Предварительное согласование предоставления земельного участка: порядок

Человек нашёл свободную землю или хочет оформить участок под своим зданием, но на кадастровом учёте такого участка нет или его границы не установлены. Тогда перед договором придётся пройти дополнительный этап.

Что такое предварительное согласование и когда оно нужно

Это промежуточное решение органа власти: он подтверждает, что участок в указанных границах можно образовать и передать заявителю. Этап относится только к предоставлению земли без торгов и нужен в двух случаях: участок предстоит образовать либо его границы подлежат уточнению (ст. 39.14 ЗК РФ). Если участок уже стоит на учёте с установленными границами, сразу подают заявление о предоставлении.

Порядок без торгов закреплён в п. 1 ст. 39.14 ЗК РФ:

1. Подготовить схему расположения участка, если его предстоит образовать и проект межевания территории не утверждён.
2. Подать заявление о предварительном согласовании.
3. Получить решение.
4. Провести кадастровые работы и поставить участок на учёт.
5. Подать заявление о предоставлении участка.
6. Заключить договор или получить решение о предоставлении.

Если земля под зданием, сооружением или помещением не образована или её границы нужно уточнить, с заявлением вправе обратиться любой правообладатель этого здания, сооружения или помещения в нём (ст. 39.14 ЗК РФ).

Как подать заявление и что в нём указать

Способ подачи выбирает заявитель: лично, по почте на бумаге или в электронной форме через интернет (ст. 39.14 ЗК РФ). Обращаться нужно в орган, который распоряжается этой землёй, обычно в местную администрацию.

В заявлении по п. 1 ст. 39.15 ЗК РФ указывают:

• сведения о заявителе и адрес для связи с ним;
• кадастровый номер участка, если его границы подлежат уточнению;
• реквизиты решения об утверждении проекта межевания территории, если участок образуют по этому проекту;
• кадастровые номера участков, из которых образуют испрашиваемый, если они есть в реестре;
• основание предоставления без торгов из числа названных в Земельном кодексе;
• вид права, если землю можно получить на нескольких: собственность, аренда без аукциона или другое;
• цель использования участка.

Это основные сведения, полный перечень — в п. 1 ст. 39.15 ЗК РФ. К заявлению прикладывают схему расположения участка, если его предстоит образовать и проекта межевания территории нет, документы, подтверждающие право на землю без торгов, и документ о полномочиях представителя (ст. 39.15 ЗК РФ). Гражданин может приложить схему на бумаге: электронную орган подготовит сам и бесплатно (п. 5 ст. 39.15 ЗК РФ). Образец — в материале о том, как составить заявление о предварительном согласовании.

Сроки: возврат, рассмотрение, продление

Заявление вернут, если оно оформлено не по требованиям, подано не в тот орган или к нему не приложены документы.

Гражданину, который просит участок для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства в границах населённого пункта или садоводства для собственных нужд, решение за 20 дней не выносят (ст. 39.18 ЗК РФ). Орган размещает извещение и ждёт заявлений других граждан. Если они поступили, заявителю отказывают, а орган сам образует участок и выставляет его на аукцион.

О продлении срока до 35 дней заявителя уведомляют. Заявления рассматривают в порядке поступления. Если на рассмотрении уже есть схема, поданная раньше другим лицом, и участки по двум схемам частично или полностью совпадают, срок по более позднему заявлению приостанавливают — до решения об утверждении первой схемы или об отказе в этом (ст. 39.15 ЗК РФ).

Решение или отказ: чем оформляется и на что опираться

Итог рассмотрения — решение уполномоченного органа о предварительном согласовании. На практике это постановление или распоряжение администрации. Прав на землю решение не даёт: оно служит основанием для предоставления участка в порядке ст. 39.17 ЗК РФ.

Если цель, названная в заявлении, не соответствует виду разрешённого использования или категории земель, в решении указывают, что вид использования нужно изменить или землю перевести в другую категорию. Это условие предоставления участка (п. 10 ст. 39.15 ЗК РФ).

Отказать вправе при наличии хотя бы одного основания из п. 8 ст. 39.15 ЗК РФ. Их две группы:

• схему расположения нельзя утвердить по основаниям п. 16 ст. 11.10 ЗК РФ;
• участок нельзя предоставить заявителю по основаниям ст. 39.16 ЗК РФ.

Решение об отказе должно содержать все основания отказа. Подробнее — в статье про основания отказа в предоставлении участка и обжалование.

Сколько действует решение и что делать дальше

Срок действия решения — один год. Два года оно действует, только если в нём записано условие из п. 10 ст. 39.15 ЗК РФ: изменить вид разрешённого использования, получить разрешение на условно разрешённый вид или перевести землю в другую категорию. Решения, принятые до 11.12.2024, действуют два года.

За это время нужно:

1. Заказать кадастровые работы для образования участка или уточнения его границ. Их обеспечивает сам заявитель (ст. 39.15 ЗК РФ).
2. Дождаться постановки участка на кадастровый учёт либо внесения сведений об уточнённых границах.
3. Подать заявление о предоставлении участка. Орган отвечает на него в срок не более 20 дней (п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ).
4. Подписать проекты договора и вернуть их в орган в течение 30 дней со дня получения (п. 7 ст. 39.17 ЗК РФ).

Несколько участков и схема расположения

Межевать участок нужно после решения о предварительном согласовании: до подачи заявления готовят только схему расположения.

Одна схема может предусматривать образование двух и более участков, тогда в ней указывают их условные номера (ст. 11.10 ЗК РФ). Прямого правила о согласовании нескольких участков одним заявлением или постановлением в ст. 39.15 ЗК РФ нет. Надёжнее подать отдельное заявление на каждый участок, а возможность объединить их уточнить в регламенте своего органа.

Решение об утверждении схемы действует два года (п. 15 ст. 11.10 ЗК РФ), но ориентироваться нужно на срок решения о предварительном согласовании: заявление о предоставлении участка надёжнее подать, пока этот срок не истёк.

Когда участок образуют для аукциона по инициативе гражданина или организации, предварительного согласования нет: заинтересованное лицо подаёт заявление об утверждении схемы расположения (п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ). В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе готовить такую схему самому гражданину или организации нельзя (пп. 1 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ).