6 пунктов, которые стоит включить в договор при продаже квартиры
Однако особый характер предмета сделки, его стоимость и важное значение для граждан диктуют необходимость максимально сократить все возможные риски сделок с недвижимостью. Для этого в стандартный договор купли-продажи квартиры рекомендуется включать не только привычные общие условия, но и некоторые дополнительные.
📑 Какими условиями стоит дополнить договор купли-продажи квартиры
- Гарантия продавца в отношении юридической чистоты недвижимости.
- Гарантия продавца о добровольном характере сделки.
- Пункт о том, что продавец не является банкротом.
- Указание на семейное положение продавца.
- Вид и размер дополнительной ответственности продавца на случай признания договора недействительным.
- Иные пункты, которые могут вводиться в договор в зависимости от специфики сделки.
Гарантия юридической чистоты недвижимости
Суть. Продавец гарантирует, что продаваемая недвижимость не имеет никаких обременений, которые могут быть предъявлены третьими лицами после совершения сделки и нарушить права покупателя.
Основные и очевидные опасности для покупателя жилья можно обнаружить в выписке из ЕГРН. В ней обязательно будут указаны обременения в виде залога по ипотеке, ареста на недвижимость, ренты.
Но существуют и неочевидные обременения, которые могут впоследствии сильно испортить жизнь покупателю. Самым распространённым является факт продажи квартиры продавцом, который вложил в неё деньги материнского капитала и не позаботился о выделении долей детям. Даже для добросовестного покупателя это может означать, что дети продавца сохранят право на доли в этой недвижимости.
Аналогичной будет ситуация, если в квартире зарегистрирован гражданин, отказавшийся в своё время от приватизации жилья. Закон позволяет таким гражданам пожизненно пользоваться жилым помещением, в котором они прописаны.
Третий случай – человек по завещанию получил возможность проживания в квартире. В этом случае даже смена владельца не даст право его выселять.
- Как сформулировать. Например, так: «Продавец гарантирует, что право собственности на квартиру не обременено правами третьих лиц, которые могут предъявить свои требования к добросовестному приобретателю и владельцу жилого помещения вне зависимости от смены собственника».
- Зачем включать этот пункт в договор. Чтобы получить подтверждение от продавца, что подобные скрытые обременения его права собственности отсутствуют.
Чтобы снизить риски стоит указать в договоре необходимость предоставления соответствующих справок или выписки из домовой книги. В частности, справки из Пенсионного фонда об остатке средств материнского капитала, или справка о прошлых собственниках жилья и т.п.
Гарантия продавца о добровольном характере сделки
Суть. На основании статей 177 и 179 ГК РФ договор купли-продажи квартиры может быть признан недействительным по таким основаниям, как совершение сделки:
- недееспособным лицом, неспособным в силу обстоятельств осознавать свои действия (например, продажа квартиры в момент тяжёлой болезни);
- под влиянием обмана, насилия или принуждения.
После заключения сделки продавец может осознать последствия своих действий и подать иск в суд. Это грозит расторжением договора и обязанностью сторон возвратить всё, приобретённое по такой сделке. Надо ли объяснять, насколько неприятным будет требование к покупателю освободить уже обжитую квартиру?
- Как сформулировать. Например, так: «Продавец совершает сделку, не находясь в сложных жизненных обстоятельствах, мешающих осознать последствия своих действий; в здравом уме и полностью руководствуясь собственной волей; при отсутствии угроз, насилия или иного принуждения».
Гарантия отсутствия статуса банкрота
Суть. Статья 213.32 №127-ФЗ от 26.10.2002 «О несостоятельности (банкротстве)» позволяет оспорить сделку, которую провёл гражданин, признанный банкротом, особенно в том случае, если встречное предоставление оказалось неоправданно низким. Иными словами, если гражданин-банкрот продал свою квартиру за полцены, суд может усмотреть в этом признаки фиктивного банкротства и признать сделку недействительной.
- Как сформулировать. Например, так: «Продавец гарантирует, что не был признан банкротом по решению суда или во внесудебном порядке, и в его отношении отсутствуют действующие процедуры банкротства». Дополнительно к договору можно приложить выписку из Единого реестра сведений о банкротстве.
- Зачем включать этот пункт в договор. Чтобы получить подтверждение о том, что продавец не был признан банкротом, а также не находится в процессе процедуры банкротства.
Семейное положение продавца
Суть. Необходимо установить, какие права имеют на недвижимость все члены семьи продавца. Часто второй супруг имеет такие же права на квартиру, как и сам продавец, поэтому при продаже необходимо получить его согласие, заверенное нотариально.
А если у продавца есть несовершеннолетние дети, то для оформления сделки необходимо будет и разрешение органа опеки и попечительства на основании требований ст. 20 №48-ФЗ от 24.04.2008 «Об опеке и попечительстве».
- Как сформулировать. Положение договора можно сформулировать так: «Со стороны (в составе семьи) продавца отсутствуют третьи лица, имеющие право на долю в собственности, что подтверждается справками (свидетельствами)». Продавцу следует запросить и приложить к договору справку из домоуправления или выписку из домовой книги о составе семьи. Что касается семейной собственности, то нужно внимательно отнестись к основанию приобретения квартиры в собственности, дате этого события и даты регистрации брака.
- Зачем включать этот пункт в договор. Чтобы обезопасить покупателя от возможных исков со стороны второго супруга и детей.
Ответственность продавца на случай признания договора недействительным
Суть. Установить меры ответственности для продавца на тот случай, если он утаит какие-либо факты, на основании которых впоследствии добросовестный покупатель лишится квартиры. Ст. 461 ГК обязывает продавца возместить покупателю понесённые убытки в случае изъятия квартиры. Для её правильного применения в договоре необходимо определить размер ответственности продавца.
Например, указать, как будут рассчитаны понесённые убытки, какие меры должен будет предпринять продавец в случае предъявления претензий к покупателю и т.п.
- Как сформулировать. Например, так: «В случае признания договора недействительным по вине продавца, либо при предъявлении прав третьими лицами к покупателю, либо изъятия квартиры у покупателя по вине продавца, он обязуется вернуть покупателю денежные средства, полученные по договору, в полном объёме, а также компенсировать понесённые в связи с этим убытки».
- Зачем включать этот пункт в договор. Чтобы гарантировать покупателю, что в том случае, если он по вине продавца лишится купленной квартиры, получит адекватное и справедливое возмещение причинённого ущерба.
Иные возможные пункты
В договоре могут быть и иные условия в зависимости от специфики сделки. Например, если в стоимость квартиры включена цены мебели и бытовой техники, стоит составить список предметов, передаваемых вместе с квартирой.
Или на случай, если продавец предусмотрел право проживания в квартире в течение определённого периода после продажи нужно не только указать точную дату его выселения, но и меры ответственности, если тот не выполнит обязательство.
В любом случае такие нормы в договоре должны защищать права покупателя и гарантировать отсутствие ущерба, причинённое им действиями продавца.
☝️ Что делать, если договор купли-продажи был нарушен
При возникновении каких-либо юридических проблем с недвижимостью все вопросы придётся решать в судебном порядке. Во многом решение суда будет зависеть от содержания подписанного договора.
В 2019 году №218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» дополнен Главой 10.1, которая регулирует вопросы выплаты государством компенсации добросовестному приобретателю жилья при его утрате.
Если покупатель по вине продавцов-мошенников лишится квартиры, то он может через суд получить единовременную денежную выплату. Но для этого ему придётся доказать свою добросовестность, в том числе и за счёт грамотного составления договора.
