случаи, полный перечень содержит п. 2 ст. 39.10 ЗК РФ. Как подать заявление, описано в статье про получение земли на безвозмездной основе. Если ваш случай в перечень не попадает, остаётся аренда — см. материал о долгосрочной аренде земли у государства.
Как оформить договор безвозмездного пользования участком
Договор составляют письменно:
- Проверьте по выписке из ЕГРН, что участок принадлежит ссудодателю или что у него есть полномочия от собственника.
- Опишите участок: кадастровый номер, адрес, площадь, категория земель, разрешённое использование.
- Укажите цель использования. Пишите её так, как записано разрешённое использование участка в ЕГРН: например, «для размещения склада» или «для обслуживания нежилого здания» с его кадастровым номером.
- Прямо запишите, что пользование безвозмездное.
- Определите срок или укажите, что договор бессрочный, — от этого зависит порядок выхода из договора.
- Распределите расходы. По общему правилу все расходы на содержание участка несёт ссудополучатель, договором можно установить иное (ст. 695 ГК РФ).
- Решите, может ли пользователь пускать на участок третьих лиц, и подпишите акт приёма-передачи с описанием состояния земли.
Нужна ли регистрация договора
Зависит от срока. Договор безвозмездного пользования участком, заключённый на срок менее одного года, государственной регистрации не подлежит, если иное не установлено федеральными законами (п. 2 ст. 26 ЗК РФ). Отсюда следует, что договор на год и более подают в Росреестр. О договоре без срока норма прямо не говорит — порядок уточните в Росреестре до подписания.
Документы подают так же, как при аренде — см. инструкцию, как проходит регистрация договора аренды земли.
Можно ли передать участок другому лицу или потребовать плату
Передать участок третьему лицу, в том числе за деньги, ссудополучатель может только с согласия ссудодателя. Если согласия нет, ссудодатель вправе требовать досрочного расторжения договора (п. 1 ст. 698 ГК РФ). Согласие получите письменно или включите в договор.
Потребовать плату по уже заключённому договору ссуды собственник не может: условие о безвозмездности меняется только по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ). От бессрочного договора собственник вправе отказаться, известив пользователя за один месяц (п. 1 ст. 699 ГК РФ), и предложить аренду; по срочному — ждать конца срока.
Продажа участка договор не отменяет: к новому собственнику переходят права по ранее заключённому договору безвозмездного пользования (п. 1 ст. 700 ГК РФ).
Налоги и содержание участка
Ссудополучатель земельный налог не платит: организации и граждане не признаются налогоплательщиками по участкам, которые находятся у них на праве безвозмездного пользования (п. 2 ст. 388 НК РФ). Налог по участку по-прежнему платит собственник (п. 1 ст. 388 НК РФ). У организации-пользователя безвозмездно полученные имущественные права относятся к внереализационным доходам по налогу на прибыль, кроме случаев из ст. 251 НК РФ (п. 8 ст. 250 НК РФ). Как налог и плата устроены у арендаторов, читайте в статье про арендную плату за землю и налоги.
Как закончить договор
| Ситуация | Что происходит |
|---|---|
| Договор без срока | Любая сторона вправе отказаться в любое время, известив другую за один месяц, если договор не называет иной срок извещения (п. 1 ст. 699 ГК РФ) |
| Договор со сроком, уходит ссудополучатель | Отказаться можно в любое время в том же порядке, если иное не предусмотрено договором (п. 2 ст. 699 ГК РФ) |
| Договор со сроком, уходит ссудодатель | Только по основаниям из закона или договора, например при передаче участка третьему лицу без согласия (п. 1 ст. 698 ГК РФ) |
| Срок истёк, пользователь остался, ссудодатель не возражает | Договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок (п. 2 ст. 621, п. 2 ст. 689 ГК РФ) |
| Гражданин-ссудополучатель умер или организация-ссудополучатель ликвидирована | Договор прекращается, если в нём не записано иное (ст. 701 ГК РФ) |
Уведомление об отказе направляйте письменно, способом, который подтверждает вручение. Участок возвращают по акту с описанием его состояния.
Частые вопросы
Можно ли заключить безвозмездный договор аренды земельного участка?
Нет, аренда предполагает плату (п. 1 ст. 606 ГК РФ). Бесплатную передачу, в том числе сельскохозяйственной земли, оформляют договором безвозмездного пользования (ст. 689 ГК РФ).
Можно ли передать земельный участок, полученный в безвозмездное пользование, другому лицу за плату?
Только с согласия ссудодателя, иначе он вправе требовать расторжения договора (п. 1 ст. 698 ГК РФ).
Нужно ли регистрировать договор безвозмездного пользования земельным участком?
Если срок менее одного года — нет; на год и более — да, это следует из п. 2 ст. 26 ЗК РФ.
Платит ли земельный налог тот, кто пользуется участком безвозмездно?
Нет, плательщиком он не признаётся (п. 2 ст. 388 НК РФ). Налог платит собственник участка.
На какой срок можно получить госземлю в безвозмездное пользование?
Срок зависит от заявителя и цели, пределы для каждого случая задаёт п. 2 ст. 39.10 ЗК РФ — см. таблицу выше.
Можно ли расторгнуть договор безвозмездного пользования участком в любой момент?
Бессрочный — да, известив другую сторону за один месяц. Из срочного в любое время выходит только ссудополучатель, если договор этого не запрещает (ст. 699 ГК РФ).
