Как купить землю в деревне?

Покупка земли за городской чертой (в деревне, посёлке и т.д.) имеет ряд важных особенностей. Существуют различные правила покупки такой земли, которые зависят от многих факторов: целей покупки, категории покупаемой земли, категории продавца, региона и местного законодательства.

Основные способы покупки деревенской земли

Для начала покупателю необходимо определиться, для какой цели он хочет приобрести земельный надел.

Если для строительства личного дома для жилья, то существует три варианта:

• Покупка земельного надела с построенным домом;
• Покупка земельного надела с недостроенным домом;
• Покупка незастроенного участка для строительства дома.

В первом случае необходимо обратить внимание на присутствие всех документов на дом и на земельный надел отдельно.

Во втором случае важно помнить, что на недостроенный дом также должны быть документы, регистрирующие его как строящийся объект.

В противном случае, если покупатель вознамерится достраивать дом без документов, этот дом может впоследствии быть снесён как незаконная постройка, и покупатель потеряет вложенные в достройку дома средства.

В третьем случае следует обязательно справиться в местном отделении Росреестра о целевом назначении покупаемого надела земли.

Если данный надел не предназначен для жилищного строительства, а предназначен, например, для сельскохозяйственного использования или для промышленных структур, то построенный покупателем на этом наделе дом также может быть снесён властями как незаконная постройка, не соответствующая целевому назначению землепользования, в соответствии со ст. 7 Земельного Кодекса РФ от 25.10.2001 № 136.

Земельные наделы, расположенные за городской чертой, можно приобретать в собственность из двух основных источников:

• На вторичном рынке (у конкретного частного владельца);
• У государства (когда владельцем является исполнительный орган федеральной, региональной или муниципальной власти).

С каждым из потенциальных продавцов (частный владелец или государство) существует свой тип юридического взаимодействия.

На вторичном рынке

Самый массовый способ – это приобретение земельного надела на вторичном рынке, в этом случае сделка совершается достаточно быстро, как обычные сделки с недвижимостью, но при условии, что у продавца в порядке все документы на землю, а именно:

• Свидетельство о государственной регистрации права на участок земли (документ права собственности);
• Специальный паспорт участка (кадастровый), в котором указаны основные характеристики земельного надела (площадь, принадлежность и категория пользования);
• Оформленная выписка из единого государственного реестра прав, где должны быть указаны сведения об иных правообладателях и возможных наложенных арестах судебных приставов или иных обременений.

Необходимо помнить о том, что, в случае покупки земельного надела вместе с построенным жилым домом, документы у продающей стороны должны быть отдельно на дом и отдельно на земельный участок.

Покупая земельный участок у непосредственного частного владельца, нередко можно столкнуться с мошенничеством, в результате которого сделку судебные органы могут признать незаконной, и участок отойдёт к прежнему владельцу, в то время как покупатель потеряет деньги, вернуть которые будет очень сложно даже посредством судебных разбирательств.

На рынке государственных земель

Значительно прозрачнее совершаются сделки с государственным (федеральным, муниципальным или региональным) собственником земельного надела. Вероятность неполноправного владения земельным участком органами исполнительной власти практически исключена.

Стоимость участков при такой сделке в большинстве случаев ниже, чем на вторичном рынке.

Разница в ценах особенно существенна, если покупатель попадает в категорию лиц, которые имеют право на льготы и продажу земли без проведения аукциона.

Распространена практика, при которой государственный собственник сначала сдаёт землю будущему покупателю в аренду на три года под конкретное жилищное строительство с утверждённым планом, потом, в случае успешного завершения строительства дома по истечению трёх лет, происходит оформление государственного надела земли в собственность покупателю.

Эта процедура может быть бесплатной, если данный земельный надел ранее никогда не оформлялся в частную собственность.

Алгоритм покупки земли

В первую очередь покупателю необходимо выбрать земельный надел, который соответствовал бы его целям.

При выборе такого земельного участка необходимо учесть ряд важных моментов:

• Рельеф местности расположения земельного участка, возможные сезонные затопления;
• Наличие важных коммуникаций (электричество, водопровод, водоотведение, газоснабжение, проводной интернет) или планов местной администрации по их скорому подведению;
• Наличие на приобретаемом участке жилых строений и/или вспомогательных сооружений, наличие документов на эти сооружения;
• Категория использования данного участка земли (из кадастровых документов);
• Наличие у продавца (частного лица или государства) всех необходимых документов на земельный надел и расположенные на нём строения;
• Отсутствие каких-либо арестов и/или обременений, наложенных на данный земельный надел.

