Коттеджный посёлок: юридический статус, общее имущество и платежи

На практике дороги и сети посёлка часто оформлены на застройщика или его управляющую компанию, а жителям приходят счета по тарифам, которые никто с ними не согласовывал. Ответ на вопрос, кто кому и сколько должен, зависит от того, на кого записано имущество, когда создан посёлок и какой договор вы подписали.

Что такое коттеджный посёлок с точки зрения закона

Гражданский кодекс слов «коттеджный посёлок» не использует. Он говорит о недвижимых вещах, расположенных в пределах общей территории, границы которой определены в соответствии с законом. Собственникам таких вещей на праве общей долевой собственности принадлежит имущество, которое при создании участков и домов предназначалось для их общих потребностей (п. 1 ст. 259.1 ГК РФ).

Для посёлка из этого следуют два вывода:

• статуса населённого пункта название «коттеджный посёлок» само по себе не даёт: это слово застройщика, а не закона;
• если границы общей территории определены в установленном законом порядке и на ней предусмотрено общее имущество, собственникам участков принадлежат и доли в земельных участках общего назначения, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ст. 259.1 ГК РФ).

Ближайшее понятие в законе — малоэтажный жилой комплекс: индивидуальные жилые дома и иные объекты, которые определены в проектной декларации как общее имущество (п. 6 ст. 2 закона № 214-ФЗ о долевом строительстве).

Закон о садоводстве № 217-ФЗ регулирует отношения, связанные с ведением гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд (ч. 1 ст. 1 закона № 217-ФЗ). На посёлок он распространяется, только если тот создан на землях садоводческого товарищества. Чем различаются такие участки, читайте в материале о свойствах земель ИЖС, СНТ и ДНП.

Что изменилось с 1 октября 2023 года

Правила об общем имуществе собственников недвижимых вещей внесены в кодекс законом от 24.07.2023 № 351-ФЗ, который вступил в силу с 1 октября 2023 года (ч. 1 ст. 3 закона № 351-ФЗ).

Два ограничения:

1. Новые положения кодекса применяются к правоотношениям, возникшим после вступления закона в силу (ч. 2 ст. 3 закона № 351-ФЗ).
2. Имущество, которое уже существовало и отвечает признакам общего, переходит в общую долевую собственность собственников в порядке, определённом федеральным законом (ч. 3 ст. 3 закона № 351-ФЗ).

Кому принадлежат дороги, сети и земля общего назначения

Там, где режим общего имущества действует, правила такие.

Покупатель дома получает долю в общем имуществе вместе с домом, отдельного договора на неё не нужно. Об общих правилах для долей — статья про участки в общей долевой собственности.

Может ли владелец земель общего пользования передать их жителям

Запрета в нормах об общем имуществе нет. Если застройщик согласен, а жители готовы принять землю и дороги, имущество передают по договору, а переход права регистрируют в ЕГРН. Принять его в долевую собственность должны все собственники: тех, кто не подписал, договор не обязывает (п. 3 ст. 308 ГК РФ). Если согласия всех нет, имущество можно передать товариществу, созданному жителями: оно является собственником своего имущества (п. 2.1 ст. 123.12 ГК РФ). До подписания договоритесь, кто будет платить налоги и вести содержание: после перехода права эти расходы лягут на собственников соразмерно долям (ст. 259.4 ГК РФ).

Как управляют посёлком: УК, ТСН, СНТ

Вариантов несколько, и от выбора зависит, кто утверждает смету и может ли посёлок сменить подрядчика.

• Управляющая компания. Если имущество общее, нанять компанию для его обслуживания можно большинством голосов всех собственников (п. 2 ст. 259.3 ГК РФ). Не менее двух третей голосов нужно, когда само имущество отдают во владение или пользование, например в аренду (п. 4 ст. 259.3 ГК РФ). Если имущество принадлежит самой компании, жители на её расходы влияют только через договор.
• ТСН. Это добровольное объединение собственников недвижимости, в том числе жилых домов, для совместного владения и пользования имуществом, находящимся в их общей собственности или общем пользовании (п. 1 ст. 123.12 ГК РФ). Товарищество является собственником своего имущества (п. 2.1 ст. 123.12 ГК РФ).
• ТСЖ нескольких жилых домов. Жилищный кодекс допускает товарищество для совместного использования имущества собственников нескольких жилых домов (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ). Условие жёсткое: решения о создании товарищества и об утверждении устава принимаются по соглашению всех собственников этих домов (ч. 2 ст. 136 ЖК РФ).

