Почему дача по «садовой книжке» стоит минимум вдвое дешевле. В чём подвох?
Отсмеявшись, я написала ему ответ, поскольку он не один, кто влип в такую же ситуацию, решила расширить и выложить в виде статьи. Но повод для смеха тут есть: это классический вариант поговорки «Жадный платит дважды».
Что такое «садовая книжка»
«Садовой книжкой» в просторечии именуется обычно документ, подтверждающий, что конкретный человек является членом СНТ – садоводческого некоммерческого товарищества. И вся загвоздка ситуации в том, что, говоря о праве собственности на участок и дом – книжка ничего не означает.
Она лишь подтверждает тот факт, что обладатель этого документа не менее трёх месяцев был участником соответствующего товарищества. И книжка – это документ, выдаваемый ему в рамках полномочий правления товарищества согласно ст. 18 ФЗ «О ведении гражданами садоводчества и огородничества для собственных нужд…».
По сути, книжка с точки зрения прав на недвижимость не означает ничего – и именно поэтому продаваемые по ней участки так дёшево стоят. Покупатель должен пройти всю процедуру регистрации права собственности – и не факт, что ему это удастся.
Почему это имеет значение
Всё дело в том, что, хотя на дворе и 2024 год, до сих пор в отношении дач действуют ещё советские нормы и титулы владения. В СССР право на недвижимость регулировалось по нынешним временам странно: строения, кроме сельских (как ни странно, но дома колхозников не были государственной собственностью) и земельные участки предоставлялись не в собственность – а, например, на праве пожизненного наследуемого владения (ст. 266 ГК РФ).
И разобраться в этом сейчас иной раз весьма проблематично. Из-за того возникают споры по поводу «самостроя», и поэтому потребовалась в своё время «дачная амнистия».
Ну а продажа дачи по «книжке» означает, что право собственности на неё и на земельный участок не оформлено. Как минимум, это означает, что придётся оформлять внесение участка в ЕГРН и регистрацию права собственности самостоятельно.
И стоимость работ по межеванию, оформлению в собственность (а иногда – и по ведению судебных тяжб по признанию права собственности на землю и строения) вполне сравнима с ценой участка.
Так что покупка «по книжке» означает лишь, что вы купили не участок с дачей, а проблему. И вам предстоит долгая и вдумчивая работа по оформлению права собственности на неё (согласно ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и подзаконным актам).
Ну а с точки зрения продавца сделка купли-продажи по «садовой книжке» означает лишь, что вам предлагают дикого и свирепого кота в мешке – который или станет мирным и ласковым домашним любимцем, или раздерёт вам руки и убежит в лес.
Что делать при покупке
Если вам предлагают такую сделку – то лучше всего вспомнить сказку Пушкина о Балде (да, ту самую: «Не гонялся бы ты, поп, за дешевизной»). Самый разумный вариант – это отказаться от покупки, предложив продавцу сначала законным образом оформить право собственности на недвижимость, а только лишь потом уже выставлять её на продажу.
Если же вы всё-таки решились купить такой участок – то имейте в виду следующее:
- Приготовьтесь к тратам на юриста – причём хорошего и специализирующегося именно на операциях с недвижимостью.
- Найдите первого собственника.
- Найдите его документы.
- Если собственника нет – приготовьтесь к тому, что вы будете доказывать право на собственность по приобретательной давности продавца (согласно ст. 234 ГК РФ, надо, чтобы он 15 лет открыто и добросовестно пользовался своим участком 15 лет).
- Если на участке есть строения – их тоже придётся узаконить, доказав давность владения и соответствие по качеству законным образцам («дачная амнистия» введена не на пустом месте!)
Одним словом – вы потратите минимум столько же, сколько уплатили за покупку, которую ещё и не сможете сразу зарегистрировать в ЕГРН. Потому такие дачи продаются минимум вдвое дешевле.
