Что будет, если на участке за три года не построить дом. Действия собственника для сохранения права на недвижимость
– Пять лет назад я купил участок под строительство, но стройку так и не начал – то денег не хватает, то времени. Продавать не хочу. Мне сказали, если я не начну его использовать по назначению, землю отнимут через суд. Так ли это – и что мне теперь делать?
– Действительно, риск изъятия участка под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) существует. Однако его можно избежать.
📅 Сроки для использования земли
Ст. 284 Гражданского кодекса (ГК) РФ устанавливает, что земельный участок, предназначенный для сельского хозяйства или строительства, может быть изъят у собственника, если не используется по назначению. Срок для этого установлен в 3 года. Но с оговоркой, что законом для конкретных типов земель может быть установлен и более длительный срок.
Исключений из правила для изъятия только два:
- не включается время, которое нужно было для освоения участка;
- не включается время, когда участок не мог быть использован из-за стихийных бедствий или других уважительных причин.
👩⚖ Наказание за неиспользование
Штраф
В том случае, если собственник не пользуется землёй в соответствии с её назначением, вначале он может получить штраф. Согласно ст. 8.8 Кодекса об административных правонарушениях (КоАП) РФ, размер штрафа для граждан составит:
- если кадастровая стоимость определена – от 1 до 1,5% стоимости, но не менее 20 тысяч рублей;
- если стоимость не определена – от 20 до 50 тысяч рублей.
Изъятие участка
Если и после штрафа собственник не отреагирует и не начнёт пользоваться землёй по её целевому назначению (в случае с ИЖС – строить дом), то возможно и изъятие участка в судебном порядке.
Процедура, согласно ст. 54.1 Земельного кодекса РФ, будет выглядеть так:
- Суд выносит решение об изъятии участка.
- Местные власти проводят межевание, постановку участка на кадастровый учёт (если это не было сделано), а также оценку.
- Объявляются торги. Цена начинается от той, которую укажет в качестве рыночной эксперт-оценщик.
- Средства, вырученные на торгах, передаются бывшему собственнику за вычетом расходов на межевание, оценку и проведение торгов.
Что делать собственнику, чтобы участок не изъяли
Процедура изъятия всегда начинается после штрафа. Поэтому прежде всего собственнику нужно заплатить штраф (его сумму можно уменьшить через суд, если доказать, что вы находитесь в тяжёлом материальном положении), а уже затем – принимать меры:
- Сменить собственника. Для этого нет никаких законодательных запретов. Землю можно продать или подарить кому-то из родственников или хороших знакомых. Срок неиспользования в этом случае начнёт течь заново. Однако в этом случае не факт, что землю вы сможете потом вернуть.
- Начать строительные работы на участке. Так, к примеру, в 2018 году Волоколамский суд Московской области вынес решение по делу №12-148/18, в котором признал, что законсервированный бетонный котлован на месте будущего дома – это уже начатое строительство, а значит, штраф по ст. 8.8 КоАП РФ (равно как и ст. 284 ГК РФ) тут не применим. Однако в этом случае работы должны быть реальными, а объект, если нет возможности его достроить – законсервированным, то есть защищённым от воздействия погоды и от доступа на его территорию посторонних (то есть как минимум придётся ставить ещё и забор, хотя бы временный).
- Направить в местную администрацию уведомление о планируемом строительстве в порядке ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ. Если администрация согласует план строительства – у вас появится отсрочка на 10 лет: именно столько действует согласование.
- Если суд по изъятию уже начался, можно попытаться доказать, что участок не был застроен по уважительным причинам. В качестве таковых могут рассматриваться тяжёлая болезнь, потеря работы, другие обстоятельства, делающие невозможным строительство.
Но в целом, если в обозримом будущем вы не планируете заниматься строительством – лучше избавьтесь от проблемного участка сами.
