ZakonGuru
Назад

Что такое коттеджный посёлок с правовой точки зрения. В чем его плюсы и минусы

Опубликовано: 03.11.2023
Время на чтение: 7 мин
0
310
Коттеджный посёлок – относительно новое для России понятие, поэтому его правовой статус недостаточно хорошо урегулирован. На практике это приводит к возникновению проблем с оплатой коммунальных и прочих услуг, предоставляемых жителям посёлка, а также с содержанием общего имущества.

🏠 Что такое коттеджный посёлок с юридической точки зрения

По состоянию на ноябрь 2023 года определение «коттеджного посёлка» в законодательстве отсутствует.

На практике же обычно под этим понимается участок земли, который компания-застройщик приобрела, благоустроила (в частности, проведя межевание на местности, геологические изыскания, проложив коммуникации и т. п.) – после чего реализует образовавшиеся после разделения участки всем желающим под ИЖС (индивидуальную жилищную застройку).

В результате образуются небольшие компактные поселения, имеющие, как правило, охрану, централизованное снабжение ресурсами (водой, газом, электричеством и т. д.).

Территория посёлка обычно не является населённым пунктом: участок под него выделяется в соответствии с генеральным планом застройки поселения. Фактически он представляет собой обособленную территорию конкретного населённого пункта.

Посёлки могут соседствовать и даже пересекаться с землями СНТ (садоводческих некоммерческих товариществ) и ДНТ (дачных некоммерческих товариществ), но при этом не является синонимом коттеджных посёлков, и законодательство об СНТ и других аналогичных структурах (например, Федеральный закон №217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества…») к ним применяется лишь в том случае, когда посёлки изначально образованы на базе СНТ.

Характерными признаками посёлков являются:

  • благоустроенность. Прежде, чем начать продавать коттеджи или участки под их постройку, компания прокладывает и мостит (а то и асфальтирует) подъездные пути, ведёт разводку газовой и водопроводной сети трубопроводов, прокладывает местные ЛЭП (линии электропередач);
  • централизованное обслуживание со стороны УК, которая отвечает за состояние всей инфраструктуры – от дорог до проводов, газо- и водопроводов, и т. д.;
  • закрытость. Как правило, управляющая компания (УК) обеспечивает их охрану – и потому территория огораживается, а въезд осуществляется только через КПП (контрольно-пропускной пункт), обслуживаемый ЧОП (частным охранным предприятием);
  • наличие общей инфраструктуры – дороги, парки, детские площадки, благоустроенные пляжи на берегу водоёмов, трансформаторные станции и электроподстанции и т. д.

И как раз в связи с использованием и содержанием общего имущества и возникают обычно сложности.

Бурение скважины на участке – оформлять лицензию или нет. Законодательные нормы, регулирующие водозабор для личных нужд
Читать
Какие постройки на участке можно возводить, не нарушая закон. Разбираем виды сооружений и ответственность за самострой
Подробнее
Как построить туалет на даче так, чтобы не поссориться с соседями. Расстояния, уровни и другие правила по закону
Смотреть

🤔 Формы управления посёлком

Для управления коттеджным посёлком жильцы могут:

  • Создать ТСН (товарищество собственников недвижимости) или ТСЖ (товарищество собственников жилья согласно ст. ст. 135 и 136 ЖК РФ). Эта организация может как лично осуществлять управление инфраструктурой посёлка, так и передать её в управление УК, если на это дали согласие более 50% членов ТСН. Преимущество ТСН в том, что для неё нет ограничений: собственники могут в любой момент сменить УК, ЧОП и другие компании, осуществляющие обслуживание общего имущества и оказание дополнительных услуг.
  • Заключить договор с УК. Это самый распространённый вариант: обычно компания-застройщик, завершив работу на территории будущего посёлка, создаёт дочернюю компанию, которая занимается управлением инфраструктурой – и передаёт ей в собственность или в аренду всё имущество общего пользования.
  • Создать некоммерческое партнёрство (СНТ, ДСН и т. д.) – если это возможно по условиям использования земельных участков.

🏘 Имущество общего пользования в посёлке

К имуществу общего пользования в коттеджном посёлке относят дороги, коммуникации (газопроводы, водопровод, ЛЭП (линии электропередач), подстанции, площадки сбора мусора с контейнерами, водонапорные башни, котельные и т. д.). Эти объекты предназначены для того, чтобы обеспечить комфортабельное проживание владельцев домов в посёлке.

