Преимущественное право покупки земельного участка: у кого оно есть

Преимущественным правом называют очень разные ситуации: продажу доли, продажу поля, выкуп участка из аренды у администрации. От того, какой случай ваш, зависит, кого нужно известить, сколько ждать и чем грозит ошибка.

Кто имеет право первого выкупа земельного участка: три разных случая

• Продаётся доля в участке, которым владеют несколько человек. Право первой покупки — у остальных участников долевой собственности. Оно возникает, только когда долю продают постороннему лицу, и не действует при продаже с публичных торгов (п. 1 ст. 250 ГК РФ).
• Продаётся участок из земель сельхозназначения целиком. Право первой покупки — у субъекта РФ, а у муниципального образования — только если так установил закон субъекта РФ (п. 1 ст. 8 Закона № 101-ФЗ). Садовых, огородных участков, участков для ЛПХ и с постройками это не касается (п. 1 ст. 1 Закона № 101-ФЗ).
• Участок государственный или муниципальный. Преимущественного права покупки здесь нет ни у кого. Землю продают на аукционе, а без торгов — только в случаях из закрытого перечня (п. 1 и 2 ст. 39.3 ЗК РФ).

Если участок целиком принадлежит одному человеку и Закон № 101-ФЗ на него не распространяется, продавец никого извещать не обязан. Соседу по границе закон права первой покупки не даёт: ст. 250 ГК РФ говорит только об участниках долевой собственности.

Преимущественное право покупки доли в земельном участке: статья 250 ГК

Сособственники покупают долю по той цене, за которую она продаётся, и на прочих равных условиях (п. 1 ст. 250 ГК РФ).

• продавец письменно извещает остальных участников о намерении продать долю постороннему лицу, указывает цену и другие условия (п. 2 ст. 250 ГК РФ);
• на покупку доли в недвижимости у сособственников месяц со дня извещения; если за это время никто долю не купил, продавец вправе продать её любому лицу (п. 2 ст. 250 ГК РФ);
• передать своё преимущественное право другому человеку нельзя: уступка не допускается (п. 4 ст. 250 ГК РФ).

Как составить договор — в материале о купле-продаже доли земельного участка.

Какой документ нужен вместо «справки»: как известить сособственников

Справки о преимущественном праве не существует. Вместо неё продавец собирает доказательства того, что сособственники знали о продаже: извещение с подтверждением доставки либо их письменные отказы.

1. Составьте письменное извещение: какая доля и в каком участке продаётся, цена, порядок оплаты, другие условия сделки.
2. Отправьте его каждому сособственнику. Это можно сделать самому или через нотариуса, который передаёт заявления по ст. 86 Основ законодательства о нотариате (методические рекомендации ФНП от 27.02.2026).
3. Сохраните подтверждение доставки. По рекомендациям ФНП срок считается не с момента отправки извещения, а с момента его доставки адресату.
4. Выждите месяц или получите письменные отказы от всех сособственников.
5. Продавайте долю постороннему покупателю на тех же условиях, что были в извещении.

Если сособственник не забирает письмо на почте, срок всё равно идёт. Сообщение считается доставленным и тогда, когда оно поступило адресату, но не было вручено по обстоятельствам, зависящим от него (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ).

Можно ли отказаться от выкупа и как оформить отказ

Отказаться можно без каких-либо условий: достаточно промолчать в течение месяца. Но продавцу удобнее письменный отказ: если в письменной форме отказались все остальные участники, долю разрешено продать постороннему раньше срока (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

В отказе укажите, от покупки какой доли вы отказываетесь, по какой цене и на каких условиях её предлагали. Подробнее — в статье о том, как оформить отказ от права преимущественного выкупа.

Договор купли-продажи доли: нотариус и регистрация

Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость удостоверяет нотариус (ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ). Простой письменной формы хватит только в случаях-исключениях из этой нормы — например, когда все сособственники продают свои доли одной сделкой.

Если договор по закону заключён в простой письменной форме, к заявлению о регистрации в Росреестре прилагают один из двух документов: подтверждение того, что продавец письменно известил остальных участников, либо их отказ от покупки (ч. 4 ст. 42 Закона № 218-ФЗ). Подробнее — в материалах о регистрации перехода права по договору купли-продажи и документах для покупки земельного участка.

