Долевые сделки с недвижимостью в 2019 году: упрощённый порядок регистрации, порядок заключения сделок
С 31 июля 2019 года в силу вступил новый регламент, касающийся сделок с долевым имуществом граждан.
Сделки с долевым имуществом граждан в ряде случаев будут проводиться по упрощённой процедуре. Это допустимо, благодаря вступлению в силу Федерального закона №76-ФЗ от 01.05.2019, внёсшим изменения в Федеральный закон №218-ФЗ от 13.07.2015 "О государственной регистрации недвижимости".
Какими правовыми нормами регулируется
Долевая собственность – это право на владение одним объектом недвижимости, принадлежащее двум или более собственникам. Оно отличается от права общей совместной собственности тем, что размер права владения фиксирован и закреплён за каждым сособственником на основании правоустанавливающего и правоудостоверяющего документа. Каждый из них имеет возможность распоряжаться своей долей, но только с согласия других собственников данного объекта.
Правовые нормы, допускающие сделки с долевой недвижимостью и актуальные на 2019 год, следующие:
- статьи 550-558 ГК РФ о составлении и заключении договора купли-продажи (ДКП);
- статья 250 ГК РФ о специфике сделок с долевой недвижимостью;
- глава 3 Закона № 218-ФЗ «О регистрации».
В текущем году все нормы составления договора для сделки остаются прежними. Он составляется продавцом и покупателем или их представителями. В роли продавца выступает владелец доли в праве на недвижимость. При этом действия статьи 250 ГК РФ остаются в силе, в связи с чем продавцу потребуется уведомить надлежащим образом своих соседей по квартире, а в случае их согласия на покупку – продать свою долю одному из них. Если ни один из совладельцев не желает приобрести долю, выставленную на продажу, от них потребуется нотариально удостоверенное согласие на продажу, а в случае отказа идти к нотариусу – подтверждение того, что все лица, имеющие право преимущественной покупки, были добросовестно уведомлены о планирующейся сделке.
После того как договор оформлен, его требуется удостоверить нотариально: без нотариального удостоверения он не будет принят на регистрацию.
Исключение составляют случаи, связанные с внесением изменений в нормы статьи 42 ФЗ №218, вступившие в силу в июле 2019 года.
Данный регламент перехода прав также регулируется и подтверждается следующими нормами:
- статьёй 131 ГК РФ;
- п. 1 статьи 551 ГК РФ;
- п. 2 статьи 558 ГК РФ;
Без передачи договора на регистрацию и проведения её в надлежащем порядке сделка является недействительной.
Когда регистрация долевой недвижимости допускает упрощённый порядок
Закон № 76-ФЗ касается изменений, вносимых в закон об ипотеке. Однако он опосредованно затрагивает и процедуру регистрации недвижимости. Изменения норм ФЗ №218 коснулись статьи 42 настоящего закона.
Это следующие ситуации:
- Объект принадлежит нескольким совершеннолетним собственникам, и все они продают его одному покупателю, оформляя один ДКП.
- Если в результате сделки не меняется состав участников, но происходит перераспределение долей. То есть два совладельца совершают сделку, на основании которой один собственник продаёт другому, например, 1/5 часть доли в праве.
В остальных случаях регламент нотариального удостоверения остаётся в силе. Также он распространяется на сделки, в которых один из участников – несовершеннолетний.
Новый порядок заключения сделок с долевой недвижимостью
Для того чтобы новые правила коснулись продавца, у которого в собственности долевое владение, нужно проводить куплю-продажу или дарение по следующему алгоритму:
- Принять решение о купле-продаже совместно с другими собственниками.
- Найти покупателя, который приобретёт квартиру или иную недвижимость полностью, став единоличным её владельцем.
- Оформить один договор купли-продажи, согласно которому, со стороны продавца выступают все собственники, а со стороны покупателя – один человек. Этот договор должен отвечать критериям двустороннего договора.
- Не обращаясь к нотариусу, рассчитаться по сделке и передать ДКП на регистрацию в Росреестр.
- Покупатель оплачивает в Росреестре пошлину в размере 2 тысячи рублей, получить квитанцию о её оплате следует до начала регистрационной процедуры.
- После того как регистрация завершится, покупатель вступает в законное право на недвижимость.
Если продавцы и покупатель родственники – на нотариальную пошлину предусмотрена скидка 50%.
