Что предпринять собственнику квартиры перед тем, как сдать ее в аренду, и защитить себя с юридической точки зрения

Если говорить о юридической защите прав собственника квартиры, равно как и физического состояния самого жилья, то придётся задуматься о заключении договора.

В противном случае хозяин жилья рискует остаться не только без квартиры в прямом смысле слова, но и без возможности отстоять свою правоту в суде. Без договора и иных доказательств факта найма квартиры в суде будет весьма затруднительно доказывать, какие права собственника нарушены и нарушены ли вообще.

🏨 Подготовка к сдаче квартиры

Запрет на регистрацию сделок с квартирой без личного участия

Суть. На основании закона право собственности на квартиру или иную недвижимость перейдут к новому владельцу только с момента внесения записи в Единый госреестр недвижимости. Это означает, что новым собственником квартиры становится не те, кто заплатил за неё деньги и положил себе ключи в карман, а те, кто на своё имя зарегистрировал эту квартиру в Росреестре.

Хозяин жилья, опасаясь мошенничества со стороны своих жильцов, может направить в Росреестр заявление об установлении запрета на проведение любых регистрационных действий с недвижимостью без его личного обращения.

Зачем это нужно. Благодаря этому запрету, Росреестр просто не будет рассматривать заявления, поданные в отсутствие собственника даже при наличии нотариальной доверенности.

Так можно обеспечить практически стопроцентную гарантию от того, что некто, не являющийся собственником, по поддельным документам, или даже по оригиналам правоустанавливающих свидетельств на недвижимость, сможет продать или подарить кому-то арендуемую квартиру.

Как это сделать. Собственник квартиры должен лично посетить МФЦ или офис Кадастровой палаты и подать заявление, в котором укажет:

Запрет можно установить с помощью портала Госуслуг при наличии усиленной квалифицированной ЭЦП.

Опись количества и состояния имущества

Суть. В качестве обязательного приложения к договору хозяин квартиры составляет опись имущества, передаваемого вместе с квартирой. Закон не регулирует, какое имущество включать в список, какое – нет, это зависит от того, насколько сам хозяин дорожит своими вещами.

Обычно описи подлежат:

Дополнительно к простому перечислению указанных предметов можно сделать описание их технического состояния и имеющихся дефектов.

Зачем это нужно. Список переданных вещей, а также описание их состояния, позволят избежать споров хозяина квартиры и жильца в том случае, если последний что-то сломает или потеряет в период проживания. При этом в договоре оговариваются меры ответственности, которые будут применяться в случае утраты или повреждения любой из вещей в описи.

Как это сделать:

1. В договоре отдельным пунктом добавляется указание на то, что опись имущества является неотъемлемой частью договора.
2. Опись составляется в двух экземплярах и подписывается обеими сторонами.
3. Если квартиросъёмщик имеет возражения против описания, сделанного владельцем, он может дополнить опись своими замечаниями.
4. Опись подписывается обеими сторонами и хранится до момента обратной передачи квартиры собственнику.

Дополнительные пункты в договоре.

Суть. Помимо стандартных законных требований, в договоре следует зафиксировать все дополнительные условия, которые хозяин хочет предъявить жильцам.

К ним относятся:

Зачем это нужно. Выложенные в интернете примерные формы договоров составляются на основе унифицированных требований Гражданского кодекса и не отражают особенность каждого случая найма жилья. Доказывать же какие-то особенные детали или намерения, не зафиксированные в документах, будет очень сложно в отсутствии письменных доказательств.

Причём это нужно не только владельцу квартиры, но и самим жильцам: в некоторых случаях арендаторам очень тяжело доказать собственникам помещения, что проводить проверку состояния сантехники в час ночи не совсем уместно.

Как это сделать. Лучше всего предварительно продумать, что именно хочет владелец от квартиры и что он готов позволить жильцам. Пожелания собственника являются обязанностями жильца, поэтому вносят в соответствующий пункт договора, который обычно и называется «Обязанности нанимателя».

Самым хорошим способом составить эффективный договор будет обратиться к юристу для разработки документа специально для конкретного жилья.

Страхование жилья

Суть. Страхование позволит получить денежную компенсацию при утрате или порче имущества в результате несчастных случаев или непредвиденных обстоятельств. Главное – ущерб должен возникнуть не по вине самого страхователя, в этом случае в страховке будет отказано. Застраховаться от ущерба может как собственник квартиры, так и сам наниматель.

Страховка обязательна для ипотечных квартир, а также очень рекомендована для новых квартир с ремонтом. Застраховать можно и квартиры в старых домах, если есть опасение относительно технического состояния жилья, не зависящего от владельца.

При этом страхуется не только квартира целиком, но и её отдельные конструктивные элементы. Даже самый полис поможет покрыть базовые риски: пожар, потом или погром при ограблении.

Зачем это нужно. За ущерб, причинённый соседям возможными инцидентами в квартире, включая аварии коммуникаций, ответственность будет нести собственник. Сначала возместить ущерб придётся ему, а только потом он сможет предъявить возвратные требования фактическим причинителям ущерба – жильцам.

Страхование недвижимости поможет минимизировать возможные денежные потери после того, что недобросовестные жильцы «уйдут в закат».

Как это сделать. Обратиться в страховую компанию, которой доверяет собственник. Там он получит профессиональную консультацию и помощь с оформлением страхового полиса.

Проверка благонадёжности жильцов

Суть. Всегда страшно связывать благополучие своей недвижимости с поведением незнакомых людей. Поэтому перед заселением собственнику стоит собрать побольше информации о будущих жильцах, чтобы понять, насколько они добросовестны и чего можно ожидать.

Зачем это нужно. Это нужно сделать как минимум для того, чтоб обезопасить свои нервы от скандалов с жильцами, а как максимум – сохранить квартиру.

Как это сделать. Для сбора информации в современном инфопространстве есть много возможностей.

Способы сбора информации:

☝️ Как правильно передать квартиру жильцам

Запомните золотое правило: передавать квартиру в пользование нужно только в присутствии обеих сторон договора.

Это обеспечит:

Ст. 612 ГК РФ накладывает на собственника квартиры ответственность за все недостатки имущества, даже в том случае, если человек сам о них и не знает. Однако в момент приёмки квартиры все эти огрехи можно выявить вдвоём с нанимателем, и если тот будет согласен принять квартиру в таком состоянии, тогда с собственника снимается ответственность за возможные последствия (ч. 2 ст. 612 ГК).

Запись об этих фактах необходимо сделать в акте.

В целом передача квартиры строится по несложному алгоритму:

1. Внимательный осмотр квартиры, сверка имущества с подготовленной описью.
2. Фиксация показаний всех приборов учёта энергии и водоснабжения.
3. Подписание договора.
4. Подписание описи и акта приёма-передачи квартиры.
5. Передача ключей.
6. Регистрация договора найма в Росреестре, если он заключён на срок не менее года (ч. 2 ст. 674 ГК РФ).
7. Регистрация жильцов по месту пребывания.