Аренда и сервитут земельного участка: понятие, общие и отличительные признаки

 

Среди множества различных прав, на которых владельцу может принадлежать земельный участок, выделяется несколько таких, что предоставляют ему возможность только временно использовать его.

Примером этих прав может быть аренда — одна из наиболее распространенных сделок с землей, а также сервитут, который часто устанавливается на отдельные земельные наделы.

Далее эти права будут рассмотрены более подробно, со сравнением их общих и отличительных особенностей.

Содержание:

Понятие и основные особенности

Прежде всего, необходимо определиться с тем, что же именно представляют собой эти понятия и в чем заключается сущность данных сделок:Земельное право

1. Аренда представляет собой способ получения земли, при котором она предоставляется от собственника заинтересованному лицу во временное пользование (может быть как бессрочным, так и с установленным сроком). Обязательным условием ее является платный характер отношений, возникающий между сторонами — за использование земли арендатор должен периодически платить собственнику определенную сумму денежных средств.

Сделка аренды носит гражданский характер и может быть заключена как между физическими, так и между юридическими лицами.

При этом ее объектом могут выступать не только земельные участки, но и любое другое движимое и недвижимое имущество: здания, сооружения, квартиры, оборудование, техника, автомобили и т. п.

земли населенного пункта2. Сервитут — это право ограниченного использования чужого земельного участка, которое выступает в отношении него своего рода обременением для собственника. В этом случае обладатель сервитута может совершать в отношении земли определенные действия, но основные права собственности, распоряжения и пользования все равно остаются у собственника.

Примером может быть разрешение третьему лицу (чаще всего собственнику соседнего участка) проходить или проезжать через земельный надел, прогонять через него скот, проводить коммуникации к своему участку и т. п.

Совершать эти действия можно периодически, в случае необходимости, при этом основную часть времени земля продолжает использоваться ее собственником.

Арендованный участок и сервитут

В соответствии со ст. 274 ГК РФ, собственник земельного участка вправе требовать отучасток по ИЖС собственника соседнего надела (в некоторых случаях не только соседнего) предоставления ему сервитута, то есть права его ограниченного использования. При этом закрепляется данное обременение в форме специального соглашения, к которому применяются общие нормы и требования, установленные для гражданских договоров.

Определенные сложности могут возникнуть в том случае, если лицо обращается с требованием о сервитуте не к собственнику земельного участка, а к его арендатору.

Такое требование является незаконным, поскольку давать на это согласие он не может.

Поэтому необходимо обращаться либо к собственнику, либо в судебные органы.

Если все-таки решение об установлении сервитута будет принято (путем соглашения или по решению суда), то арендатор имеет право обратиться к собственнику земли с претензией и даже предварительно расторгнуть договор.

Однако для этого должны выполняться следующие условия:строительство

  • установление сервитута является препятствием для него при эксплуатации участка и мешают достижению целей, для которых он был арендован;
  • обременение было установлено уже после того, как был заключен договор аренды;
  • арендатор не знал о возможности установления на землю данного вида обременения на момент заключения сделки.

В этом случае сервитут будет выступать своего рода недостатком земельного надела, возникновение которого является законным основанием для досрочного расторжения сделки по инициативе арендатора.

Дальнейшая сдача земельного надела в пользование должна осуществляться с обязательным предупреждением об этом его будущего пользователя — для этого информация об обременениях обязательно вносится в договор аренды.

Как взять землю в аренду под строительство частного дома?выделение доли из общей долевой собственности

Как выделить долю в частных случаях, вы узнаете в нашей тематической статье.

Как взять нужную вам выписку из домовой книги, вы прочтете в нашем материале по ссылке.

Общие и отличительные признаки

Несмотря на то, что аренда и сервитут являются абсолютно разными правами на земельные участки, они имеют и определенные признаки сходства.

Например, основным из них выступает тот факт, что права на участок в обоих случаяхнаселенный пункт являются ограниченными — его можно только использовать, без получения прав собственности.

Также аренда и сервитут обязательно должны официально оформляться и закрепляться при помощи специальных документов. Однако на самом деле данные признаки весьма незначительны, поскольку в основных моментах эти два понятия существенно отличаются.

Это можно увидеть при помощи таблицы, в которой проведен их сравнительный анализ:

Критерий для сравнения Аренда Сервитут
Сущность сделки Арендатор получает участок в свое распоряжение на определенный срок и может использовать его в различных целях (которые соответствуют его виду разрешенного использования) Обладатель сервитута имеет лишь ограниченное право использования чужого участка и только в тех целях, что определены законодательно
Кто получает основную часть прав на участок Арендатор (то есть не собственник земли) Основные права остаются у собственника, обладатель сервитута может лишь изредка его использовать
Документальное оформление При помощи письменного договора аренды, который подписывается сторонами и в некоторых случаях (если сделка носит долгосрочный характер) регистрируется в Россреестре Сервитут устанавливается на основании судебного решения, соглашения между сторонами или определенного нормативно-правового акта
Плата за использование земли Обязательно вносится, поскольку сделка имеет возмездный характер. Собственник участка может самостоятельно устанавливать цену аренды, а также периодичность и способ ее внесения Может как вноситься, так и нет. Устанавливается собственником участка в размере, соизмеримом использованию недвижимости (чаще всего это небольшая сумма, призванная компенсировать причиняемые ему неудобства)
Лицо, принимающее решение о предоставлении земли Собственник земельного участка или его арендатор (но только при согласии на это собственника) Государственный или муниципальный орган, суд, собственник земли
Добровольность заключения сделки Аренда возможна только при условии обязательного согласия на это обеих сторон Установление сервитута возможно по желанию или требованию только одной из сторон, в частности, в принудительном порядке
Возможность извлечения прибыли Допускается и часто даже является основной целью для аренды земли Не допускается
Характер отношений (срочный, бессрочный) Сделка чаще всего носит срочный характер и может быть расторгнута после истечения установленного срока Чаще всего является бессрочным, причем ни одна из сторон не имеет права устанавливать требований относительно его длительности
Возможность расторжения Допускается при наличии для этого оснований, предусмотренных в договоре аренды (в частности, это возможно как по согласию сторон, так и по инициативе только одной из них) Может быть прекращен только на основаниях, которые предусмотрены ГК РФ (стороны на это повлиять никак не могут)

обсуждение условий договораОчевидно, что данные отличия являются очень весомыми и наглядно демонстрируют разницу, которая существует между данными видами ограниченных имущественных прав на землю — арендой и сервитутом. При этом стоит учесть, что одна сделка не исключает возможности заключения второй — сервитут может быть установлен даже на предоставленный в аренду земельный участок.

Однако в этом случае могут нарушаться права арендатора, что дает ему право на оспаривание сделки или даже на ее расторжение.

 

ПОДЕЛИТЬСЯ