Государственная и муниципальная собственность на землю: отличия

Вопрос возникает, когда нужно оформить участок под домом или взять землю под строительство. Ответ зависит от того, кто собственник участка и разграничена ли на него собственность.

Чем отличается государственная собственность на землю от муниципальной

Государственная собственность — это все земли, которые не принадлежат гражданам, юридическим лицам или муниципальным образованиям (п. 1 ст. 16 ЗК РФ). Внутри неё есть два собственника: Российская Федерация и субъекты РФ. Муниципальная собственность — отдельная форма: участки принадлежат конкретному муниципальному образованию.

Для гражданина разница практическая: от собственника зависит, в какой орган подавать заявление о предоставлении участка (ст. 39.2 ЗК РФ).

Что относится к государственной собственности на землю

Федеральная собственность

Участок принадлежит Российской Федерации в трёх случаях: так установлено федеральным законом, право возникло при разграничении государственной собственности или участок приобретён по основаниям гражданского законодательства, например куплен (п. 1 ст. 17 ЗК РФ). Подробнее — в статье о государственной собственности на землю.

При разграничении к федеральной собственности отходят, в частности, участки под зданиями и сооружениями, которые принадлежат РФ, и участки, предоставленные федеральным органам и предприятиям (п. 1 ст. 3.1 закона № 137-ФЗ).

Собственность субъекта РФ

Региону принадлежат участки, признанные таковыми федеральным законом, перешедшие к нему при разграничении, приобретённые по гражданско-правовым основаниям, а также безвозмездно переданные из федеральной собственности (п. 1 ст. 18 ЗК РФ). При разграничении к региону отходят участки под его зданиями и предоставленные его органам и предприятиям (п. 2 ст. 3.1 закона № 137-ФЗ).

Что относится к муниципальной собственности на землю

Основания те же, что у региона, но признать участок муниципальным может не только федеральный закон, но и закон субъекта РФ. Кроме того, муниципалитет получает участки при разграничении, по гражданско-правовым сделкам и безвозмездно из федеральной собственности (п. 1 ст. 19 ЗК РФ). Порядок разграничения ст. 19 ЗК РФ не устанавливает.

При разграничении муниципальными становятся участки под зданиями муниципалитета, участки, предоставленные органам местного самоуправления, муниципальным казённым и унитарным предприятиям, и другие, предусмотренные федеральными и региональными законами (п. 3 ст. 3.1 закона № 137-ФЗ). Подробно — в статье что такое муниципальная собственность на землю и какие участки к ней относятся.

Своими участками муниципалитет управляет и распоряжается сам (п. 2 ст. 11 ЗК РФ): продаёт, сдаёт в аренду, предоставляет в пользование.

Если собственность не разграничена: кто выдаёт участок

Разграничение государственной собственности на федеральную, региональную и муниципальную проводится по ЗК РФ и федеральным законам (п. 2 ст. 16 ЗК РФ), критерии — в ст. 3.1 закона № 137-ФЗ. Пока право РФ, региона или муниципалитета на конкретный участок не зарегистрировано, участок остаётся в неразграниченной государственной собственности.

Ими распоряжается не тот, кто формально собственник, а орган, которого назвал закон (п. 2 ст. 3.3 закона № 137-ФЗ):

• администрация городского округа или муниципального округа — на своей территории;
• администрация городского поселения — на территории поселения;
• администрация муниципального района — на территории сельских поселений района и на межселенных территориях.

В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе такие участки предоставляет исполнительный орган власти города, если городской закон не передал это внутригородским муниципалитетам. Участки под федеральные дороги предоставляет федеральный орган, под региональные и межмуниципальные — орган власти субъекта РФ.

Практический вывод: в остальных случаях заявление о таком участке подают в местную администрацию, хотя участок государственный. Как устроен оборот этих земель, разобрано в материале об обороте земель неразграниченной государственной собственности, порядок передачи участков от одного собственника другому — в статье о разграничении госсобственности.

Сравнительная таблица: государственная и муниципальная собственность

Как получить участок из государственной или муниципальной собственности

Участок предоставляют решением органа — если бесплатно в собственность или в постоянное (бессрочное) пользование, либо по договору купли-продажи, аренды или безвозмездного пользования (п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ). Порядок общий для государственных и муниципальных земель.

