Плата за сервитут на земельный участок: кто платит, сколько и как

Сосед просит проезд через ваш участок или сетевая компания тянет по нему линию. Сколько и как за это платят, зависит от того, частный это сервитут или публичный и удалось ли сторонам договориться.

Что такое соразмерная плата за сервитут

Собственник участка, обременённого сервитутом, вправе требовать соразмерную плату за пользование участком от тех, в чьих интересах сервитут установлен, если закон не предусматривает иного (п. 5 ст. 274 ГК РФ, п. 12 ст. 23 ЗК РФ).

«Соразмерная» означает, что сумма должна соответствовать выгоде, которую получает пользователь сервитута, и компенсировать ограничения, которые терпит владелец земли (п. 12 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута, утв. Президиумом ВС РФ 26.04.2017). Твёрдой ставки для частного сервитута в законе нет. Размер и порядок выплат записывают в договоре об установлении сервитута; сам сервитут подлежит государственной регистрации (п. 3 ст. 274 ГК РФ).

От чего зависит размер платы

Верховный суд перечислил, что учитывают при определении суммы (п. 12 Обзора ВС РФ от 26.04.2017):

• долю участка, ограниченную сервитутом, в общей площади участка;
• срок, на который установлен сервитут;
• объём ограничений и интенсивность предполагаемого использования;
• характер деятельности сторон;
• то, насколько сервитут мешает собственнику распоряжаться землёй;
• разумные затраты собственника из-за сервитута и потери от прекращения его обязательств перед третьими лицами.

На практике сумму считает оценщик. Об остальных последствиях — в материале про обременение участка сервитутом.

Единовременно или частями: как устроить выплату

Плата может быть единовременным платежом или периодическими платежами (п. 12 Обзора ВС РФ от 26.04.2017). Заплатить один раз за весь срок, хоть за много лет вперёд, можно, если так записано в соглашении.

Потери владельца от ограничений закладывают в размер платы. Если же участок из-за сервитута вообще нельзя использовать по целевому назначению, собственник вправе требовать через суд прекращения сервитута (п. 2 ст. 276 ГК РФ). В соглашении укажите сумму, сроки, способ расчёта (на счёт или наличными под расписку) и порядок пересмотра.

Если стороны не договорились: суд и обоснование суммы

Когда соглашения об установлении сервитута или о его условиях нет, спор разрешает суд по иску того, кто требует сервитут (п. 3 ст. 274 ГК РФ). Плата — одно из таких условий. Порядок действий:

1. Направьте собственнику участка проект соглашения с расчётом платы.
2. Нет ответа или условия не устраивают — подайте иск об установлении сервитута.
3. Обоснуйте размер платы. Доказывать предлагаемую сумму обязан истец, в том числе с помощью экспертизы (п. 12 Обзора ВС РФ от 26.04.2017).
4. Ответчику стоит представить свой расчёт и документы об издержках. Суд исходит из разумности и соразмерности и сам выбирает форму платы.

Можно ли изменить плату позже

Можно, двумя путями (п. 13 Обзора ВС РФ от 26.04.2017):

• по условиям самого сервитута, если в соглашении записан порядок изменения платы;
• через суд — когда изменился объём ограничений прав собственника. Требовать и увеличения, и уменьшения платы вправе каждая из сторон.

Стали пользоваться чужим участком заметно меньше — предложите собственнику дополнительное соглашение, при отказе просите суд уменьшить плату.

Депозит нотариуса: когда и для чего

Для частного сервитута срока, после которого деньги нужно нести нотариусу, в законе нет. Работает общее правило: должник вправе внести деньги в депозит нотариуса, если кредитор уклоняется от принятия исполнения или неясно, кто кредитор; такое внесение считается исполнением обязательства (п. 1 и п. 2 ст. 327 ГК РФ). Но обязательство платить должно уже существовать — по соглашению или решению суда: неподписанное соглашение депозит не заменит. Для публичного сервитута под сети срок установлен прямо (см. ниже).

Публичный сервитут: плата, оценка, безвозмездные случаи

Публичный сервитут бывает двух видов, и платят за них по-разному.

