«Синдром последнего жильца»: как с июля 2023 года будут выселять тех, кто не хочет покидать дом, идущий под снос
🤔 Какие проблемы возникают при реализации программы комплексного развития территорий
Согласно ст. 64 и 65 Градостроительного кодекса (ГрК) РФ, КРТ можно определить как развитие территорий населённых пунктов, улучшение инфраструктуры, повышение качества жизни и обеспечение людей жильём.
В рамках КРТ местные власти расселяют дома, находящиеся в аварийном состоянии или просто ветхие, переселяя оттуда жильцов. Кроме того, для улучшения жилищных условий и развития городских территорий могут приниматься решения о сносе многоквартирных домов (МКД), которые ещё не являются аварийными или ветхими – но уже морально устарели, портят архитектурный облик города или мешают развитию района.
Само КРТ может осуществляться:
- в жилой застройке;
- в нежилой застройке;
- на незастроенных территориях;
- по желанию самих собственников земельных участков и расположенных на них зданий.
При этом КРТ обычно касается не отдельных домов, а целых улиц, кварталов или микрорайонов.
Права граждан, чьи МКД попадают под снос, закреплены уже Жилищным кодексом (ЖК) РФ. Согласно ст. 32.1 этого нормативного акта:
- собственники получают возмещение в размере рыночной цены утраченного недвижимого имущества. Также они могут получить в собственность и готовое жильё, в этом случае его цена засчитывается в размер возмещения;
- если прямо сейчас у человека нет другого жилья, он может не только получить компенсацию, но и пользоваться некоторое время своей старой квартирой – сроком не более 6 месяцев;
- живущие в муниципальных квартирах по договору социального найма получают другое жильё той же площади и с тем же количеством комнат. Кроме того им могут предоставить квартиру в собственность (например, если гражданин ранее не участвовал в приватизации жилья).
И вот тут уже начинаются сложности. Дело в том, что некоторые собственники квартир не желают выселяться. Причины могут быть разные: одни не хотят терять жильё (особенно если новое будет предоставлено в неудобном для них районе), другие недовольны размером компенсации и требуют больше.
Характерный пример: в 2020 году снос старой пятиэтажки-«хрущёвки» затормозился на 7 лет из-за того, что одна семья категорически отказывалась переезжать, требуя в качестве компенсации по 1 млн. рублей за квадратный метр квартиры (то есть минимум в 4-5 раз выше рыночной стоимости).
Обычно такие проблемы возникают, когда действительно осталась последняя нерасселённая квартира. Однако возможны и ситуации, когда против сноса и выселения выступает и довольно значительное число жильцов – вплоть до 15-20%.
⚖ Как законодатели решили проблему выселения несговорчивых жильцов
Вступивший в силу с 24 июля 2023 года закон вносит изменения в ЖК РФ. Теперь в том случае, если жилец не желает заключать договор, передавая право собственности на свою квартиру, то заинтересованные лица могут обратиться в суд с исковым требованием в порядке, предусмотренном жилищным законодательством, о понуждении собственника подписать наконец этот документ.
Принять решение о принудительном выселении и обратиться в суд смогут:
- федеральные, региональные или муниципальные органы власти (если, согласно ст. 66 ГрК РФ, КРТ осуществляется за их счёт и на их территории);
- общее собрание жильцов расселяемого дома ;
- инвесторы, с которыми заключён договор о КРТ.
Конкретный механизм действий в тех случаях, когда собственники расселяемых квартир будут упрямиться и не станут подписывать договор, новым законом не предусмотрен.
Однако, например, п. 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ №49 от 2018 года позволяет судам требовать, чтобы договор был заключён. П. 42 того же постановления позволяет судам в резолютивной части указывать, что с момента вступления в силу решения договор считается заключённым и подписанным (п. 4 ст. 445 ГК РФ).
Соответственно, с этого момента заинтересованные лица вправе требовать от судебных приставов-исполнителей мер по принудительному исполнению акта.
Например, согласно ст. 107 Федерального закона «Об исполнительном производстве», приставы могут начать процедуру принудительного выселения, в том числе и с привлечением полиции (ст. 62 того же закона) и специализированных организаций (например, сотрудников МЧС для вскрытия замков на дверях квартир или взлома самих дверей).
Так что новые нормы, внесённые в законодательство, позволяют раз и навсегда разобраться с «синдромом последнего жильца», ускорив осуществление программ «реновации» и КРТ. Однако специалисты предупреждают: есть риск того, что заинтересованными лицами будут фальсифицироваться решения общих собраний.
Споры о признании решений таких собраний уже составляют изрядную часть судебной практики, а в случае, если за ними могут стоять миллионы рублей, выделяемых на развитие застройки, есть риск столкнуться с новыми проблемами. Впрочем, так ли это – покажет практика судебных решений.