Ранее суды, определяя режим пользования этим имуществом, часто применяли по аналогии нормы, касающиеся управлением в МКД (многоквартирном доме). Однако в 2021 году Конституционный суд РФ вынес постановление №55-П.

В постановление суд определил, что расходы на содержание имущества общего пользования должны быть распределены, исходя из интересов как собственника этого имущества, так и владельцев отдельных коттеджей.

При этом, в отличие от МКД, управляющая компания (УК) обычно выбирается тогда, когда не все участки ещё застроены – и будущие жильцы посёлков лишены возможности участвовать в выборе УК. Соответственно, применение норм жилищного права по аналогии КС РФ счёл необоснованным и обязал законодателей дополнительно урегулировать этот вопрос применительно именно к посёлкам.

Отчасти это требование было выполнено: в 2023 году в ГК РФ были внесены изменения Федеральным законом №351-ФЗ от 24.07.2023 г., вступившим в силу с 1 октября того же года. Этот нормативный акт дополняет ранее действующие правила, распространяя их не только на квартиру в МКД, но и на объекты недвижимости в общем имущественном комплексе.

Но в любом случае: приобретение дома в коттеджном посёлке не означает одновременного получения права собственности на часть имущества общего пользования – поскольку многие объекты находятся в собственности компании-застройщика и лишь передаются в аренду УК.

Исключение – если застройка территории посёлка велась по ДДУ (договорам долевого участия). В этом случае собственникам коттеджей одновременно полагается и доля в имуществе общего пользования.

💰 За что надо платить собственнику

Собственнику дома в коттеджном посёлке необходимо оплачивать:

  • взносы за вступление и членство в организации, управляющей посёлком. Уставы организаций могут предусматривать как вступительный взнос, так и членские взносы, из которых оплачивается работа персонала (от дворника до руководителя);
  • коммунальные платежи по снабжению ресурсами (газом, электричеством, водой и т. д.);
  • дополнительные услуги –охрану силами ЧОП, содержание имущества общего пользования и т. д.

Размер оплаты при этом определяется уставом организации – и довольно часто даже оплата услуг завышена по сравнению с рыночной ценой.

Регулярные судебные тяжбы при этом не меняют ситуации: на каждую УК, которую удалось обуздать с помощью суда, приходится несколько тех, которые выставляют счета, не ориентируясь на рыночные показатели.

🙋‍♂️ На что обратить внимание при покупке дома или участка в посёлке

Приобретая коттедж или участок под застройку в посёлке, необходимо учитывать как минимум следующее:

  • условия, на которых осуществляется членство в организации, управляющей коттеджным посёлком;
  • особенности подключения участка к инфраструктуре;
  • тарифы платы за коммунальные услуги;
  • возможность использовать дороги и иные места общего пользования.

При заключении договора купли-продажи участка или коттеджа надо заранее затребовать у уполномоченного лица организации-застройщика:

  • генеральный план территории;
  • правила землепользования и застройки в посёлке;
  • планировку участка;
  • устав организации, управляющей территорией (УК);
  • расценки на оказание коммунальных услуг.

Это лишь часть документов. Конкретный перечень зависит от правовых условий, на которых осуществляется застройка и продажа недвижимости.

➕➖ Плюсы и минусы посёлков

Преимуществами коттеджных посёлков являются:

  1. Готовая инфраструктура. Как правило, участки под строительство в них продаются с уже подведёнными коммуникациями (газом, водопроводом, электричеством и т. д.). Гораздо легче подключить тот же газ, когда труба подведена уже к границе участка, чем получать разрешение, заказывать план, проводить согласование и т. д.
  2. Проведённые геологические изыскания. Проще провести согласование для постройки подземных коммуникаций и сооружений (например, подвального этажа), известны несущая способность грунта (от неё зависит тип строений, которые допустимо возводить), определены границы на местности и т. д.
  3. Организованы места общего пользования (детские и спортивные площадки, подъездные дороги и т. д.).
  4. Проработанная схема расположения участков. Посёлки строятся по общему плану, так что меньше будет споров с соседями, меньше трудностей при планировании построек – обычно заранее известно, что и где можно строить, чтобы не нарушить требования законодательства.
  5. Дополнительные услуги. Как правило, в посёлках организована охрана, централизованно ремонтируются дороги и коммуникации
Как определить самострой. Ответственность за незаконное строительство
Читать
Что можно и что нельзя строить на даче. Разбираемся с понятиями
Подробнее
Что можно сделать, если ветви с чужого участка растут над моим
Смотреть

