Порядок законной продажи комнаты в коммунальной квартире

Продажа жилой недвижимости может быть осложнена первоочередным правом её приобретения отдельными лицами. Процедура продажи комнаты в коммуналке имеет ряд важных отличий от сделки по отчуждению изолированной квартиры, принадлежащей одному собственнику.

Особенности продажи комнаты

Комнаты в коммуналках относятся к объектам совместного владения. Обладатель комнаты владеет не только её изолированной площадью, но и частью общих помещений жилья пропорционально размеру комнаты (п. 2 ст. 42 ЖК).

Особенности отчуждения жилья, находящегося во владении нескольких лиц, перечислены в следующих законах:

• Жилищном кодексе;
• Гражданском кодексе.

Ст. 42 ЖК РФ регламентирует порядок распределения долей в коммунальном жилье между собственниками комнат, а глава 16 ГК РФ освещает вопросы взаимодействия собственников помещений в коммуналке между собой.

Важно учесть, что нельзя совершать сделки по отчуждению комнаты в коммунальном жилье, если:

• комната относится к муниципальным владениям;
• не проведена процедура приватизации;
• имеются задолженности по коммунальным платежам.

Оплата задолженностей может происходить непосредственно перед сделкой за счет средств покупающей стороны.

Как быстро продать комнату?

В соответствии с п. 6 ст. 42 ЖК РФ, первоочередное право приобретения комнаты в общей квартире имеют владельцы других комнат в помещении.

Перед подачей объявления собственник обязан оповестить соседей по квартире о намерении продать комнату путем направления им письменного извещения, в котором нужно указать:

• Ф.И.О. собственника-продавца;
• сведения о комнате (площадь и адрес);
• цена продажи;
• данные о праве собственности.

Бланк извещения можно скачать здесь.

У соседей есть 30 дней, чтобы воспользоваться предложением и приобрести комнату у собственника (п. 2 ст. 250 ГК РФ). Если по прошествии 30-ти дней комната не будет приобретена соседями по коммуналке, собственник получает возможность передавать данное помещение посторонним лицам.

При отказе совладельцев квартиры покупать комнату по заявленной цене, то собственник не имеет права продавать такую комнату за меньшую цену посторонним лицам, иначе сделка может быть оспорена совладельцами коммунальной квартиры.

Возможные трудности

Часто возникают ситуации, когда владельцы помещений в общей квартире не проживают в них, и установить их местонахождение затруднительно, но после продажи комнаты они могут оспаривать сделку в судебных органах, заявив о нарушении продавцом нормы о преимущественном праве, согласно ст. 250 ГК.

Чтобы избежать подобного сценария, необходимо действовать следующим образом:

1. получить в ЕГРН данные обо всех собственниках помещений в коммуналке;
2. выяснить возможное местонахождение собственников;
3. направить по адресам заказные письма с уведомлением о доставке.

В письме направляется извещение о продаже. Если письма возвращены за отсутствием собственника по адресу отправления, необходимо обратиться в мировой суд с заявлением о разрешении на продажу комнаты в коммунальной квартире за невозможностью установить местонахождение собственников других комнат.

К заявлению прикладываются возвращенные почтой заказные письма с предложением покупки комнаты как доказательство досудебных действий.

Если владельцы помещений живут в коммунальной квартире, но намеренно препятствуют сделке путем отказа в принятии извещения, то продавцу необходимо заручиться поддержкой свидетелей, готовых подтвердить на судебном заседании акт извещения.

Как правило, суд принимает решение в пользу продавца, так как в ходе заседания собственникам других квартир может быть предложено приобрести их по предлагаемой цене, отказ будет означать намеренное препятствование сделке без цели приобретения комнаты.

Следует знать, что оформление дарственной на покупателя как способ избежать необходимости общаться с несговорчивыми или отсутствующими соседями может обернуться рядом неприятностей для продавца:

• отказом одариваемого лица перечислять оплату за комнату;
• признанием сделки притворной по ст. 170 ГК РФ;
• признанием сделки мошеннической.

Если в результате фиктивного дарения владельцы комнат в коммуналке понесут убытки или неприятности из-за нового жильца, они вправе подать на продавца в суд с требованием возместить ущерб и отменить сделку.

Порядок процедуры

Общий порядок действий по отчуждению комнаты в коммуналке включает в себя следующие шаги:

1. подготовка документов на комнату;
2. получение отказа соседей от покупки;
3. поиск покупателя и заключение сделки;
4. оформление сделки в Росреестре.

Перед продажей важно выяснить, на каком праве используется продаваемая комната. Если квартира трехкомнатная, и у сособственника есть выписка из ЕГРН о том, что он владеет 1/3 частью квартиры, это не означает право на конкретную комнату.

Чтобы продать именно комнату, а не долю в квартире, требуется оформить долю в виде отдельной комнаты в Росреестре, получив согласие всех сособственников квартиры.

Список документов для продажи комнаты

Продавцу для продажи нужно подготовить следующие документы:

• паспорт РФ;
• справку из УФМС о гражданах, зарегистрированных в комнате;
• письменный отказ владельцев других помещений в квартире;
• техпаспорт из БТИ;
• кадастровый документ;
• выписку из ЕГРН о праве собственности;
• справку из Росреестра об отсутствии обременений.

Если в комнате прописан ребенок до 18-ти лет, то необходимо также согласие органов опеки на выписку ребенка. Для получения нужно обратиться в центр социальной защиты с заявлением, в котором будет указано место будущей прописки ребенка.

Стоимость документов в бумажном виде составляет от 800 до 1600 рублей.

Справку об обременениях можно также получить в Росреестре, заплатив госпошлину в 300 рублей. Выписка о праве собственности предоставляется бесплатно, она позволяет подтвердить право на комнату и её отчуждение будущему покупателю.

Максимальный срок больничного листа вы узнаете в нашем подробном материале.

Какие выплаты положены при увольнении пенсионера, вы узнаете здесь.

За задержку зарплаты работнику положена компенсация. Как ее рассчитать, вы узнаете в этой статье.

Оформление продажи

Для оформления сделки стороны подписывают договор в 3-х экземплярах, после чего покупатель принимает комнату по передаточному акту и перечисляет продавцу сумму оплаты по договору. Затем субъекты сделки обращаются в Росреестр с документами для регистрации:

• копиями паспортов;
• 3-мя экземплярами подписанного договора;
• квитанцией об оплате пошлины (350 рублей).

Один экземпляр остается в Росреестре и по одному договору с отметкой о проведении регистрации получает каждая сторона.

Участие продавца в данной процедуре обязательно, в противном случае покупатель может обратиться в суд для принудительной регистрации и дополнительно взыскать причиненные убытки, вызванные задержкой регистрационных действий (п. 7 ст. 15 закона № 218).

Заключение

Продажа комнаты в коммунальной квартире возможна при наличии такой комнаты в качестве отдельной доли, а также при соблюдении требований закона о преимущественном праве соседей на покупку. Важно соблюсти полную процедуру предложения покупки по реальной цене и получения отказа, чтобы избежать оспаривания сделки в будущем.