Действия покупателя после выбора земельного надела для покупки будут зависеть от категории продавца (частный владелец или государство).

Если владелец земли – частное лицо, то покупателю необходимо:

• Выяснить наличие у продавца всех необходимых документов на землю и все виды построек;
• Проверить отсутствие арестов и обременений на данный земельный надел;
• Проверить отсутствие иных владельцев или претендующих на покупаемую землю;
• Составить предварительный договор передачи собственности;
• Провести сделку и зарегистрировать её в соответствующем ведомстве;
• Получить в органе регистрации документ, подтверждающий право собственности покупателя.

В случае, когда владелец земельного надела – государство, порядок действий следующий:

• Сообщение в виде заявления в местные или федеральные органы исполнительной власти о планах покупки земельного надела, подходящего по документам для индивидуального строительства жилья;
• Заказ выдержки (выкопировки) из топографического и кадастрового планов, на которых должен быть представлен земельный надел, подлежащий покупке, в отделении Росреестра;
• Обращение в ЕГРП с заявлением и приложенной к нему выкопировкой с целью выяснения наличия каких-либо обременений или арестов на данный земельный надел;
• Выяснение возможных запретов на строительство на данном участке из-за прохождения через него подземных коммуникаций, получение соответствующего документа;
• Подача заявления в местные органы исполнительной власти со всеми вышеперечисленными документами и заявлением о покупке данного участка земли или его аренды с последующим выкупом;
• Назначение Местными властями аукционных торгов.

После проведения торгов заключение о передачи земли в собственность победителю этих торгов выносится администрацией в течение тридцати дней.

По истечении этого срока необходимо обратиться в регистрирующий орган по месту приобретения земельного надела, согласно Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122, с нижеперечисленными документами:

• Удостоверение личности покупателя (паспорт);
• Заявление о регистрации земельного надела в собственность;
• Квитанция об оплате пошлины в установленном размере;
• Договор продажи земельного надела, составленный согласно ч. 2 § 7 гл. 30 ФЗ РФ № 14 от 26.01.1996;
• Кадастровый документ данного участка земли.

После выкупа земельного участка из аренды вы станете полноправным владельцем земли.

Шуметь в квартире круглосуточно нельзя. Что об этом говорит законодательство, вы узнаете здесь.

Что входит в обязанности председателя ТСЖ? Подробно об этом рассказано в нашей статье.

Региональные ценовые различия

В различных регионах страны цены на земельные наделы существенно различаются. Эти различия зависят от различных факторов:

• Природные условия региона;
• Основная категория земель, представленных в данном регионе;
• Удалённость региона от «центра» (Москва);
• Популярность и привлекательность для туристов;
• Богатство различными ресурсами;
• Уровень жизни местного населения;
• Экологическая составляющая данного региона.

Ниже в таблице приведены стоимость земельных участков в некоторых регионах. Для примеров взяты участки, удалённые от города более, чем на 80 километров (чтобы исключить "элитные" коттеджные пригородные посёлки, к деревням не относящиеся), и площадью не более 20 соток. 66

Особенности приобретения земли в деревне

Приобретая землю за городом (в деревне или небольшом посёлке) нужно быть готовым к сезонным колебаниям цен.

В период с середины октября до конца января цены на землю в деревне минимальные. Это связано с влиянием российских климатических условий на основные виды хозяйственной и экономической деятельности лиц, проживающих за городской чертой.

Как было показано выше, необходимо обратить внимание на целевое назначение земли, подлежащей покупке.

Следует помнить, что следующие виды земель не предназначены для возведения личного жилья:

• Земля, предназначенная для сельскохозяйственных целей;
• Для строительства промышленных сооружений и предприятий;
• Для добычи полезных ископаемых и иных природных ресурсов, привязанных к конкретной территории;
• Земля, относящаяся к государственным заповедникам;
• Зоны ядерных испытаний;
• Зоны экологического бедствия;
• Особые территории государственного значения.

В случае покупки земли с целевым обозначением садоводство и/или огородничество и при строительстве дома на таком участке, то по новому закону в таком доме можно получить постоянную регистрацию, если данный дом будет признан пригодным к проживанию.

Итак, для приобретения земельного участка за городом нужно чётко представлять себе цели такой покупки и в соответствии с ними выбирать земельный участок и продавца. Вариантов заключения сделок множество, покупателю важно быть внимательным к документам и тщательно контролировать каждый этап сделки.