Первый — для прохода или проезда через участок, доступа к водному объекту и других общих нужд (п. 4 ст. 23 ЗК РФ). Соразмерную плату правообладатель вправе требовать, только если сервитут существенно затрудняет использование участка, и только с органа власти или местного самоуправления, установившего сервитут (п. 13 ст. 23 ЗК РФ). Ставки, сроки и депозит, описанные ниже, к такому сервитуту не относятся.

Второй — для целей ст. 39.37 ЗК РФ: сети, линейные объекты, дороги. Плату вносит обладатель — организация, в интересах которой сервитут установлен. Она бывает единовременной или периодической и рассчитывается пропорционально площади в границах сервитута (п. 1–3 ст. 39.46 ЗК РФ). Размер зависит от того, чья земля:

• участок в государственной или муниципальной собственности, не обременённый правами третьих лиц: 0,01 % кадастровой стоимости за каждый год использования. Если сервитут установлен на три года и более, за весь срок платят не менее 0,1 % кадастровой стоимости (п. 4 ст. 39.46 ЗК РФ). Вносят её только единовременно, не позднее шести месяцев со дня решения об установлении сервитута (п. 2 ст. 39.46 ЗК РФ);
• участок в частной собственности либо публичный участок, предоставленный гражданину или организации: плату определяют по закону об оценочной деятельности, на дату не более чем за 30 дней до направления правообладателю соглашения (п. 7 ст. 39.46 ЗК РФ).

Бесплатным такой сервитут бывает в трёх случаях (п. 6 ст. 39.46 ЗК РФ): для устройства пересечений автомобильных дорог и железнодорожных путей (подп. 3 ст. 39.37 ЗК РФ); для размещения дорог и путей в туннелях на свободной публичной земле (подп. 4 ст. 39.37 ЗК РФ); на участке, владелец которого сам заключил договор о подключении к сетям, ради которого сервитут установлен.

Что делать правообладателю, получившему проект соглашения:

1. Проверьте площадь, сумму и отчёт об оценке. Можно подписать соглашение, отказаться либо в течение 14 дней со дня получения проекта предложить свои условия (п. 9 ст. 39.47 ЗК РФ).
2. Помните о сроке: если за 30 дней со дня получения проекта соглашение не заключено, обладатель вносит плату в депозит нотариуса по месту нахождения участка и вправе начать работы (п. 11 ст. 39.47 ЗК РФ). Исключение — вы оспариваете в суде само решение об установлении сервитута: тогда депозит и работы откладываются до вступления в силу решения суда об отказе вам (п. 13 ст. 39.47 ЗК РФ).
3. Не согласны с суммой — требуйте в суде заключить соглашение на ваших условиях. Суд может установить плату независимо от суммы в депозите, а внесённые деньги засчитываются в счёт платы. Такой спор о сумме, в отличие от оспаривания решения, работам не мешает (п. 12 ст. 39.47 ЗК РФ).
4. Убытки заявляйте отдельно: они в счёт платы не входят и возмещаются в течение 30 дней со дня требования (п. 10 и 11 ст. 39.46 ЗК РФ).

В депозит вносят сумму из проекта соглашения; перечень документов уточняют у нотариуса. Если участком из-за сервитута невозможно или существенно труднее пользоваться дольше предельного срока по закону, правообладатель вправе требовать от обладателя выкупа участка по рыночной стоимости и возмещения убытков (п. 1 и 2 ст. 39.48 ЗК РФ).

Таблица: частный и публичный сервитут

Налоги и учёт платы за сервитут

Прямой нормы о плате за сервитут в Налоговом кодексе нет, применяют общие правила; спорный случай уточните в инспекции.

• Собственник-гражданин. Доходы от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в России, относятся к доходам от источников в РФ (пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ). Плата за сервитут — такой доход, с него платят НДФЛ.
• Организация-плательщик на общей системе. Плату обычно учитывают среди других расходов, связанных с производством и реализацией (пп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ).
• Плательщик на УСН «доходы минус расходы». Расходы принимают только из перечня п. 1 ст. 346.16 НК РФ. Сервитут там прямо не назван — учёт рискован.

Когда сервитут можно прекратить

Собственник обременённого участка вправе требовать этого, если отпали основания, по которым сервитут установили (п. 1 ст. 276 ГК РФ). При досрочном прекращении публичного сервитута внесённая плата не возвращается, если иное не записано в соглашении (п. 9 ст. 39.46 ЗК РФ).