ZakonGuru
Назад

Что такое зона подтопления и можно ли там построить дом

Опубликовано: 17.10.2023
Время на чтение: 7 мин
0
400
- Недавно обнаружил, что на мой участок наложено обременение - земля теперь находится в зоне подтопления. Откуда это и что теперь делать? Я дом хотел построить…

Действующее законодательство действительно ограничивает права владельцев земельных участков, находящихся близ водоёмов и относящихся к зонам подтопления и затопления. Однако возможность строительства там существует.

🕵 Как узнать о том, что участок находится в зоне особого использования

Проверить, не попал ли ваш участок в ЗОУИТ (зоны особых условий использования территории), к числу которых относятся зоны затопления и подтопления, можно несколькими способами:

  • cамый надёжный способ – это обратиться в местную администрацию к специалистам из департамента (или другого подразделения – названия могут отличаться) имущественных и земельных отношений с запросом. Если в муниципальном образовании выделялись ЗОУИТ, то там эта информация точно должна быть;
  • найти правила землепользования и застройки по своему муниципальному округу. Если там есть ЗОУИТ, карты должны быть в открытом доступе;
  • заказать выписку из ЕГРН (Единого госреестра недвижимости на свой участок). Любые обременения, включая ЗОУИТ, должны быть внесены в этот реестр;
  • самый быстрый – открыть публичную кадастровую карту на официальном сайте Росреестра. Там в меню нужно выбрать пункт «Слои», а среди слоёв – «ЗОУИТ». Если необходимо, то дальше можно выбрать пункт «Все объекты в точке» и, листая перечень разных видов ЗОУИТ, выбрать именно зоны затопления или подтопления. Если на карте ваш участок загорелся соответствующим цветом – он включён в границы зоны;
  • посмотреть генеральный план застройки для своего населённого пункта. Это тоже открытая информация.

Однако стоит помнить: серьёзная работа по выделению зон затопления и подтопления началась только в 2019 году, и по состоянию на октябрь 2023 года и близко не закончена. Так что даже если вы проверите данные, информация вскоре может устареть.

Как оформить наследство на земельный участок, если документов на него нет или они устарели. Разъяснение Верховного суда
Читать
Как купить землю, если вы не можете найти ее хозяина. Инструкция по получению сведений через ЕГРН и кадастровую карту
Подробнее
Каким должен быть участок, чтобы хозяин смог законно на нем и под ним построить все, что нужно. Рассчитываем минимальную площадь
Смотреть

При этом оказаться в зоне затопления могут даже территории, от которых такого никто никогда не ожидал: к примеру, весной 2013 года северные районы Белгородской области столкнулись с аномально высоким паводком, и затоплены были территории, где за всю историю наблюдения паводковых вод не наблюдалось.

🤔 Что такое зоны подтопления и затопления

Приложение к Положению о зонах затопления, подтопления (утверждено постановлением Правительства РФ №360 от 2014 г., далее для простоты просто Положение) устанавливает требования для признания территории соответствующими зонами.

Согласно его нормам зоной затопления считаются территории:

  • прилегающие к нерегулируемым водотокам (ручьям, рекам и т. д.), подвергавшиеся затоплению минимум однажды за последние 100 лет наблюдений;
  • прилегающие к устьям и затапливаемых нагонной волной;
  • прилегающие к стоячим водоёмам, но затапливаемые хотя бы раз за 100 лет;
  • прилегающие к водохранилищам и затапливаемые при максимальном (форсированном подпорном) уровне воды в нём;
  • находящиеся ниже плотины гидроузла и затапливаемые при пропуске паводков.

В свою очередь зонами подтопления считаются территории, где уровень грунтовых вод высокий и вызван подпором воды из водных объектов.

Такие зоны делятся на три типа подтопления:

  • сильное – вода стоит на глубине от 0,3 м и выше;
  • умеренное – от 0,3-0,7 м до 1,2 – 2 м глубины;
  • слабое – вода на глубине от 2 до 3 м.

Поскольку зоны затопления и подтопления связаны с находящимися поблизости водными объектами, их использование ограничено по двум причинам:

  • затопление или высокий уровень грунтовых вод могут привести к разрушению находящихся на этой земле объектов;
  • хозяйственная деятельность может вызвать загрязнение воды.

Государственные службы пересматривают границы зон и, согласно п.19 Положения, должны это делать не реже, чем раз в 10 лет. При этом территория может быть включена в зону, если ранее обследование не проводилось, либо произошли чрезвычайные события (например, сто лет подряд устье не затапливало, но в этом году нагонная волна впервые его захлестнула).

Но возможно и исключение участка из границ зоны – если изменилась гидрологическая обстановка (например, гидроузел демонтирован, плотина разрушена, и вода из водохранилища больше не оказывает подпорного действия на окружающую местность).

🏡 Строительство на участке, находящемся в опасной зоне

Несмотря на то, что деятельность в зонах затопления и подтопления ограничена, строительство вести там можно. Однако при этом надо учитывать требования ст. 67.1 Водного кодекса (ВК) РФ. Она предусматривает следующее: возводить капитальные объекты можно, но только при обеспечении инженерной защиты.

