Аренда земельного участка без торгов: основания получения и возможные проблемы
Аренда земли является довольно выгодным и удобным способом ее использования, поскольку это более дешевый вариант, при котором можно определить конкретный срок эксплуатации участка.
В некоторых случаях граждане и организации имеют право получить его в аренду вообще бесплатно — это касается участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. Более подробно о том, какие категории земель можно получить без торгов и что для этого требуется — далее в статье.
Законодательное регулирование вопроса
Порядок и правила эксплуатации земельных участков, в том числе и находящихся в государственной или муниципальной собственности, определены в Земельном кодексе РФ. В частности, вопросам выделения таких участков посвящена отдельная глава V.1.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ, под арендой земельного участка понимается такой вид отношений, при которых собственник предоставляет его во временное пользование другому лицу на условиях внесения за это определенной платы. При этом отношения могут носить как срочный, так и бессрочный характер. Максимальная продолжительность аренды именно земельного надела может составлять 49 лет.
По общим правилам, передавать участок в аренду без торгов нельзя — данное требование установлено п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ.При этом торги на предоставление земельного участка в аренду осуществляются без проведения конкурса, в форме аукциона. Однако из этого правила есть некоторые исключения. Они определны в п. 2 этой же статьи 39.6 ЗК РФ.
Категории земель
К участкам, которые передаются в аренду физическим или юридическим лицам без торгов, предъявляются определенные требования, которым они должны соответствовать. Они включают в себя:
- наличие четко установленных границ (для этого должна быть пройдена процедура межевания);
- наличие кадастрового номера (присваивается после постановки объекта недвижимости на кадастровый учет);
- нахождение в собственности муниципального или государственного исполнительного органа;
- соответствие установленным пределам площади (для каждой ситуации устанавливается своя величина);
- расположение в пределах субъекта РФ, в котором происходит обращение;
- соответствие вида разрешенного использования тем целям, для которых предоставляется участок.
Наиболее распространенными целями при этом являются:
- индивидуальное жилищное строительство;
- ведение личного подсобного хозяйства;
- садоводство;
- ведение дачного хозяйства;
- огородничество.
Также стоит учесть, что отдельные земельные участки вообще не могут быть переданы третьим лицам на основаниях, предусмотренных в законодательстве.Например, это объекты, зарезервированные для государственных нужд, изъятые из оборота или ограниченные в нем, выступающие предметом торгов и т. д. Полный перечень этих оснований содержится в ЗК РФ.
Кто может быть арендатором?
Всех получателей земли на льготных условиях (то есть арендаторов) можно разделить на две основные группы:
- юридические лица (как коммерческие, так и некоммерческие организации);
- физические лица.
При этом условия получения участка могут быть установлены как отдельно для каждой из этих групп, так и одновременно для них обоих. Конкретные основания предусмотрены в ст. 39.6 ЗК РФ и представлены в виде таблицы:
| Юридические лица | Физические лица | Юр и физлица | Другие случаи |
| Для реализации указа или распоряжения Президента РФ | При наличии у них права на первоочередное предоставление земли в соответствии с федеральными или региональными законами РФ | Вместо предоставленного ранее на правах аренды участка, который изымается для удовлетворения государственных или муниципальных нужд | Выделение участка из предоставленного ранее некоммерческой организации земельного надела с целью ИЖС, ведения садоводства, огородничества или же дачного хозяйства |
| В соответствии с распоряжением Правительства РФ и с целью размещения значимых социально-культурных объектов или реализации инвестиционных проектов (при условии их соответствия установленным требованиям) | Для ИЖС и ЛПХ в пределах населенного пункта, а также для ведения дачного хозяйства и садоводства | Для окончания строительства незавершенных объектов (предоставляется только однократно) | Для создания водохранилищ и гидротехнических сооружений, если это предусмотрено нормативными документами (федеральными или региональными) |
| Согласно распоряжению высшего должностного лица субъекта РФ для размещения на земле объектов коммунально-бытового или социально-культурного наследия | Для выпаса сельскохозяйственных животных, сенокошения, ведения огородничества | Выделение земли из предоставленного ранее государственного или муниципального участка, в том числе с целью комплексного освоения территории | Для проведения работ, которые связаны с пользованием недр |
| Для расположения объектов с целью обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, федеральных или региональных субъектов | Предоставление земли с расположенными на ней зданиями или сооружениями собственникам этих объектов | С целью осуществления договора о развитии застроенной территории субъекту, с которым данный договор заключен | |
| Пользователям земли на праве постоянного (бессрочного) пользования | Лицу, с которым подписано охотхозяйственное соглашение, с целью его реализации | Для лица, которое заключило концессионное соглашение, соглашение о государственно-частном партнерстве или соглашение о муниципально-частном партнерстве, для реализации этих документов | |
| Для размещения ядерных установок, радиационных источников и т. п., если подобное решение было принято Правительством РФ | При наличии предусмотренных законом оснований для оформления земли без торгов в собственность (в том числе и на бесплатной основе) | Для религиозных организаций и казачьих обществ, внесенных в государственный реестр, с целью сельскохозяйственного производства |
При аренде часто возникает вопрос, который связан с получением участка его предыдущим арендатором после истечения срока действия договора. Вопреки мнению многих, преимущественного права на аренду у такого субъекта в большинстве случаев нет — в дальнейшем он может получить его только на общих основаниях.
Исключение составляют следующие ситуации:
- земля ранее также была предоставлена без торгов;
- она была получена на аукционе с целью ведения домашнего хозяйства или садоводства;
- у других лиц нет исключительного права на ее получение;
- арендатор подал заявление о продлении срока аренды еще до окончания действия предыдущего договора;
- на момент заключения договора есть законные основания для предоставления земли без торгов.
Это установлено ч. 3 и 4 ст. 39.6 ЗК РФ. Во всех остальных случаях, как уже отмечалось, заключение договора аренды происходит на общих условиях.
Некоторые банки предлагают программы ипотеки для молодой семьи. Мечтаете о бесплатном участке в Крыму? Об условиях его получения подробно написано здесь.
Необходимо составить договор задатка при покупке земли? Образец можно скачать здесь.
Возможные трудности
Стоит учесть, что в некоторых случаях реализация права лица на получение участка в аренду без торгов может быть осложнена по нескольким причинам.
Основной из них является отсутствие в собственности государственного или муниципального органа участка, соответствующего запросам заявителя или требованиям законодательства.
Еще одной причиной возможных сложностей является тот факт, что предоставляемый участок может иметь определенные ограничения или обременения, в частности, сервитут. В этом случае его могут использовать третьи лица в тех пределах, которые определены законом. Арендатору придется согласиться на данные условия, поскольку они являются полностью законными.
При заключении договора аренды на длительный срок (до 49 лет) его условия за этот период могут существенно изменяться. Поэтому периодически у сторон будет возникать необходимость в пересмотре данных условий и их документальном оформлении. Делается это при помощи специального документа — дополнительного соглашения к договору.
В остальных ситуациях получить претендент сможет довольно быстро получить землю в аренду без необходимости участия в аукционе, при условии его соответствия законодательным требованиям. Важным преимуществом при этом будет также тот факт, что стоимость аренды в таком случае будет значительно ниже, чем в ситуации с частной собственностью. Поэтому гражданам и предприятиям стоит внимательно изучать свои земельные права и по возможности реализовывать их.
