Продавать или покупать недвижимость доводилось почти всем. Если нет — значит, просто не пришло время. Вопросов возникают тысячи, но неизбежен один: как не прогадать в непростой сделке. Как узнать, что цена равнозначна действительной стоимости? Ответ кроется в знании обстоятельств, которые удорожают или удешевляют то, что в 130 статье Гражданского кодекса РФ называется «недвижимые вещи». Перечисление всех факторов невозможно из-за их многочисленности, но основными являются состояние экономики и валюты государства и благосостояние народа, его уверенность в будущем.
Причем здесь экономика
При том что она является фундаментом, на котором стоит здание жизни государства и отдельного гражданина. Крепкое основание выдержит и землетрясение, а другому и сильного ветра достаточно, чтобы обрушиться. Чтобы убедиться в этом, достаточно вспомнить последние три кризиса экономики в России.
Последний случился в 2014 году и его помнят лучше, чем те, которые случились в 2008 и 1998 годах. Причины были разные, но общим явлением стало обесценивание отечественной валюты. Если ваши 100000 рублей вдруг обесценились в долларовом исчислении процентов на 30, значит, у вас стало почти на треть меньше денег. Вы копили на квартиру, но теперь ее цена вам не по карману. Это самое первое последствие. Проигрывают покупатели.
Второе состоит в том, что продавцы не могут продать жилье по той цене, на которую рассчитывали. Но деньги нужны сейчас, и цена на недвижимость начинает падать. Проигрывают продавцы, но и покупатели не в восторге. Цены никогда не возвращаются на прежние позиции, но становятся хотя бы немного привлекательнее.
И третье, которое можно назвать психологическим. Кризис ставит людей перед горькой истиной: надо страховаться от случайностей экономики. А лучшего способа, чем приобретение недвижимости, пока еще не придумано. Не в банке же хранить стремительно обесценивающиеся деньги. Начинается рост спроса на жилье, цены растут, но это не прыжки начала кризиса.
Экономика постепенно приходит в равновесие. Все можно пережить. Надо только подождать несколько лет, но иногда их не хватает. А тут еще политические катаклизмы и углеводороды.
Нефть, газ и демократия
Тот кризис, который случился в 2014 году, был вызван резким падением цен на нефть. Черное золото, которым мы торгуем по всему миру, приносит в казну от 35 до 46 процентов ее общей величины. Упала стоимость нефти, упал и газ. Нехватка денег в бюджете вызвала падение их стоимости и пошло-поехало, как в предыдущем абзаце. Если бы еще не права человека.
Так, Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», вообще уверена в российском происхождении кризиса. Она связывает его с тем, что строительный бум непосредственно перед падением держался в основном на кредитах, а внешние обстоятельства лишь усугубили его проявление. Поскольку не исчезли причины, постольку никуда не делись и следствия, считает она.
Болезни экономики заразны. Они, пусть не сразу, отражаются на покупательной способности населения, его представлениях о ближайшем будущем и на статистике рождаемости.
Благосостояние и демография
Нынешняя экономика называется рыночной. Любой городской базар дает достаточное представление о том, что происходит, когда покупателям не хватает денег. Торговые ряды пустеют, продавцы не знают, куда деть товар и как вернуть кредит на его приобретение. Люди по обе стороны прилавка поневоле начинают задумываться о том, что иметь детей — удовольствие не из дешевых. Те, кому сейчас не хватает денег на покупку жилья, закладывают повторение кризиса через 20 лет.
Особенность рынка недвижимости в том, что его объекты требуют длительного времени строительства. Поэтому его участники не могут игнорировать долговременных тенденций смены поколений. Михаил Хорьков, возглавляющий аналитический отдел Уральской палаты недвижимости, считает, что ближайшими трендами 10-15 летнего периода будут:
- сокращение трудоспособного населения, когда родившиеся в 90-х годах заменят нынешнее поколение из-за своей малочисленности;
- уход с рынка недвижимости нынешних пенсионеров, которые считают приоритетной задачу обеспечения жильем своих детей.
Его вывод: современная модель рынка молодых покупателей претерпит существенные изменения.
Получается, что каждый фактор в отдельности не способен дать картины того, что ждет рынок недвижимости в ближайшем будущем. Кризисы, спады рождаемости, стагнирующая экономика — не повод для оптимизма. Тем не менее эксперты уверены: 2019 год будет лучше предыдущих.
