Рынок элитной недвижимости Москва-Сити в 2025 году
«Москва-Сити» (Московский международный деловой центр) — это уникальный кластер небоскрёбов на Пресненской набережной, ставший символом современной Москвы и привлекательным местом для элитного жилья в каталоге Москвы. Здесь расположены высотные многофункциональные башни, сочетающие в себе офисы класса А, торгово-развлекательные центры и апартаменты премиум-класса.
Элитная недвижимость в «Москва-Сити» представлена преимущественно апартаментами — юридически коммерческими помещениями, используемыми как жильё. Они занимают верхние этажи башен и отличаются панорамным видом на город, высокими потолками, современными технологиями (умный дом, климат-контроль) и доступом к инфраструктуре делового центра (фитнес-клубы, бассейны, рестораны, консьерж-сервисы).
Анализ рынка
Изначально апартаменты в башнях «Москва-Сити» предлагались в состоянии shell & core (без отделки), однако в последние годы девелоперы учли спрос рынка на готовое жильё. Самыми ликвидными стали предложения «под ключ» — например, апартаменты с готовой отделкой, кухней и сантехникой в башнях ОКО и Neva Towers распродавались особенно быстро.
Стоимость таких полностью готовых к проживанию лотов начиналась от ~370 тыс. руб. за м², тогда как объекты без отделки предлагались дешевле. Например, в башне «Федерация» (одном из самых известных небоскрёбов ММДЦ) апартаменты продавались без отделки по цене от 434 тыс. руб. за м²?.
Тем не менее, в «Москва-Сити» также есть эксклюзивные крупногабаритные объекты — пентхаусы площадью 300–500 м² и более, нередко совмещающие жилую и представительскую функции (так называемые sky-офисы на верхних этажах).
За 20 лет развития «Москва-Сити» сформировался полноценный вторичный рынок элитного жилья. Многие башни, построенные в 2000-х и начале 2010-х годов, были полностью распроданы на этапе строительства, и текущие предложения там — это перепродажа от частных собственников.
Например, в комплексах «Город столиц» (введён в эксплуатацию в 2009 году) и «Империя» (введён в эксплуатацию в 2011 году) почти не осталось первичных лотов — все сделки проходят через вторичный рынок.
Это свидетельствует о том, что Москва-Сити как локация стала зрелым рынком: первые инвесторы, купившие здесь жильё 10–15 лет назад, сейчас получают доход от аренды или выхода из инвестиций. Так, владельцы апартаментов, приобретённых в 2009–2011 годах в «Город Столиц», получают при сдаче в аренду 8–10% годовых.
Весьма высокая доходность для премиум-сегмента, что подчёркивает инвестиционную привлекательность данной недвижимости. Важно отметить особый статус апартаментов: в отличие от классических квартир, в них нельзя оформить постоянную регистрацию (прописку), и они облагаются несколько более высоким налогом на имущество. Однако власти осознают значимость этого сегмента.
В 2024 году обсуждается «апартаментная амнистия» — возможность приравнять апартаменты к жилью. В случае принятия соответствующего закона апартаменты получат статус жилых помещений с возможностью регистрации, а налоговые и коммунальные платежи для собственников снизятся.
Это может дать новый толчок рынку «Москва-Сити»: круг потенциальных покупателей расширится за счёт тех, кто раньше избегал апартаментов из-за их правового статуса, и спрос на объекты в башнях может дополнительно возрасти.
Цены на элитное жильё в Москве уверенно растут, и сегмент Москва-Сити не исключение. По данным консалтинговой компании NF Group (бывший Knight Frank Russia), средняя стоимость 1 м² в элитных новостройках Москвы по итогам 2024 года достигла 1,9 млн руб., увеличившись на 17% за год (на 4% за IV квартал 2024 года).
В самой локации «Москва-Сити» ценовая ситуация развивалась опережающими темпами. Эксперты отмечают, что после относительной стабильности 2022–2023 годов в 2024 году произошёл скачок спроса, вызванный притоком капитала в страну. По данным компании NF Group, возвращение капитала российских инвесторов из-за рубежа стало одной из причин ажиотажного спроса на элитные новостройки.
Динамика в цифрах
В результате Москва заняла 2-е место в мире по темпам роста цен на элитное жильё по рейтингу Knight Frank — за 2024 год цены в столице РФ выросли на 20,5% (в среднем до 1,95 млн руб./м²), тогда как годом ранее прирост был гораздо скромнее.
Для сравнения: Санкт-Петербург возглавил этот мировой рейтинг с ростом +25,8% (до 790 тыс. руб./м²).
Например, Сеул занял 3-е место с показателем +18,4%. Таким образом, два российских мегаполиса стали мировыми лидерами по удорожанию элитных новостроек, опередив Дубай, Сеул и европейские столицы. Причины роста — не только перевод средств из иностранных активов в недвижимость РФ, но и ограниченное предложение в топ-сегменте. Многие застройщики в 2024 году подняли цены на оставшиеся элитные квартиры по мере строительства.
Таким образом, санкционное давление и геополитика привели к оттоку капитала в московскую «элиту».
Собственное жилье и статус: значительная часть покупателей — это успешные россияне, желающие жить в престижном месте с высоким уровнем комфорта. Москва-Сити привлекает их современным стилем жизни: возможность жить в небоскребе «как в Нью-Йорке», панорамные виды, шаговая доступность офисов (для тех, кто работает в Сити), безопасность и приватность. Семейные пары 35+ с детьми составляют ядро аудитории элитного сегмента.
Для них важны однородное социальное окружение, репутация комплекса, наличие поблизости качественных школ и детских садов (в районе Сити и Пресни такие объекты появляются). Покупка жилья в Москва-Сити часто связана с определённым имиджем: владельцы апартаментов в башнях подчёркивают свой статус, как раньше это делали обладатели квартир на Остоженке или Воробьёвых горах.
Инвестиции и аренда: хотя в массовом сегменте инвесторы-флипперы почти исчезли в 2022–2023 годах (из-за дорогой ипотеки).
В премиум-сегменте, напротив, преобладают инвестиционные цели. По оценке компании «Бест-Новострой», на первичном рынке элитных новостроек Москвы по-прежнему значительная доля сделок совершается ради вложения денег на длительный срок или для дальнейшей сдачи в аренду.
В Москва-Сити эта мотивация особенно сильна: апартаменты здесь хорошо сдаются в аренду экспатам, бизнесменам из регионов, компаниям для своих сотрудников. Доходность, как уже отмечалось, может достигать 8–10% годовых при удачной точке входа.
Дополнительное жильё, семья: часть сделок обусловлена потребностью в жилье для членов семьи. Например, распространена ситуация, когда богатые родители из регионов покупают в Москве дорогую квартиру для ребёнка-студента, переехавшего на учёбу, вместо того чтобы снимать ему жильё.
Также нередки ситуации, когда семьи, уже имеющие особняк в Подмосковье и квартиру в центре, приобретают апартаменты в Сити в качестве «второго дома» — чтобы сократить время на поездки или в качестве городской «квартиры выходного дня». Наконец, некоторым покупателям элитного жилья важно передать актив по наследству — они выбирают недвижимость как ценность для нескольких поколений (особенно репатрианты, вернувшиеся из Лондона/Нью-Йорка).
