Нужен ли нотариус при сделках с недвижимостью и купле-продаже земли

Идти ли к нотариусу или хватит своего договора, зависит от того, что продаётся, кто собственник и какой это договор.

Нужен ли нотариус при купле-продаже земельного участка

Общее правило для любой недвижимости, включая землю: договор продажи заключается в письменной форме одним документом, который подписывают обе стороны (ст. 550 ГК РФ). Нотариальное удостоверение для обычной продажи целого участка закон не требует. Подготовить договор купли-продажи земельного участка стороны могут сами и подать его на регистрацию в Росреестр или через МФЦ.

Без письменной формы договор продажи недвижимости недействителен (ст. 550 ГК РФ).

Нотариальная форма становится обязательной, если стороны сами записали это в соглашении (подп. 2 п. 2 ст. 163 ГК РФ). Участие организации в сделке само по себе нотариуса не требует.

Но если участок — общее имущество супругов, продавцу нужно нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ). За ним к нотариусу идти придётся, даже если договор без него.

Какие сделки с недвижимостью нужно удостоверять у нотариуса

Обязательное удостоверение зависит от вида сделки и от того, кто собственник:

1. Продажа, дарение и ипотека доли в праве общей собственности на недвижимость, кроме исключений, о которых ниже (ч. 1.1 ст. 42 закона № 218-ФЗ).
2. Сделки по распоряжению недвижимостью на условиях опеки (ч. 2 ст. 54 закона № 218-ФЗ).
3. Отчуждение недвижимости, которая принадлежит несовершеннолетнему или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (ч. 2 ст. 54 закона № 218-ФЗ).
4. Дарение недвижимости, если и даритель, и одаряемый — граждане (п. 3 ст. 574 ГК РФ).
5. Договор ренты, в том числе пожизненного содержания с иждивением (ст. 584 ГК РФ).
6. Любая сделка, для которой стороны сами договорились о нотариальной форме (п. 2 ст. 163 ГК РФ).

Даже дарение земельного участка родственникам оформляется только у нотариуса (п. 3 ст. 574 ГК РФ в редакции закона № 459-ФЗ от 13.12.2024).

Продажа доли в участке: когда нотариус не нужен

Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость удостоверяются нотариально (ч. 1.1 ст. 42 закона № 218-ФЗ). Это касается и договора купли-продажи доли земельного участка. Основные исключения, важные для земли, — нотариус не обязателен, если:

• все сособственники продают свои доли одной сделкой (п. 1 ч. 1.1 ст. 42);
• продаётся доля в земле сельскохозяйственного назначения, оборот которой регулирует закон № 101-ФЗ (п. 3 ч. 1.1 ст. 42);
• доля передаётся в ипотеку банку или иной кредитной организации (п. 5 ч. 1.1 ст. 42);
• доля отчуждается при изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд (п. 6 ч. 1.1 ст. 42).

Ещё два исключения — паевые фонды и московская реновация.

Отдельно от формы договора действует преимущественное право сособственников. Продавец доли обязан письменно известить остальных участников о цене и условиях продажи. Если они не купят долю в течение месяца, её можно продать любому лицу; если все письменно отказались — и раньше (п. 2 ст. 250 ГК РФ). Сособственники вправе купить долю по той же цене и на прочих равных условиях; при продаже с публичных торгов этого права нет (п. 1 ст. 250 ГК РФ).

Если долю продали в обход сособственников, любой из них в течение трёх месяцев может потребовать в суде перевести на него права и обязанности покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Что будет, если сделку не удостоверили у нотариуса

Если нотариальная форма обязательна, а стороны подписали договор просто в письменном виде, сделка ничтожна (п. 3 ст. 163 ГК РФ). Росреестр такой договор не зарегистрирует.

Если одна сторона уже исполнила сделку (передала участок или заплатила), а другая уклоняется от похода к нотариусу, исполнившая сторона может обратиться в суд. Суд вправе признать сделку действительной (п. 1 ст. 165 ГК РФ). Исковая давность по такому требованию — один год (п. 4 ст. 165 ГК РФ). До суда направьте второй стороне письменное приглашение к нотариусу на конкретный день — это доказательство уклонения.

Что делает нотариус и чем это полезно покупателю

Нотариальное удостоверение — не подпись и печать, а проверка законности сделки, в том числе права каждой стороны её совершить (п. 1 ст. 163 ГК РФ). На практике это означает:

1. Нотариус разъясняет сторонам смысл и значение проекта договора и проверяет, соответствует ли он их намерениям и закону (ст. 54 Основ законодательства о нотариате).
2. Проверяет, принадлежит ли участок продавцу и нет ли ограничений и обременений (ст. 55 Основ).
3. После удостоверения сам подаёт заявление о регистрации в Росреестр в электронной форме — незамедлительно, но не позднее окончания рабочего дня либо в срок, указанный сторонами в договоре, если стороны не возражают (ст. 55 Основ).

Регистрация по нотариальной сделке идёт быстрее. Общий срок — семь рабочих дней с приёма заявления в Росреестре или девять рабочих дней при подаче через МФЦ. По нотариально удостоверенной сделке — три рабочих дня, а при поступлении документов в электронной форме — один рабочий день после поступления (ч. 1 ст. 16 закона № 218-ФЗ).

Идти к нотариусу по месту нахождения участка не обязательно. Сделку с недвижимостью удостоверит нотариус любого нотариального округа в пределах того субъекта РФ, где находится объект (ст. 56 Основ). Если сделку удостоверяют два нотариуса (ст. 53.1 Основ), хотя бы один из них должен работать в регионе объекта, а сторона из другого региона может прийти к нотариусу в своём городе.

Нотариус не заменяет собственной проверки. До сделки стоит самому проверить юридическую чистоту участка и собрать документы для покупки земельного участка.

Сколько стоит нотариальное удостоверение сделки с недвижимостью

Частный нотариус берёт единый нотариальный тариф, который включает федеральный и региональный тарифы (ст. 22 Основ). Региональную часть устанавливают в субъекте РФ, поэтому итоговая сумма в разных регионах отличается.

Ставки добровольного удостоверения установлены п. 1 ч. 1 ст. 22.1 Основ законодательства о нотариате. Пример: доля в участке за 1 000 000 руб. — федеральная часть составит 5 000 руб. (0,5 %). Если тот же 1 000 000 руб. стоит целый участок, а стороны добровольно пошли к нотариусу, — 7 000 руб. (3 000 руб. + 0,4 %). Доля за 10 млн руб. по ставке 0,5 % дала бы 50 000 руб., но действует потолок — 20 000 руб.

Какие старые нормы больше не действуют

Многие статьи ссылаются на ст. 24 закона № 122-ФЗ, но он больше не применяется: регистрацию недвижимости регулирует закон № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости». Правило о долях теперь в ч. 1.1 ст. 42, о детях и опеке — в ч. 2 ст. 54 закона № 218-ФЗ.

Утверждение, что нотариус нужен почти на любом договоре недвижимости, неверно. Главное новое обязательное правило — дарение недвижимости между гражданами (п. 3 ст. 574 ГК РФ). Если планируете покупку земли у собственника целиком, нотариус остаётся вашим выбором, а не обязанностью.