Торги или без торгов

По общему правилу участок продают на аукционе (п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ). Без торгов — только в случаях из закрытого перечня п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ. При продаже без торгов цена не может быть выше кадастровой стоимости, если иное не установлено федеральным законом (п. 3 ст. 39.4 ЗК РФ).

Собственник здания или сооружения, которое стоит на государственном или муниципальном участке, имеет исключительное право выкупить этот участок или взять его в аренду (п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ). Это платный выкуп, а не бесплатная передача.

Порядок без торгов

Если участок ещё не образован, действуют так (п. 1 ст. 39.14 ЗК РФ):

1. Подготовить схему расположения участка на кадастровом плане территории, если нет утверждённого проекта межевания.
2. Подать в уполномоченный орган заявление о предварительном согласовании предоставления участка. Орган рассматривает его не более 20 дней (п. 7 ст. 39.15 ЗК РФ). Если заявление оформлено неправильно, подано не в тот орган или без документов, его возвращают в течение 10 дней с указанием причин (п. 3 ст. 39.15 ЗК РФ).
3. Получив решение о предварительном согласовании, заказать у кадастрового инженера кадастровые работы и поставить участок на кадастровый учёт. Как проходит межевание земельного участка, описано отдельно.
4. Подать заявление о предоставлении участка.
5. Получить договор купли-продажи, аренды или решение о бесплатном предоставлении.

Отказ в предварительном согласовании должен содержать все основания (п. 7 ст. 39.15 ЗК РФ). Его можно обжаловать в суде или, устранив причину, подать заявление снова.

Если гражданин просит участок для ИЖС, личного подсобного хозяйства в границах населённого пункта или садоводства, орган в течение 20 дней публикует извещение или отказывает. Другие граждане 30 дней могут заявить, что хотят участвовать в аукционе. Если заявлений нет, участок предоставляют без торгов, если есть — проводят аукцион (п. 1, 2 ст. 39.18 ЗК РФ).

Можно ли получить участок бесплатно

Единого списка льготников в ЗК РФ нет. Статья 39.5 называет случаи, а категории граждан определяют другие законы:

• граждане с тремя и более детьми — в случае и порядке, которые установил регион (пп. 6 ст. 39.5 ЗК РФ);
• иные категории граждан — если это предусмотрено федеральным законом или законом субъекта РФ (пп. 7 ст. 39.5 ЗК РФ). Поэтому условия для военнослужащих, ветеранов или, например, семей с ребёнком-инвалидом ищите в профильном законе и законе своего региона.

Отдельно бесплатно оформляют участок под старым домом. Гражданин РФ вправе бесплатно получить участок, которым он пользуется, если на нём стоит жилой дом, право на который возникло у него до введения в действие ЗК РФ или перешло по наследству от того, у кого возникло до этой даты (п. 4 ст. 3 закона № 137-ФЗ).

Если участок был предоставлен гражданину до введения в действие ЗК РФ на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, он считается предоставленным в собственность, кроме участков, которые нельзя приватизировать (п. 9.1 ст. 3 закона № 137-ФЗ). Отдельного решения администрации не нужно — достаточно зарегистрировать право.

Какие участки в частную собственность не передают

Не каждый публичный участок можно оформить в частную собственность. Земли, изъятые из оборота, в частную собственность не предоставляют и не могут быть предметом сделок. Земли, ограниченные в обороте, тоже не передают, кроме случаев, установленных федеральными законами (п. 2 ст. 27 ЗК РФ).

Как проверить, кому принадлежит участок

Собственника участка показывает выписка из ЕГРН. Сведения предоставляют в срок не более трёх рабочих дней (ч. 9 ст. 62 закона № 218-ФЗ). Закон № 218-ФЗ о ЕГРН действует с 1 января 2017 года (ч. 1 ст. 72), кадастрового паспорта он не предусматривает — нужна именно выписка.

• В выписке указан собственник — РФ, субъект РФ или муниципальное образование. Заявление подают в орган этого собственника.
• Права в ЕГРН нет — скорее всего, собственность не разграничена. Заявление подают в местную администрацию, а в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — в орган власти города. Но на давно учтённый участок могут быть права, оформленные до появления реестра, — это выяснится при рассмотрении заявления.