Что такое коттеджный посёлок с правовой точки зрения. В чем его плюсы и минусы
🏠 Что такое коттеджный посёлок с юридической точки зрения
По состоянию на ноябрь 2023 года определение «коттеджного посёлка» в законодательстве отсутствует.
На практике же обычно под этим понимается участок земли, который компания-застройщик приобрела, благоустроила (в частности, проведя межевание на местности, геологические изыскания, проложив коммуникации и т. п.) – после чего реализует образовавшиеся после разделения участки всем желающим под ИЖС (индивидуальную жилищную застройку).
В результате образуются небольшие компактные поселения, имеющие, как правило, охрану, централизованное снабжение ресурсами (водой, газом, электричеством и т. д.).
Территория посёлка обычно не является населённым пунктом: участок под него выделяется в соответствии с генеральным планом застройки поселения. Фактически он представляет собой обособленную территорию конкретного населённого пункта.
Посёлки могут соседствовать и даже пересекаться с землями СНТ (садоводческих некоммерческих товариществ) и ДНТ (дачных некоммерческих товариществ), но при этом не является синонимом коттеджных посёлков, и законодательство об СНТ и других аналогичных структурах (например, Федеральный закон №217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества…») к ним применяется лишь в том случае, когда посёлки изначально образованы на базе СНТ.
Характерными признаками посёлков являются:
- благоустроенность. Прежде, чем начать продавать коттеджи или участки под их постройку, компания прокладывает и мостит (а то и асфальтирует) подъездные пути, ведёт разводку газовой и водопроводной сети трубопроводов, прокладывает местные ЛЭП (линии электропередач);
- централизованное обслуживание со стороны УК, которая отвечает за состояние всей инфраструктуры – от дорог до проводов, газо- и водопроводов, и т. д.;
- закрытость. Как правило, управляющая компания (УК) обеспечивает их охрану – и потому территория огораживается, а въезд осуществляется только через КПП (контрольно-пропускной пункт), обслуживаемый ЧОП (частным охранным предприятием);
- наличие общей инфраструктуры – дороги, парки, детские площадки, благоустроенные пляжи на берегу водоёмов, трансформаторные станции и электроподстанции и т. д.
И как раз в связи с использованием и содержанием общего имущества и возникают обычно сложности.
🤔 Формы управления посёлком
Для управления коттеджным посёлком жильцы могут:
- Создать ТСН (товарищество собственников недвижимости) или ТСЖ (товарищество собственников жилья согласно ст. ст. 135 и 136 ЖК РФ). Эта организация может как лично осуществлять управление инфраструктурой посёлка, так и передать её в управление УК, если на это дали согласие более 50% членов ТСН. Преимущество ТСН в том, что для неё нет ограничений: собственники могут в любой момент сменить УК, ЧОП и другие компании, осуществляющие обслуживание общего имущества и оказание дополнительных услуг.
- Заключить договор с УК. Это самый распространённый вариант: обычно компания-застройщик, завершив работу на территории будущего посёлка, создаёт дочернюю компанию, которая занимается управлением инфраструктурой – и передаёт ей в собственность или в аренду всё имущество общего пользования.
- Создать некоммерческое партнёрство (СНТ, ДСН и т. д.) – если это возможно по условиям использования земельных участков.
🏘 Имущество общего пользования в посёлке
К имуществу общего пользования в коттеджном посёлке относят дороги, коммуникации (газопроводы, водопровод, ЛЭП (линии электропередач), подстанции, площадки сбора мусора с контейнерами, водонапорные башни, котельные и т. д.). Эти объекты предназначены для того, чтобы обеспечить комфортабельное проживание владельцев домов в посёлке.
Ранее суды, определяя режим пользования этим имуществом, часто применяли по аналогии нормы, касающиеся управлением в МКД (многоквартирном доме). Однако в 2021 году Конституционный суд РФ вынес постановление №55-П.
В постановление суд определил, что расходы на содержание имущества общего пользования должны быть распределены, исходя из интересов как собственника этого имущества, так и владельцев отдельных коттеджей.
При этом, в отличие от МКД, управляющая компания (УК) обычно выбирается тогда, когда не все участки ещё застроены – и будущие жильцы посёлков лишены возможности участвовать в выборе УК. Соответственно, применение норм жилищного права по аналогии КС РФ счёл необоснованным и обязал законодателей дополнительно урегулировать этот вопрос применительно именно к посёлкам.
Отчасти это требование было выполнено: в 2023 году в ГК РФ были внесены изменения Федеральным законом №351-ФЗ от 24.07.2023 г., вступившим в силу с 1 октября того же года. Этот нормативный акт дополняет ранее действующие правила, распространяя их не только на квартиру в МКД, но и на объекты недвижимости в общем имущественном комплексе.
Но в любом случае: приобретение дома в коттеджном посёлке не означает одновременного получения права собственности на часть имущества общего пользования – поскольку многие объекты находятся в собственности компании-застройщика и лишь передаются в аренду УК.
Исключение – если застройка территории посёлка велась по ДДУ (договорам долевого участия). В этом случае собственникам коттеджей одновременно полагается и доля в имуществе общего пользования.
💰 За что надо платить собственнику
Собственнику дома в коттеджном посёлке необходимо оплачивать:
- взносы за вступление и членство в организации, управляющей посёлком. Уставы организаций могут предусматривать как вступительный взнос, так и членские взносы, из которых оплачивается работа персонала (от дворника до руководителя);
- коммунальные платежи по снабжению ресурсами (газом, электричеством, водой и т. д.);
- дополнительные услуги –охрану силами ЧОП, содержание имущества общего пользования и т. д.