Однако есть и недостатки, которые тоже надо учитывать:

  1. Изыскания и прокладка коммуникаций – не бесплатные. Так что стоимость участка под застройку в посёлке окажется намного выше, чем на обычной территории под ИЖС.
  2. Как и при покупке квартиры в МКД, компания может оказаться ненадёжной, на словах пообещав удобные площадки, асфальтированные дороги и готовую инфраструктуру, а на деле просто нарезав участки в чистом поле и не приступив даже к засыпке грунтовых дорог. Поэтому, приобретая недвижимость в посёлке, заранее следует поинтересоваться репутацией компании.
  3. Правовое регулирование управления посёлком, даже несмотря на нововведения в ГК РФ, по-прежнему остаётся запутанным.

☝️ Трудности собственника

Одной из главных проблем собственника в коттеджном посёлке является оплата услуг, предоставляемых УК. Дело в том, что далеко не всегда они экономически обоснованы – и не все услуги требуются каждому собственнику дома и участка на территории посёлка.

Одно из дел, касающихся необоснованно завышенных тарифов на услуги управляющей компании, дошло в своё время до Верховного Суда РФ (определение по делу №5-КГ20-107-К2 от 6 октября 2020 г.). Суть в следующем: гражданин С., владея недвижимостью в коттеджном посёлке, обнаружил, что платит за вывоз мусора 36 тыс. рублей в месяц.

Сталкивались ли вы с проблемами обслуживания коттеджных посёлков управляющими компаниями?
Да, приходилось.Нет, лично не приходилось, но доводилось слышать о таком.Нет, по моему мнению – там всё отлично.Не могу однозначно высказаться.

Проведя собственные подсчёты, он убедился, что реальная стоимость услуги в лучшем случае составляет 1600 рублей в месяц. Он расторг договор с управляющей компанией, а когда УК подготовила новый – не стал его подписывать. В результате УК обратилась в суд, чтобы взыскать с С. неоплаченные взносы – а С. подал встречный иск о взыскании излишне уплаченных денежных средств за услуги, которыми реально не пользовался.

В исковом заявлении он указал, что реально из всего, за что он раньше платил, он получал только вывоз мусора, обслуживание дорог и охрану посёлка. Также он указал, что объекты инфраструктуры как принадлежали застройщику, так ему и принадлежат, собрание собственников недвижимости в посёлке не проводилось и в собственность ТСН эти объекты не передавались – а значит, оплачивать их содержание должен сам застройщик.

Районный суд в удовлетворении иска С. отказал, а вот иск УК удовлетворил, взыскав с С. неосновательное обогащение и проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму более 800 тыс. рублей. Апелляционная и кассационная инстанции оставили решение в силе. С. обратился с жалобой в Верховный Суд РФ.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ, рассмотрев материалы дела, пришла к выводу: суд первой инстанции счёл невнесение С. платы за оказание коммунальных и иных услуг неосновательным обогащением. Однако согласно ст. 1102 ГК РФ, неосновательным обогащением является сбережение или приобретение имущества без должных оснований.

Какой забор на участке будет правильным. Нормы и правила
Читать
Можно ли заселиться в заброшенный дом, как это сделал дядя Федор из Простоквашино
Подробнее
Нужно ли платить налог на урожай со своего огорода. Два условия для освобождения от налогообложения
Смотреть

А ч. 4 ст. 1109 ГК РФ гласит, что не возвращается неосновательное обогащение, если деньги или имущество были переданы по несуществующему обязательству и при этом требующее возврата лицо знало о том, что обязательства нет. Суды должны были разобраться в том, действительно ли должен был С. платить – но это сделано не было.

Также ВС РФ отметил, что С. действительно не имеет никакого отношения к собственности УК, в посёлке нет какого-либо объединения собственников (ТСН, СНТ и т. д.) – и потому суды должны были мотивировать, почему С. должен оплачивать содержание объектов.

В связи с этим Верховный Суд вернул дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

, ,
Автор:
Ольга Субботина (ZakonGuru)
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Отправляя данную форму, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности и правилами нашего сайта.

Консультация. Звонок бесплатный
8 (800) 350-34-85