Кроме этого, статья запрещает на этих территориях:

  • размещать кладбища, скотомогильники и хранилища отходов (включая радиоактивные). Для обычного человека это означает, что даже помойку организовывать на своём участке запрещено – весь мусор должен вывозиться;
  • использовать сточные воды для удобрения почвы;
  • использовать распыление химикатов с воздуха для борьбы с животными-вредителями.
Вам приходилось сталкиваться с отказом в согласовании из-за того, что участок в особой зоне?
Да.Нет.Я не занимаюсь строительством.

Принципиальный момент тут – наличие инженерной защиты. Она включает в себя:

  • дамбы;
  • укрепление берегов;
  • дренажные системы;
  • трубопроводы;
  • колодцы и скважины водооткачки и т. п.

При этом в законодательстве есть любопытный момент: хотя строительство капитальных сооружений и увязано с существованием инженерной защиты, нет прямого указания на то, что сначала надо делать дренаж, а уже потом строить дом.

Отчасти это связано с тем, что статус зон затопления и подтопления присваивается и уже застроенным участкам, отчасти – просто нестыковка двух ведомств, разрабатывавших проекты нормативных актов. Тем более, что ст. 51.1 Градостроительного кодекса (ГрК) РФ не требует при уведомлении о строительстве предъявлять уже готовую защиту.

Что же касается самой инженерной защиты, то она должна соответствовать своду правил (СП) 104.13330.2016, утверждённому приказом Минстроя РФ от 16 декабря 2016 г. №964/пр.

Конкретные меры должны разрабатываться проектной организацией. Может потребоваться как простая подсыпка грунта (чтобы образовалась дамба или грунтовые воды стали залегать на глубине более установленной нормативами), так и полноценная прокладка дренажных труб или установка откачивающего насоса.

🙅‍♂️ Может ли местная администрация отказать в согласовании

Поскольку строительство в ЗОУИТ разрешено, хоть и под условием, местные власти не вправе категорически отказывать в строительстве. И судебная практика, включая акты Верховного Суда РФ, подтверждает это.

1 марта 2023 года Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда вынесла кассационное определение №49-КАД22-11-К6. Суть дела заключалась в следующем.

Многодетной семье Б. в 2016 году был безвозмездно предоставлен в собственность участок под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). Но при этом ещё в 2013-м году населённый пункт был целиком включён в ЗОУИТ с угрозой затопления в случае аварии на гидротехническом сооружении.

Соответственно в 2021 году семье Б. местная власть сообщила о недопустимости размещения на участке строений. Семья обжаловала это решение в суд.

Районный суд требования удовлетворил, на ответчика была возложена обязанность пересмотреть решение. Однако апелляционная инстанция решение городского суда отменила, в требованиях Б. отказала. Кассационный суд оставил решение апелляционного в силе. В связи с этим административные истцы обратились в Верховный Суд РФ.

Какие постройки на участке можно возводить, не нарушая закон. Разбираем виды сооружений и ответственность за самострой
Читать
Как организовать ЛПХ по закону. Особенности оформления, требования к земле, налоги
Подробнее
Как члену СНТ перейти на прямой договор с поставщиком электроэнергии. Лайфхак для экономных садоводов
Смотреть

Верховный Суд РФ установил, что ст. 67.1 ВК РФ не устанавливает однозначного запрета на строительство в ЗОУИТ. Нормы законодательства лишь возлагают на собственника обязанность принять меры по предотвращению негативного воздействия вод и предупреждению чрезвычайных ситуаций.

При этом статья, как указал Верховный Суд РФ, не требует, чтобы на момент подачи уведомления инженерная защита уже была возведена. Более того, суд установил, что в рамках населённого пункта, где расположен участок, комплекс защитных мер уже был принят, что отражено в генеральном плане.

В связи с этим решения апелляционного и кассационного судов были отменены, оставлено в силе решение суда первой инстанции.

Аналогичную позицию Верховный Суд РФ занял и вынося кассационное определение № 78-КАД23-16-К3 от 9 августа 2023 г. Суть дела практически аналогична, но с той лишь разницей, что участок находился в зоне не затопления, а подтопления.

Районный суд, апелляционный и кассационный отказали в отмене отказа местной администрации – а Верховный, рассматривая дело в кассационной инстанции, не только вновь сослался на требования ст. 67.1 ВК РФ, но и указал, что инженерная защита может быть возведена в процессе строительства – на что органы местного самоуправления необоснованно не обратили внимания.

Все судебные решения в итоге были отменены, администрацию муниципального образования обязали повторно рассмотреть вопрос.

Как оформить наследство на земельный участок, если документов на него нет или они устарели. Разъяснение Верховного суда
Читать
Каким должен быть участок, чтобы хозяин смог законно на нем и под ним построить все, что нужно. Рассчитываем минимальную площадь
Подробнее
Участок в охранной зоне. Как избежать проблемной покупки и что делать, если купили
Смотреть

☝️ Заключение

Подводя итог, скажем следующее:

  • зоны затопления и подтопления относятся к ЗОУИТ, и поэтому они должны использоваться с соблюдением особых условий;
  • при этом строительство на этих территориях возможно, хотя и с обязательным возведением защитных сооружений;
  • отказы местных администраций в согласовании необоснованны, что подтверждается судебной практикой.
Светлана Асадова ✔
Эксперт в сфере права и финансов
Екатерина Алейникова
,
Автор:
Ольга Субботина (ZakonGuru)
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Отправляя данную форму, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности и правилами нашего сайта.

Консультация. Звонок бесплатный
8 (800) 350-34-85