Как не попасться на уловки мошенников при сделках с недвижимостью
Работая более 10 лет на рынке недвижимости, я неоднократно была свидетелем попыток обмануть доверчивых покупателей. Расскажу о стандартных схемах, которыми наиболее часто пользуются мошенники.
Основные схемы мошенничества с недвижимостью
Многие граждане стараются сэкономить на услугах риэлтора и попадают в самые неприглядные ситуации. Чаще всего они даже не подозревают, что против них ведётся тщательно спланированная преступная игра.
Подставной продавец и его исчезновение с авансом
Идея подставных персонажей купли-продажи – самая распространённая афёра, которую используют мошенники. Для того чтобы её провернуть, преступник находит съёмное жильё или втирается в доверие к одинокой женщине (мужчине, пожилому человеку). А иногда просто делает дубликат ключей и действует, пока собственник находится в отъезде или просто на работе. Получив временный доступ в чужую квартиру, он начинает искать покупателей. Мошенник редко ограничивается одной жертвой. В короткий промежуток он ведёт дела с разными покупателями так, чтобы они не столкнулись друг с другом:
- приводит их на осмотр квартиры;
- получает аванс за будущую сделку;
- заключает предварительный договор купли-продажи (ПДКП).
Обычно при этом он предъявляет поддельные документы или поддельную доверенность с подлинными документами на чужую квартиру. Так как в ПДКП указан срок заключения сделки, к установленному сроку мошенник старается получить аванс от одного или нескольких человек, а затем – скрыться.
Исчезновение продавца по дороге в Росреестр
Некоторые преступники идут дальше. Они совершают мнимую сделку с покупателем и получают полную сумму денег за квартиру. В этом случае перед ними стоит задача – скрыться от покупателя вместе с вырученными деньгами до того, как стороны попадут в Росреестр. Очевидно, что провернуть такую схему в одиночку практически нереально. У подставного продавца должен быть подставной юрист, который:
- одобрит совершение сделки;
- признает поддельные документы подлинными;
- составит договор сделки;
- поставит поддельную подпись и такую же печать.
Если покупатель особенно доверчив, то мошенник может обойтись без юриста и без свидетелей, в присутствии которых он получает под расписку деньги.
Продажа квартиры по доверенности
Махинации с доверенностями бывают следующих видов:
- сделка по поддельной доверенности;
- доверенность, полученная обманным (преступным) путём;
- просроченная доверенность.
А если доверенность подлинная, но получена обманным путём или в результате насилия над собственником – проблемы могут начаться после вступления в собственность на квартиру.
Генеральная доверенность вместо договора
Нередко продавец ссылается на отсутствие времени и предлагает составить доверенность. То есть вместо договора купли-продажи (ДКП) покупатель получает генеральную доверенность с правом продажи и переоформления квартиры.
По факту такие действия правомерны и законны. Но когда действуют мошенники, после получения от покупателя денег и передачи ему нотариальной доверенности они практически сразу же отзывают её. Соответственно, доверенное лицо остаётся на руках с бесполезной бумагой, которой уже нельзя воспользоваться.
Оспоримые сделки
Иногда преступники действуют открыто и цинично. Они стараются подтасовать сделку под основания ст. 166 Гражданского кодекса (ГК) РФ, чтобы подвести её под двустороннюю реституцию (возврат полученного по сделке) на основании ст. 167 ГК РФ. Такими основаниями чаще всего являются:
- алкогольное опьянение;
- наркотический транс.
А иногда – факт недееспособности.
Нарушение прав несовершеннолетних
Аферисты могут быть обычными семейными людьми, имеющими детей, или – их родственниками. Сделка совершается без предварительной выписки матери с детьми с обещанием сделать это позже. Впоследствии женщина утверждает, что ей некуда идти и продолжает проживать в квартире вместе с новыми собственниками. Нередко суды не могут найти оснований для её выписки и вынуждены принять сторону мошенницы.
Признаки мошенничества и способы защититься от них
Попасть на удочку мошенников можно только тогда, когда проявляешь безусловную халатность и небрежность к своим имущественным интересам. Ведь даже при простом общении с преступником заметно, что он:
- говорит пространно, непонятно и неконкретно;
- постоянно озирается и делает вид, что сильно занят;
- документы показывает второпях, «наезжает» и убеждает в том, что у него всё хорошо;
- у него не все документы в порядке, но он убедительно аргументирует – почему;
- снижает стоимость квартиры до абсурдных размеров;
- завышает размер аванса больше положенного;
- отказывается от обращения к юристу или риэлтору.
Легко избавиться от проблем, если действовать по инструкции:
- сделать выписку из ЕГРН и сверить собственника недвижимости;
- затем предложить показать имеющуюся документацию своему знакомому юристу;
- уточнить действие доверенности на текущий момент и встретиться с доверителем;
- отказаться указывать в ДКП цену ниже, чем сумма передаваемых денег;
- не производить ни одного действия, не входящего в алгоритм сделки.
А ещё лучше – получить сопровождение сделки от компетентного лица, уплатив ему по договору услуг соразмерную часть денег. В таких случаях уловки мошенников оказываются бессильными, а сделки проходят гладко и без сбоев.
