Обмен квартир, оформленных в ипотеку, по программе реновации: нюансы оформления документов и возможные сложности

Программа реновации жилья – это замена старой недвижимости на новую с целью улучшения условий проживания населения. В настоящее время опыт реализации программы реновации в Москве планируется применить дополнительно в нескольких мегаполисах страны. Это связано с обилием старого жилого фонда, идущего под снос. Серьезным вопросом, требующим особого внимания, стало наличие ипотечных кредитов у жильцов домов, попадающих под реновацию.

Процесс реновации ипотечных квартир

Владельцы жилья, входящего в программу реновации, могут рассчитывать на два варианта решения вопроса:

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - звоните по телефонам:

  1. Получение денежной компенсации. В данном случае граждане получают от государства денежную компенсацию, соразмерную стоимости идущего под снос жилья. Далее они могут вложить полученные деньги в покупку нового объекта недвижимости либо использовать их по своему усмотрению.
  2. Получение новой квартиры. Наиболее распространенный вариант – взамен недвижимости в старом фонде граждане получают равнозначное по ценности жилье в новых домах.
Следует отметить, что приведенные выше алгоритмы актуальны только для жилья, находящегося в собственности у граждан. При наличии ипотечного договора, накладывающего обременение на объект недвижимости, ситуация значительно усложняется.

Так, при желании получить денежную компенсацию граждане сталкиваются со следующей проблемой: с юридической точки зрения квартира является собственностью банка, поскольку находится под обременением. Соответственно, гражданин не может получить компенсацию, не являясь собственником. Выход из положения – оформление другого кредита для погашения ипотеки, после чего с квартиры снимается обременение и хозяину, ставшему собственником, выплачивается компенсация.

При отсутствии у заемщика возможности погашения ипотеки он не имеет возможности получить денежную компенсацию и может претендовать лишь на получение другой квартиры. При этом замена осуществляется путем изменения объекта залога по кредитному договору. Согласие кредитной организации и заемщика при этом не требуется.

В большинстве кредитных договоров присутствует пункт, гласящий, что в случае передачи объекта недвижимости государству гражданин передает банку в залог новую недвижимость, предоставленную государством. В этом случае необходимо оформить снятие обременения со старой квартиры и совершить перенос кредитного договора на новый объект недвижимости.

Процедура оформления документов

В соответствии с положениями закона о реновации процедура замены предмета кредитного договора включает следующие моменты:

  • автоматическая смена предмета залога вне зависимости от наличия согласия на это кредитной организации;
  • автоматическая замена страхового договора (обязанность письменного уведомления страховой организации о смене предмета залога по кредитному договору возлагается на залогодержателя);
  • внесение изменений в закладную путем дополнения ее листом, содержащим необходимые сведения о новом предмете залога;
  • отсутствие изменений в условиях кредитного договора (график платежей, сумма платежей, срок действия договора и т. д.);
  • внесение изменений в записи ЕГРН (производятся органом регистрации права).
Для проведения процедуры замены предмета залога в кредитном договоре потребуется ряд документов. Их перечень может значительно отличаться у разных банков.

Основные сведения, которые могут потребоваться:

необходимые документы

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - звоните по телефонам:

Позиция банков

Следует отметить, что для банков процедура переноса кредита с одного объекта недвижимости на другой при неизменности условий кредитования является достаточно спорной. Возникает вероятность того, что сумма обеспечения по кредиту значительно снижается ввиду большой разницы в рыночной стоимости квартир. Подобная ситуация для банка невыгодна.

По этой причине банки очень неохотно идут на выдачу ипотечных кредитов гражданам, желающим приобрести недвижимость в попадающих под программу о реновации домах.

Так, в «ЮниКредит Банке», в банке «Открытие» получить такую ипотеку невозможно. «ВТБ24» также предоставляет ипотечные займы на квартиры в старом фонде только в том случае, если они не стоят в очереди на снос либо реконструкцию. Подобной позиции придерживается и «Уралсиб».

«Сбербанк» же выдает кредиты на жилье без ограничений по году постройки. Главные критерии оценки недвижимости кредитными экспертами «Сбербанка» — рыночная стоимость объекта, заключение оценочной компании по нему.

Таким образом, реализация программы реновации ипотечного жилья на практике имеет множество нюансов. Процедура принудительной замены предмета залога в кредитном договоре без необходимости получения согласия со стороны банка вызывает недовольство кредитных организаций. Отдельную сложность представляет отсутствие возможности у заемщиков получения денежной компенсации за идущее под снос жилье.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам:

 
 

ПОДЕЛИТЬСЯ

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here

Лимит времени истёк. Пожалуйста, перезагрузите CAPTCHA.