При купле-продаже недвижимости обе стороны соглашения стараются максимально обезопасить себя, и это неудивительно, ведь на кону большие деньги. Одним из основных инструментов взаимодействия между продавцом и покупателем на момент подготовки к сделке является аванс.
Коротко
Аванс при покупке квартиры — это предоплата в счёт будущей сделки. В отличие от задатка, если сделка не состоялась, продавец обязан вернуть аванс покупателю в полном объёме, даже когда виноват сам покупатель. Договор об авансе составляют в свободной форме, обычно аванс — это 1–2 % от стоимости жилья. Если деньги не возвращают, покупатель направляет претензию, а затем подаёт иск; госпошлина считается по ст. 333.19 НК РФ.
Актуально на 2026 год С 9 сентября 2024 года действует новая шкала госпошлины (Федеральный закон от 08.08.2024 № 259-ФЗ): минимум по имущественному иску — 4 000 рублей вместо 400, максимум — 900 000 рублей.
Аванс подтверждает намерения обеих сторон: покупатель настроен решительно, а продавец показывает, что не передумает.
Что такое аванс
Аванс в данном случае – это предоплата за квартиру или дом в счет будущей полной оплаты по сделке. Аванс может брать как сам собственник, если он самостоятельно занимается продажей, так и агентство недвижимости.
В статье 380 ГК РФ также говорится о том, что если во время предоплаты стороны не указали в договоре ее вид, то она будет считаться по умолчанию авансом, а не задатком.
Как составляется договор об авансе
Договор об авансе составляется в произвольной форме и подписывается обеими сторонами соглашения, нотариально заверять его нет необходимости, но по желанию можно. В договоре должна содержаться такая информация, как:
- ФИО покупателя, адрес, контакты;
- ФИО продавца, адрес, контакты;
- сведения о недвижимости: адрес, площадь, стоимость и другие показатели;
- сумма, передаваемая в качестве аванса (указать, что эта сумма входит в общий расчет за недвижимость);
- срок аванса;
- условия возврата и невозврата аванса, штрафы сторонам при неисполнении обязательств (по желанию);
- дата и подписи.
Срок договора аванса – это срок от его подписания до момента непосредственной сделки купли-продажи, он зависит от степени готовности жилья, документов и пр. Сумма аванса может назначаться любой, но обычно это 1-2% от стоимости недвижимости.
Надо ли возвращать аванс покупателям
Ответ однозначный — да. Если предоплата не оформлялась, как задаток, или в договоре стороны не прописали иное (например, условия невозврата или штрафные санкции), продавец обязательно должен вернуть деньги покупателю при любой степени его вины в несовершении сделки.
Ответственность за отказ в возврате
Если продавец отказывается вернуть аванс мирным путем, то для покупателя остается только одна дорога – в суд. Досудебный порядок обязателен, только если он установлен законом или договором, то есть направить письменную претензию второй стороне. Претензия должна содержать следующую информацию:
- ФИО отправителя, адрес, контакты;
- ФИО получателя, адрес, контакты;
- требование к получателю, в данном случае вернуть сумму аванса;
- предупреждение получателя о намерении обратиться в суд;
- перечень прилагаемых документов, в данном случае это копия договора аванса или расписки;
- подпись и дату.
Иск в суд может содержать не только требование по выплате непосредственно суммы аванса, но и запрос на компенсацию морального вреда или удержание процентов за не отданные вовремя деньги. В документ вносятся такие сведения, как (статья 131 ГПК РФ):
- ФИО истца, адрес, контакты.
- ФИО ответчика, адрес, контакты.
- Наименование суда.
- Описание нарушения прав истца со ссылками на законодательство. В данном случае можно ссылаться:
- на статью 1102 ГК – незаконное обогащение;
- на третий пункт статьи 487 ГК РФ – невозврат предоплаты при сорванной сделке;
- на статью 395 – незаконное удержание денежных средств.
- Доказательства описываемых обстоятельств. В данном случае это договор аванса или расписка.
- Подтверждение соблюдения досудебного порядка разрешения конфликта – копия претензии.
- Квитанция об уплате госпошлины (по ст. 333.19 НК РФ с 9 сентября 2024 года: от 4 000 рублей).
- Перечень документов, прилагаемых к иску.
- Подпись и дата.
Как вернуть аванс за квартиру: порядок
- Направьте продавцу письменную претензию с требованием вернуть сумму аванса — удобнее заказным письмом с уведомлением.
- Если ответа нет, подайте иск в суд; госпошлину рассчитывают по ст. 333.19 НК РФ.
- Получая деньги, возьмите с продавца расписку о возврате аванса, чтобы исключить повторное взыскание.
Чем отличается договор об авансе от задатка
Договор об авансе составляют в свободной форме в двух экземплярах: данные сторон, сведения о квартире, сумма аванса с пометкой, что она входит в общий расчёт, срок и порядок возврата. Чтобы включить штрафы и невозврат, сумму нужно прямо назвать задатком — тогда работают ст. 380 и 381 ГК РФ.
Частые вопросы
Чем аванс отличается от задатка?
Аванс — простая предоплата, её возвращают даже при вине покупателя. Задаток — способ обеспечения: при срыве сделки по вине покупателя он остаётся у продавца, а по вине продавца возвращается в двойном размере.
В каком размере обычно берут аванс за квартиру?
Закон размер не ограничивает, на практике это чаще 1–2 % от стоимости квартиры.
Нужно ли заверять договор об авансе у нотариуса?
Нет, договор составляют в свободной форме и подписывают обе стороны; нотариальное заверение — по желанию.
Обязан ли продавец вернуть аванс, если сделка не состоялась?
Да, если сумма не оформлена как задаток и в договоре нет иных условий, продавец возвращает аванс в полном объёме.
Что делать, если продавец не возвращает аванс?
Направьте письменную претензию, а если ответа нет — подавайте иск; можно требовать и проценты за пользование деньгами.
Какая госпошлина при споре об авансе?
При цене иска до 100 000 рублей — 4 000 рублей, далее госпошлина растёт; считают по ст. 333.19 НК РФ.