Размер оплаты при этом определяется уставом организации – и довольно часто даже оплата услуг завышена по сравнению с рыночной ценой.
Регулярные судебные тяжбы при этом не меняют ситуации: на каждую УК, которую удалось обуздать с помощью суда, приходится несколько тех, которые выставляют счета, не ориентируясь на рыночные показатели.
🙋♂️ На что обратить внимание при покупке дома или участка в посёлке
Приобретая коттедж или участок под застройку в посёлке, необходимо учитывать как минимум следующее:
- условия, на которых осуществляется членство в организации, управляющей коттеджным посёлком;
- особенности подключения участка к инфраструктуре;
- тарифы платы за коммунальные услуги;
- возможность использовать дороги и иные места общего пользования.
При заключении договора купли-продажи участка или коттеджа надо заранее затребовать у уполномоченного лица организации-застройщика:
- генеральный план территории;
- правила землепользования и застройки в посёлке;
- планировку участка;
- устав организации, управляющей территорией (УК);
- расценки на оказание коммунальных услуг.
Это лишь часть документов. Конкретный перечень зависит от правовых условий, на которых осуществляется застройка и продажа недвижимости.
➕➖ Плюсы и минусы посёлков
Преимуществами коттеджных посёлков являются:
- Готовая инфраструктура. Как правило, участки под строительство в них продаются с уже подведёнными коммуникациями (газом, водопроводом, электричеством и т. д.). Гораздо легче подключить тот же газ, когда труба подведена уже к границе участка, чем получать разрешение, заказывать план, проводить согласование и т. д.
- Проведённые геологические изыскания. Проще провести согласование для постройки подземных коммуникаций и сооружений (например, подвального этажа), известны несущая способность грунта (от неё зависит тип строений, которые допустимо возводить), определены границы на местности и т. д.
- Организованы места общего пользования (детские и спортивные площадки, подъездные дороги и т. д.).
- Проработанная схема расположения участков. Посёлки строятся по общему плану, так что меньше будет споров с соседями, меньше трудностей при планировании построек – обычно заранее известно, что и где можно строить, чтобы не нарушить требования законодательства.
- Дополнительные услуги. Как правило, в посёлках организована охрана, централизованно ремонтируются дороги и коммуникации
Однако есть и недостатки, которые тоже надо учитывать:
- Изыскания и прокладка коммуникаций – не бесплатные. Так что стоимость участка под застройку в посёлке окажется намного выше, чем на обычной территории под ИЖС.
- Как и при покупке квартиры в МКД, компания может оказаться ненадёжной, на словах пообещав удобные площадки, асфальтированные дороги и готовую инфраструктуру, а на деле просто нарезав участки в чистом поле и не приступив даже к засыпке грунтовых дорог. Поэтому, приобретая недвижимость в посёлке, заранее следует поинтересоваться репутацией компании.
- Правовое регулирование управления посёлком, даже несмотря на нововведения в ГК РФ, по-прежнему остаётся запутанным.
☝️ Трудности собственника
Одной из главных проблем собственника в коттеджном посёлке является оплата услуг, предоставляемых УК. Дело в том, что далеко не всегда они экономически обоснованы – и не все услуги требуются каждому собственнику дома и участка на территории посёлка.
Одно из дел, касающихся необоснованно завышенных тарифов на услуги управляющей компании, дошло в своё время до Верховного Суда РФ (определение по делу №5-КГ20-107-К2 от 6 октября 2020 г.). Суть в следующем: гражданин С., владея недвижимостью в коттеджном посёлке, обнаружил, что платит за вывоз мусора 36 тыс. рублей в месяц.
Проведя собственные подсчёты, он убедился, что реальная стоимость услуги в лучшем случае составляет 1600 рублей в месяц. Он расторг договор с управляющей компанией, а когда УК подготовила новый – не стал его подписывать. В результате УК обратилась в суд, чтобы взыскать с С. неоплаченные взносы – а С. подал встречный иск о взыскании излишне уплаченных денежных средств за услуги, которыми реально не пользовался.
В исковом заявлении он указал, что реально из всего, за что он раньше платил, он получал только вывоз мусора, обслуживание дорог и охрану посёлка. Также он указал, что объекты инфраструктуры как принадлежали застройщику, так ему и принадлежат, собрание собственников недвижимости в посёлке не проводилось и в собственность ТСН эти объекты не передавались – а значит, оплачивать их содержание должен сам застройщик.
Районный суд в удовлетворении иска С. отказал, а вот иск УК удовлетворил, взыскав с С. неосновательное обогащение и проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму более 800 тыс. рублей. Апелляционная и кассационная инстанции оставили решение в силе. С. обратился с жалобой в Верховный Суд РФ.
Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ, рассмотрев материалы дела, пришла к выводу: суд первой инстанции счёл невнесение С. платы за оказание коммунальных и иных услуг неосновательным обогащением. Однако согласно ст. 1102 ГК РФ, неосновательным обогащением является сбережение или приобретение имущества без должных оснований.
А ч. 4 ст. 1109 ГК РФ гласит, что не возвращается неосновательное обогащение, если деньги или имущество были переданы по несуществующему обязательству и при этом требующее возврата лицо знало о том, что обязательства нет. Суды должны были разобраться в том, действительно ли должен был С. платить – но это сделано не было.
Также ВС РФ отметил, что С. действительно не имеет никакого отношения к собственности УК, в посёлке нет какого-либо объединения собственников (ТСН, СНТ и т. д.) – и потому суды должны были мотивировать, почему С. должен оплачивать содержание объектов.
В связи с этим Верховный Суд вернул дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.