Можно ли строить дом в зоне подтопления и затопления
Действующее законодательство действительно ограничивает права владельцев земельных участков, находящихся близ водоёмов и относящихся к зонам подтопления и затопления. Однако возможность строительства там существует.
Коротко
Если участок попал в зону подтопления или затопления, строить дом можно, но с обязательной инженерной защитой — так требует ст. 67.1 Водного кодекса РФ. Проверить, входит ли участок в такие зоны (ЗОУИТ), можно на публичной кадастровой карте Росреестра или по выписке из ЕГРН. Отказать только из-за ЗОУИТ администрация не вправе: Верховный Суд РФ в определениях № 49-КАД22-11-К6 и № 78-КАД23-16-К3 подтвердил, что защиту можно возвести и в процессе строительства.
Актуально на 2026 год Актуально на 2026 год: границы зон затопления и подтопления устанавливают по Положению, утверждённому постановлением Правительства РФ от 18.04.2014 № 360 (в редакции от 24.05.2024), и пересматривают не реже раза в 10 лет.
Как узнать, входит ли участок в зону затопления или подтопления
Проверить, не попал ли ваш участок в ЗОУИТ (зоны особых условий использования территории), к числу которых относятся зоны затопления и подтопления, можно несколькими способами:
- cамый надёжный способ – это обратиться в местную администрацию к специалистам из департамента (или другого подразделения – названия могут отличаться) имущественных и земельных отношений с запросом. Если в муниципальном образовании выделялись ЗОУИТ, то там эта информация точно должна быть;
- найти правила землепользования и застройки по своему муниципальному округу. Если там есть ЗОУИТ, карты должны быть в открытом доступе;
- заказать выписку из ЕГРН (Единого госреестра недвижимости на свой участок). Любые обременения, включая ЗОУИТ, должны быть внесены в этот реестр;
- самый быстрый – открыть публичную кадастровую карту на официальном сайте Росреестра. Там в меню нужно выбрать пункт «Слои», а среди слоёв – «ЗОУИТ». Если необходимо, то дальше можно выбрать пункт «Все объекты в точке» и, листая перечень разных видов ЗОУИТ, выбрать именно зоны затопления или подтопления. Если на карте ваш участок загорелся соответствующим цветом – он включён в границы зоны;
- посмотреть генеральный план застройки для своего населённого пункта. Это тоже открытая информация.
Однако учтите: серьёзная работа по выделению зон затопления и подтопления началась только в 2019 году, и по состоянию на 2026 год и близко не закончена. Так что даже если вы проверите данные, информация вскоре может устареть.
Смотрите также
При этом оказаться в зоне затопления могут даже территории, от которых такого никто никогда не ожидал: к примеру, весной 2013 года северные районы Белгородской области столкнулись с аномально высоким паводком, и затоплены были территории, где за всю историю наблюдения паводковых вод не наблюдалось.
Что такое зоны подтопления и затопления
Приложение к Положению о зонах затопления, подтопления (утверждено постановлением Правительства РФ от 18.04.2014 № 360., далее для простоты просто Положение) устанавливает требования для признания территории соответствующими зонами.
Согласно его нормам зоной затопления считаются территории:
- прилегающие к нерегулируемым водотокам (ручьям, рекам и т. д.), подвергавшиеся затоплению минимум однажды за последние 100 лет наблюдений;
- прилегающие к устьям и затапливаемых нагонной волной;
- прилегающие к стоячим водоёмам, но затапливаемые хотя бы раз за 100 лет;
- прилегающие к водохранилищам и затапливаемые при максимальном (форсированном подпорном) уровне воды в нём;
- находящиеся ниже плотины гидроузла и затапливаемые при пропуске паводков.
В свою очередь зонами подтопления считаются территории, где уровень грунтовых вод высокий и вызван подпором воды из водных объектов.
Такие зоны делятся на три типа подтопления:
- сильное – вода стоит на глубине от 0,3 м и выше;
- умеренное – от 0,3-0,7 м до 1,2 – 2 м глубины;
- слабое – вода на глубине от 2 до 3 м.
Поскольку зоны затопления и подтопления связаны с находящимися поблизости водными объектами, их использование ограничено по двум причинам:
- затопление или высокий уровень грунтовых вод могут привести к разрушению находящихся на этой земле объектов;
- хозяйственная деятельность может вызвать загрязнение воды.
Государственные службы пересматривают границы зон и, согласно п.19 Положения, должны это делать не реже, чем раз в 10 лет. При этом территория может быть включена в зону, если ранее обследование не проводилось, либо произошли чрезвычайные события (например, сто лет подряд устье не затапливало, но в этом году нагонная волна впервые его захлестнула).
Но возможно и исключение участка из границ зоны – если изменилась гидрологическая обстановка (например, гидроузел демонтирован, плотина разрушена, и вода из водохранилища больше не оказывает подпорного действия на окружающую местность).
Строительство на участке в опасной зоне
Несмотря на то, что деятельность в зонах затопления и подтопления ограничена, строительство вести там можно. Однако при этом надо учитывать требования ст. 67.1 Водного кодекса (ВК) РФ. Она предусматривает следующее: возводить капитальные объекты можно, но только при обеспечении инженерной защиты.
Кроме этого, статья запрещает на этих территориях:
- размещать кладбища, скотомогильники и хранилища отходов (включая радиоактивные). Для обычного человека это означает, что даже помойку организовывать на своём участке запрещено – весь мусор должен вывозиться;
- использовать сточные воды для удобрения почвы;
- использовать распыление химикатов с воздуха для борьбы с животными-вредителями.
Принципиальный момент тут – наличие инженерной защиты. Она включает в себя:
- дамбы;
- укрепление берегов;
- дренажные системы;
- трубопроводы;
- колодцы и скважины водооткачки и т. п.