Что будет, если долю продали без уведомления сособственников

Сделка не становится недействительной: требовать этого в суде сособственник не вправе (п. 14 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010). Любой другой участник долевой собственности в течение трёх месяцев вправе потребовать в суде перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ). Срок суды считают со дня, когда сособственник узнал или должен был узнать о сделке (тот же п. 14).

Сельхозземля целиком: преимущественное право субъекта РФ или муниципалитета

При продаже участка из земель сельхозназначения первым покупателем вправе стать субъект РФ по цене, за которую участок продаётся (п. 1 ст. 8 Закона № 101-ФЗ). Муниципальное образование получает такое право, только если это прямо записано в законе вашего региона. При продаже с публичных торгов и при изъятии участка для государственных или муниципальных нужд это право не действует.

Сначала посмотрите в выписке из ЕГРН вид разрешённого использования. На садовые, огородные участки, участки для ЛПХ, гаражного строительства и участки с объектами недвижимости Закон № 101-ФЗ не распространяется (п. 1 ст. 1; исключение — в частности, дома фермерских хозяйств): извещать власти не нужно. В остальных случаях найдите региональный закон об обороте сельхозземель и посмотрите, кого извещать: правительство региона или местную администрацию.

1. Направьте письменное извещение о продаже: укажите цену, размер и местоположение участка, срок взаимного расчёта — не больше 90 дней. Извещение вручают под расписку или отправляют заказным письмом с уведомлением о вручении (п. 2 ст. 8 Закона № 101-ФЗ).
2. Ждите ответа 30 дней со дня поступления извещения.
3. Если пришёл отказ или ответа нет, в течение года продайте участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении (п. 3 ст. 8 Закона № 101-ФЗ).
4. Если решили снизить цену или изменить другие существенные условия, направьте новое извещение (п. 3 ст. 8 Закона № 101-ФЗ).

Сделка, совершённая с нарушением этого права, ничтожна (п. 4 ст. 8 Закона № 101-ФЗ). Об остальных требованиях к таким сделкам — в статье о том, как купить землю сельскохозяйственного назначения.

Доли в сельхозземле: особые правила

• Если участников долевой собственности больше пяти, продать долю постороннему нельзя: без выдела участка её продают только другому участнику либо сельхозорганизации или члену фермерского хозяйства, которые используют этот участок. Иначе распорядиться долей можно лишь после выдела участка в счёт доли (п. 1 ст. 12 Закона № 101-ФЗ); выделенный участок продают целиком по правилам ст. 8. Если участников не больше пяти, действуют общие правила ГК РФ.
• При продаже доли этим покупателям извещать остальных участников не требуется (п. 2 ст. 12 Закона № 101-ФЗ).
• Нотариальное удостоверение не обязательно: сделки с долями в участках, оборот которых регулирует Закон № 101-ФЗ, из общего правила исключены (п. 3 ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ). Доля в садовом или огородном участке под исключение не подпадает: её продают через нотариуса и по общим правилам ст. 250 ГК РФ.

Участок был в аренде или в пользовании: есть ли преимущественное право выкупа

Преимущественного права покупки у арендатора нет. За него обычно принимают другие нормы:

• Арендатор государственного или муниципального участка для сельхозпроизводства. Может купить участок без торгов по истечении трёх лет с момента заключения договора аренды, а если аренда перешла по переуступке — с передачи прав по договору, если нет неустранённых нарушений, а заявление подано до окончания срока аренды (пп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ).
• Арендатор сельхозземли, который хочет продлить аренду. Если он исправно исполнял обязанности, у него при прочих равных условиях есть преимущественное право на новый договор аренды, но не на покупку (ст. 9 Закона № 101-ФЗ).
• Собственник дома или другого здания на участке. У него исключительное право приобрести участок в собственность или в аренду (п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ). Порядок — в статье об оформлении государственной земли под домом в собственность.
• Многодетная семья. Граждане с тремя и более детьми получают участок бесплатно, в случаях и в порядке, которые установил регион (пп. 6 ст. 39.5 ЗК РФ).

Если участок заняли самовольно и пользовались им без каких-либо документов, права на выкуп это не создаёт. Варианты для арендаторов — в материале о выкупе земли из аренды.

Таблица: ваш случай, норма, срок и последствие нарушения