Если посёлок стоит на землях садоводства, взносы платят по закону № 217-ФЗ: читайте, нужно ли платить взносы в СНТ, если вы не член товарищества.

За что и сколько платить собственнику

Если имущество общее, каждый собственник обязан участвовать в расходах и издержках по его содержанию и сохранению соразмерно своей доле. Изменить такое распределение можно только единогласным решением (п. 1 ст. 259.4 ГК РФ). Так же делятся налоги, сборы и другие обязательные платежи, связанные с общим имуществом (п. 2 ст. 259.4 ГК РФ).

Если дороги и сети принадлежат управляющей компании, основание для платежей — договор. Заставить подписать его нельзя: понуждение к заключению договора не допускается, кроме случаев, когда такая обязанность предусмотрена кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (п. 1 ст. 421 ГК РФ). Отсюда порядок действий, когда приходит счёт:

1. Запросите выписку из ЕГРН на дороги и землю общего назначения: кто собственник.
2. Попросите у компании договор, смету и документы о фактических расходах.
3. Проверьте, какими услугами вы пользуетесь на деле: проезд, охрана, вывоз мусора, освещение.
4. По спорным строкам направьте письменное возражение и храните его копию.

Платежи УК в суде: неосновательное обогащение, позиции КС и ВС

Неосновательное обогащение — это имущество, которое лицо приобрело или сберегло за чужой счёт без оснований, установленных законом, иными правовыми актами или сделкой (п. 1 ст. 1102 ГК РФ). В спорах посёлков норма работает в обе стороны: компания взыскивает с жителя стоимость услуг, полученных без договора, а житель требует вернуть излишне уплаченное. Если договор с тарифом вы подписали, плата получена по сделке, и по этой норме вернуть можно только суммы сверх договора. В остальном требуйте перерасчёта за неоказанные услуги и проверьте, вправе ли компания по договору поднимать тариф без вашего согласия. Подробнее о том, как взыскать неосновательное обогащение, написано отдельно.

Конституционный суд в постановлении от 28.12.2021 № 55-П указал: отсутствие у собственника участка договора с управляющей организацией не основание прекратить взимание платы за управление имуществом общего пользования и его содержание. Но суд вправе оценить доводы собственника о том, что пользоваться имуществом он не мог, что услуги выходят за рамки объективно необходимых или что их стоимость явно превышает рыночную. Неустойку, не установленную договором с собственником, взыскать нельзя.

Тот же подход в определении Верховного суда от 06.10.2020 по делу № 5-КГ20-107-К2: по изложению на портале «Гарант», суду надлежало выяснить, была ли необходима каждая услуга, какими услугами собственник фактически пользовался и обоснованы ли расходы компании экономически. Поэтому в иске или в возражениях разбирайте счёт по строкам, а не оспаривайте тариф целиком.

Есть риск и для плательщика. Деньги, переданные по несуществующему обязательству, не возвращаются, если получатель докажет, что вы знали об отсутствии обязательства (подп. 4 ст. 1109 ГК РФ). Доказывать это должна компания. До суда направьте ей претензию о возврате неосновательного обогащения с расчётом.

Плюсы и минусы посёлка и что проверить перед покупкой

Перед сделкой проверьте:

1. Категорию земли и вид разрешённого использования участка по выписке из ЕГРН.
2. Кому принадлежат дороги, земля общего назначения, сети и трансформаторная подстанция.
3. Как оформлено управление: договор с компанией, устав товарищества, протоколы собраний.
4. Действующую смету и то, как менялись платежи за прошлые годы.
5. Долги продавца перед управляющей компанией или товариществом.

Если продавец предлагает подписать договор на обслуживание одновременно с договором купли-продажи, прочтите его до сделки: в нём стоят тариф и порядок его изменения.