При этом в законодательстве есть любопытный момент: хотя строительство капитальных сооружений и увязано с существованием инженерной защиты, нет прямого указания на то, что сначала надо делать дренаж, а уже потом строить дом.
Отчасти это связано с тем, что статус зон затопления и подтопления присваивается и уже застроенным участкам, отчасти – просто нестыковка двух ведомств, разрабатывавших проекты нормативных актов. Тем более, что ст. 51.1 Градостроительного кодекса (ГрК) РФ не требует при уведомлении о строительстве предъявлять уже готовую защиту.
Что же касается самой инженерной защиты, то она должна соответствовать своду правил (СП) 104.13330.2016, утверждённому приказом Минстроя РФ от 16 декабря 2016 г. №964/пр.
Конкретные меры должны разрабатываться проектной организацией. Может потребоваться как простая подсыпка грунта (чтобы образовалась дамба или грунтовые воды стали залегать на глубине более установленной нормативами), так и полноценная прокладка дренажных труб или установка откачивающего насоса.
Может ли местная администрация отказать в согласовании
Поскольку строительство в ЗОУИТ разрешено, хоть и под условием, местные власти не вправе категорически отказывать в строительстве. И судебная практика, включая акты Верховного Суда РФ, подтверждает это.
1 марта 2023 года Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда вынесла кассационное определение №49-КАД22-11-К6. Суть дела заключалась в следующем.
Многодетной семье Б. в 2016 году был безвозмездно предоставлен в собственность участок под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). Но при этом ещё в 2013-м году населённый пункт был целиком включён в ЗОУИТ с угрозой затопления в случае аварии на гидротехническом сооружении.
Соответственно в 2021 году семье Б. местная власть сообщила о недопустимости размещения на участке строений. Семья обжаловала это решение в суд.
Районный суд требования удовлетворил, на ответчика была возложена обязанность пересмотреть решение. Однако апелляционная инстанция решение городского суда отменила, в требованиях Б. отказала. Кассационный суд оставил решение апелляционного в силе. В связи с этим административные истцы обратились в Верховный Суд РФ.
Смотрите также
Верховный Суд РФ установил, что ст. 67.1 ВК РФ не устанавливает однозначного запрета на строительство в ЗОУИТ. Нормы законодательства лишь возлагают на собственника обязанность принять меры по предотвращению негативного воздействия вод и предупреждению чрезвычайных ситуаций.
При этом статья, как указал Верховный Суд РФ, не требует, чтобы на момент подачи уведомления инженерная защита уже была возведена. Более того, суд установил, что в рамках населённого пункта, где расположен участок, комплекс защитных мер уже был принят, что отражено в генеральном плане.
В связи с этим решения апелляционного и кассационного судов были отменены, оставлено в силе решение суда первой инстанции.
Аналогичную позицию Верховный Суд РФ занял и вынося кассационное определение № 78-КАД23-16-К3 от 9 августа 2023 г. Суть дела практически аналогична, но с той лишь разницей, что участок находился в зоне не затопления, а подтопления.
Районный суд, апелляционный и кассационный отказали в отмене отказа местной администрации – а Верховный, рассматривая дело в кассационной инстанции, не только вновь сослался на требования ст. 67.1 ВК РФ, но и указал, что инженерная защита может быть возведена в процессе строительства – на что органы местного самоуправления необоснованно не обратили внимания.
Все судебные решения в итоге были отменены, администрацию муниципального образования обязали повторно рассмотреть вопрос.
Смотрите также
Заключение
Кратко о главном:
- зоны затопления и подтопления относятся к ЗОУИТ, и поэтому они должны использоваться с соблюдением особых условий;
- при этом строительство на этих территориях возможно, хотя и с обязательным возведением защитных сооружений;
- отказы местных администраций в согласовании необоснованны, что подтверждается судебной практикой.
Что делать, если участок уже попал в зону подтопления
Сначала убедитесь в самом факте: закажите выписку из ЕГРН и проверьте участок на публичной кадастровой карте (слой «ЗОУИТ»). Если зона подтверждена, запросите в местной администрации сведения о действующих мерах инженерной защиты населённого пункта — часто комплекс защиты уже предусмотрен генеральным планом.
Для строительства подготовьте проект с разделом об инженерной защите и подайте уведомление по ст. 51.1 ГрК РФ. Готовую защиту на момент уведомления предъявлять не требуется.
Кто разрабатывает инженерную защиту
Мероприятия по защите от затопления и подтопления закладывает проектная организация в составе проектной документации. Минимальный вариант — подсыпка грунта, полноценный — дренажные системы, дамбы, берегоукрепление и насосы водооткачки.
Готовая защита должна соответствовать СП 104.13330.2016, утверждённому приказом Минстроя России от 16.12.2016 № 964/пр.
Частые вопросы
Можно ли строить дом в зоне подтопления?
Да, если обеспечена инженерная защита — это условие ст. 67.1 ВК РФ. Верховный Суд РФ допускает возведение защиты и в ходе строительства.
Как узнать, входит ли участок в зону затопления или подтопления?
Откройте публичную кадастровую карту Росреестра и включите слой «ЗОУИТ» или закажите выписку из ЕГРН. Также можно обратиться в местную администрацию.
Можно ли исключить участок из зоны подтопления?
Да, если изменилась гидрологическая обстановка, например демонтирован гидроузел. Границы зон пересматривают не реже раза в 10 лет.
Вправе ли администрация отказать в согласовании строительства?
Категорически отказывать нельзя. Суды, включая Верховный Суд РФ, признают такие отказы необоснованными.
Что будет, если строить без инженерной защиты?
Это нарушение ст. 67.1 ВК РФ: возможен отказ в согласовании и требование привести участок в соответствие с требованиями.
